E-2 不動産業者は市街化調整区域を扱いたくない

一般に正規の不動産業者は、市街化調整区域に関わりたがりません。
正直私自身も、ビジネスとしてはさほど大っぴらには積極的に関わっていません。
他の業者の方もお付き合いのある方からの依頼でやむを得ず引き受けている、という場合が多いようです。

その理由はシンプルで2つしかありません。
①売上が非常に低い
②経費と手間は通常と同様かそれ以上にかかる
つまり、利益率が非常に低い。ぶっちゃけて言うと、儲からない

①売上が非常に低い
俗に『3%+6万円』なんて言いますが、不動産売買仲介の手数料は、売買価格に比例して制限されます。

根拠は
昭和45年建設省告示第1552号『宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額』というもので、400万円以上の取引については3%+6万円(+消費税)という、速算式が用いられます。

フツーの人が持っている100坪単位の市街化調整区域の場合、大抵は100万~300万円程度の取引額になりますから、4~5%の仲介手数料になる訳です。

倍額まで手数料の制限が緩和される『代理』という契約形態であれば、8~10%の手数料を頂くことは理論的には可能ですが、ただでさえ少ない売主さんの実入りを更に減らすというのも気が引けます。

100万円の取引して5万円もらえるならいいじゃん!…というのも考え方ですが…
不動産仲介は、売上が上がればいいのですが、売れないまま契約期間が終了して、媒介契約が解約となってしまうと、通常、それまでの経費が回収出来ないのです。

ただでさえ売却の難しい市街化調整区域、いつ解約されるかわからないのに、経費と手間をかけて販売活動を行うのは、ハイリスク・ローリターンと言わざるを得ません。

②経費と手間は通常と同様かそれ以上にかかる
そして不動産仲介の経費というのは、土地だけの場合、大きくは変わりません。
売買価格で手数料が上がるのは交渉の成功報酬や損害賠償リスクによるものです。

具体的な経費と手間を列挙してみましょう。
・登記関係やその他の書類を収集するための費用は、通常と同一です。
・当然、広告や販売活動にかかる費用や手間も、通常と同一。
・過去の使用履歴がわからず土壌汚染や地中埋設物のリスクが高い。
・道路や河川の公共測量が入っていない地区が多く、ひどい場合、どこからどこまでが公道かも不明瞭。
_私有地同士の境界など、分からないのが当たり前。
・多くが郊外にあり、現地まで行くのが手間。
_更にヤブを掻き分けて山中や原野を歩かなければならないことも。
・売れるまでの期間が長いのでランニングコストがかかる。

うーん、性格悪い言い方ですが、率直に言って、市街化調整区域って、大規模な土地でもなければ全然儲からないんですよね。
というか、例え話ではなく本当に、人件費を除いた純粋な原価すら回収できないケースが大半。
まして、売主さんとの従来のお付き合いがなければ、いつ仲介が解約になるか分かりません。

ここまでざっくばらんに書いたのは、『不動産業者』を名乗る詐欺がとっても多いという事があるからです。
通常の不動産業者は、上記のような理由で原則的にあまり積極的に市街化調整区域に関わりたがりません。
(もちろん、例外もあるにはあるのですが・・・)
『市街化調整区域と詐欺的行為』については、また別に記事を設けます。

『調整屋』と呼ばれるような、市街化調整区域を専門に仲介や転売を行う業者も、いるにはいるのですが、100坪程度の土地で動くという話は、あまり聞きません。

例外として挙げるとすれば・・・
・公道に面した大規模な土地で、それなりの取引総額になる。
・『地区計画』により建物の建築が例外的に認められた地域である。

こういった場合ならば、不動産業者も引き受けてくれると思うのですが、一般的にな100坪程度の土地で、公道に面していないものについては、不動産業者としても結構シンドイ思いをしながら媒介活動をしているのです。

そういった事をご了承頂いた上で、安価ではありますが、市街化調整区域の土地を引き取らせて頂く場合もあります。
買取については、可能である物件と不可能である物件、価格が付く物件とそうでないものがありますから、もし希望される方は具体的な地番を記載した上でこちらの問い合わせフォームにてご連絡頂ければ対応致します。

そこで、市街化調整区域について、例外に該当するのか否か、つまりは処分の可能性があるのか、可能な限り自分で調べられるようにする、というのがこの一連のコンテンツの目的であったりもします。

ダメならダメで、何故ダメなのか、知っておいた方が諦めもつくというものでしょう?

次回以降に続きます。

当記事は2014年03月19日の記事を最新の状況を反映し改稿したものです。

One Reply to “E-2 不動産業者は市街化調整区域を扱いたくない”

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です