ＢＥＨＥＭＯＴＨ　−札幌の不動産と歴史とか−

当記事は2015年1月21日の記事を最新の状況を反映し改稿したものです。

シリーズ：『新築』と『瑕疵担保履行』
◇『新築住宅』ってどういう意味？定義は？
◇『新築』と判定される具体的ケースと詳細な取り扱い
◇業界の俗説『登記をすると新築でなくなる』の嘘
◇新築住宅の『住宅かし保険』の概要を分かりやすく解説します
◇中古住宅の『住宅かし保険』は新築住宅の場合とどのように違うのか
◇重要事項説明書の『瑕疵担保責任の履行に関する措置の概要』ってなんなの？

この仕事をしていると…と言いますか、どんな仕事をしていても、
同業者と共同で仕事をする、というのはなかなかに難儀なものです。
 
税理士事務所に勤務していた頃は専ら税務署（国税庁）や自治体の税務課が相手で、
同業者と仕事をするのは、グループ企業の連結会計や法人同士の折衝など、
ごくごく限られたシチュエーションだけでしたが、
不動産業では複数の不動産業者が仲介をする『分かれ』＝『共同仲介』という形態が、
（手数料の両受けを狙う『両手』に拘泥しなければ）ポピュラーな取引形態であり、
つまりは同業者と仕事をするのはごくごくありふれたシチュエーションなのです。
 
『共同仲介』といって、何をするかと言えば、
双方の条件の折衝や売買の段取りや銀行融資の調整など多岐に渡りますが、
取引において最も重要な業務として、書面の作成業務があります。
主には『売買契約書』と『重要事項説明書』がそれにあたりますが、
その他にもそれに付随した書類のやりとりが必要になります。
 
『売買契約書』と『重要事項説明書』の作成…共同仲介といっても、
双方の担当者が何度も面談して綿密に打合せをして…というような作成方法は取りません。
 
売主側か買主側、いずれか一方の業者が素案を作成し、
双方でやりとりし、不明点があれば確認し、修正箇所があれば随時指摘する。
取引条件の交渉内容がきちんと書面に織り込まれているか、念入りに確認する。
…といった風に、何度かやりとりをして契約書面を完成させてゆきます。
（その際に、必要があれば共同で現地調査をしたり、面談で打合せをすることもあります。）
 
作成するのは、一般的には売主側の業者が作成する方が多いようです。
（売主側の方が当然その物件についてよく知っているから、という事情があります。）
 
さて、一連の不動産一括査定サイトに関する記事の時もそうでしたが、
当ブログの記事は私の気分次第で題材をチョイスしている傾向が強く、
特に不動産業界の気に食わない話題については私怨丸出しで取り上げてきました。
 
そして、今日のお話も私怨です。
 
重要事項説明書の『瑕疵担保責任の履行に関する措置の概要』という項目のお話。
 
前提条件として『重要事項説明』というのは、不動産の買主・借主に対して契約に先立って、
その契約を結ぶかどうかに影響し得る『重要な事項』を書面を提示した上で説明する、という制度です。
この書面の作成と買主・借主への説明については宅建主任者が行わねばならない事になっています。
 
『重要な事項』というのは、法令的な制限の他にもインフラの整備状況や、
取引条件…特に支払や融資や保証、解約に関して特に説明するべき事項が定められており、
国が定めた以外の事項であっても、契約に影響するような事項は告知すべきとされています。
 
そして、国土交通省が定める『重要な事項』のうちの一つが、
『瑕疵担保責任の履行に関する措置の概要』なのです。
 
それでは、この項目で説明するべき内容というのは、どういったものなのでしょうか。
 
不動産流通近代化センターが運営する情報サイト『不動産ジャパン』の説明を抜粋しましょう。
　http://www.fudousan.or.jp/kiso/buy/8_2_3.html
 
　瑕疵担保（かしたんぽ）責任の履行に関する措置
　　売り主が講ずる瑕疵担保責任の履行に関する措置について説明されます。
　　瑕疵担保責任の履行に関する措置とは、売り主が倒産などにより、
　　瑕疵担保責任を負うことができない場合でも、
　　保険への加入などにより瑕疵担保責任を履行するという制度です。
　　平成21年10月1日より、新築住宅の売り主には、
　　瑕疵担保責任の履行に関する措置を講ずることが義務化されました。
 
　　＊瑕疵担保責任：宅地または建物に、
　　　契約の締結当時に隠れた瑕疵（欠陥など）があった場合に、
　　　売り主が買い主に対して負う責任のこと。
 
ざっくり言うと、
『万一、不動産に何か欠陥があった時、売主はその保証をするけど、
　保証するための準備として、具体的にどんな事をしているかを説明するよ』
…という項目なのです。
 
『保証するための準備』とは、法務局に供託金を収めたり、
住宅かし保険に加入するといった事で、特に新築住宅の売買の場合には、
この『保証をするための準備』をする事が瑕疵担保履行法で義務付けられています。
 
一方で、土地の売買の場合では、『保証すること』はあっても
『保証するための準備』をする事は実務上、まずありません。
 
中古住宅や中古マンションの場合も基本的には土地と同様で、
例外的に、任意で住宅かし保険に加入している場合には、
この項目に記載される事になりますが、
保険へ加入しての取引はまだまだ少数派のようです。
（ごめんなさい、具体的な加入率についてはデータが見つけられていません。）
 
話を戻して『瑕疵担保責任の履行に関する措置の概要』とは、とどのつまり何なのか。
 
それは『保証するための準備をしているかどうか』という事です。
『保証自体をするか否か』では、ないのです。
 
この二つを混同している不動産業者が、大変多くて、うんざりします。
 
『保証自体はするけど、保証の為の準備（保険加入など）はしません』という取引条件なら、

瑕疵担保責任の履行に関する措置は、『講じない』とするのが正解なのです。

 
こちらが作成した『重要事項説明書』に対して、
『瑕疵担保責任の履行に関する措置の概要が”講じない”となっているんですけど、
　瑕疵担保責任は負って頂けないんですか？それでは困るのですが…』
『瑕疵担保責任は”負わない”とするべきで、”講じない”というのは誤りではありませんか？』
などと言う確認・質問を受ける事が多々あり、
オドレはホンマに宅建主任者か？！と思いながら、以上のような説明をするのです。
 
もう数年前の話ですが、更地の取引で買主側の担当者とこういったやりとりがあって、
『事前に買主様にも説明しておいて下さいね』と言っていたにも関わらず、
重要事項説明の最中に『瑕疵担保責任を負ってもらえないなんて聞いてない！』と、
買主様が機嫌を損ねてしまった、という経験もあります。
『期限内の瑕疵担保責任は負いますが、その保証を履行するための措置…
　…つまり、保険への加入などは行わないという意味です。』
と、すかさず口を挟んだものの、
買主さんが一度抱いた疑念というのはすぐには消えないもので、
『瑕疵担保責任の期間が過ぎてしまったらどうするのですか？』
などと、ミもフタもない事を言われるものですから、
『この期間を取引条件として価格などが決定されていますから、延長する事は出来ません。
　土地に関する法令的・実務的な調査は弊社でも既に実施していますが、
　ご不安であれば期間内に土壌汚染や地中埋設物に関する調査を行なって下さい。』
と、言って、まぁ不承不承ではありますが契約を締結したことがあります。
（その後、その更地には無事住宅が建築され、買主様が居住されています。
　もちろん、土壌汚染や地中埋設物のリスクが高い場合には事前に説明します。）
 
この項目、必要な取引の時以外には省略してしまいたいのですが、
『講じない場合には講じない事を説明する』事を国に義務付けられているため、
省略する事は出来ず、苦々しい思いをしながら日々を過ごしている次第です。
 
記載ミスや誤字脱字程度の事はともかくとして、
法令に関する理解そのものの問題になると、ちょっと困ってしまいますね。

この項目は平成２１年の『住宅瑕疵担保履行法』の施行に伴い追加されたものです。
ですから、経験が長く、勉強不足の宅建主任者は知らない項目かもしれません。
不動産会社の担当者がこの項目の内容について正確に答えられるかどうかが、
その担当者のスキルを図る一つの目安になるかもしれませんね。

ハウスメーカーや工務店の場合には日常的に出てくる項目ですから、
それらの住宅営業マンがこの項目を知らなければ、論外と言えるでしょう。

それ以外の不動産業者の場合は経験か知識のどちらかが不足していると言えます。
普段賃貸ばかりやっていて売買の経験が浅いであるとか、
土地の取引ばかりしていて建物の取引実績が少ないであるとか、
ほとんど現場以外の仕事をしていて実務を知らないであるとか、
まぁ、そういった事情が考えられますが、どのような事情にせよ、
この項目の詳細を知らない場合、ちょっと頼りないと言えるかと思います。

当記事は2015年1月19日の記事を最新の状況を反映し改稿したものです。

シリーズ：『新築』と『瑕疵担保履行』
◇『新築住宅』ってどういう意味？定義は？
◇『新築』と判定される具体的ケースと詳細な取り扱い
◇業界の俗説『登記をすると新築でなくなる』の嘘
◇新築住宅の『住宅かし保険』の概要を分かりやすく解説します
◇中古住宅の『住宅かし保険』は新築住宅の場合とどのように違うのか
◇重要事項説明書の『瑕疵担保責任の履行に関する措置の概要』ってなんなの？

ところで、これまでの記事で『新築住宅でなくても任意で瑕疵保険に加入する事は可能』と紹介してきましたが、
『新築で義務の保険』と『新築以外で任意の保険』にはどのような違いがあるかも、紹介しておきましょう。

『新築で義務の保険』は１号保険、『新築以外で任意の保険』は２号保険と言い、それぞれの特徴は下記の通りです。

義務化保険（１号保険）
　住宅瑕疵担保履行法第19条第１号に規定されている資力確保義務に対応した保険契約。

当記事は2015年1月13日の記事を最新の状況を反映し改稿したものです。

シリーズ：『新築』と『瑕疵担保履行』
◇『新築住宅』ってどういう意味？定義は？
◇『新築』と判定される具体的ケースと詳細な取り扱い
◇業界の俗説『登記をすると新築でなくなる』の嘘
◇新築住宅の『住宅かし保険』の概要を分かりやすく解説します
◇中古住宅の『住宅かし保険』は新築住宅の場合とどのように違うのか
◇重要事項説明書の『瑕疵担保責任の履行に関する措置の概要』ってなんなの？

さて、ここまでは『品確法』に基づく『新築住宅』の定義を３回に渡り掘り下げてきました。
『品確法』では、『欠陥住宅からの消費者保護』を目的として、
売主に引渡し後１０年間の瑕疵担保責任（欠陥の保証）を義務として課しています。

当記事は2015年1月7日の記事を最新の状況を反映し改稿したものです。

シリーズ：『新築』と『瑕疵担保履行』
◇『新築住宅』ってどういう意味？定義は？
◇『新築』と判定される具体的ケースと詳細な取り扱い
◇業界の俗説『登記をすると新築でなくなる』の嘘
◇新築住宅の『住宅かし保険』の概要を分かりやすく解説します
◇中古住宅の『住宅かし保険』は新築住宅の場合とどのように違うのか
◇重要事項説明書の『瑕疵担保責任の履行に関する措置の概要』ってなんなの？

ええと、もうちょっと『新築』の定義についてもうちょっと掘り下げてみる事にしました。
いい加減しつこいのですが、品確法と公正競争規約での『新築住宅』の定義は『新たに建築されて一年以内の、人が住んだことのない居住用建物』です。

新築未入居、登記済=中古扱いの物件購入
　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/239154/

おしえてください。建築物件（築1年）購入時に「建物表題登記」費用を請求されました。 – 教えて！ 住まいの先生 – Yahoo!不動産
　http://knowledge.realestate.yahoo.co.jp/chiebukuro/detail/1079759060/

当記事は2015年1月5日の記事を最新の状況を反映し改稿したものです。

シリーズ：『新築』と『瑕疵担保履行』
◇『新築住宅』ってどういう意味？定義は？
◇『新築』と判定される具体的ケースと詳細な取り扱い
◇業界の俗説『登記をすると新築でなくなる』の嘘
◇新築住宅の『住宅かし保険』の概要を分かりやすく解説します
◇中古住宅の『住宅かし保険』は新築住宅の場合とどのように違うのか
◇重要事項説明書の『瑕疵担保責任の履行に関する措置の概要』ってなんなの？

前回の記事、『『新築住宅』ってどういう意味？定義は？』では
『新築住宅』とは『品確法』と『公正競争規約』の２つの裏付けから、
『新たに建築されて一年以内の、人が住んだことのない居住用建物』を指すと説明しました。

この２つのうち、特に重要な役割を担うのは『品確法』で、
その目的は『欠陥住宅からの消費者保護』にあります。
新築住宅の主要構造部…つまり、屋根・柱・梁などの部分についての
瑕疵担保責任（欠陥の保証義務）が１０年とする義務が定められています。

この法律には他にも『住宅性能の客観的定義付け』も目的としています。
最近聞くようになった『住宅性能表示制度』はこの法律に基づくもので、
住宅に関して断熱・防音・防災・防犯など一定の基準が定められています。
しかし、これはあくまで任意の規定であり、性能検査を受けない事も可能ですから、
法律の主眼が『欠陥住宅からの消費者保護』にあることは明白です。

さて、そんな前提条件を頭に入れた上で、
『新築住宅』の扱いを具体的に考えてゆきましょう。

◇具体的に『新築』と言える期間はいつからいつまで？
建物が完成した日からそのちょうど１年後までの１年間です。
例えば、令和３年１月２日に建築された建物であれば、
令和３年１月２日～令和４年１月１日までが『新築』の期限となります。

建物が完成した日、というのは建築工事が完了した日を指し、
実態を鑑み、建物本体の引渡しが可能な状態となった日が工事完了日となります。

ただ、その『建物が完成した日』というのが実務上ちょっと難儀で、
特に不動産業者が企画した建売住宅などの場合には、
建築業者から不動産業者に引き渡された日や建築確認手続きの日など、
建物の建築に関していろいろな日付が登場しますし、
かつ、営業マンがいまいちその辺を理解していなかったりしますが、
あくまでも工事の完了日が、『新築』の起算日となります。

◇『人が住んだことがない』ってどういう意味？
人が住んだ事がない、という意味です。
…えーと、何の説明にもなっていませんね。

実のところ、法律や手引きを見ていても具体的な定義付けが見当たらないのです。

他の法律などの扱いを鑑みるに『実際に寝泊まりする』と考えられますが、
それをどのように立証するのかについては、なかなか難しい処があります。

客観的に言えば、住民票を移していたりすれば、居住している傍証になりますが、
これも実態を伴わない（＝住んでいない）場合には、無効になると思われます。

『品確法』においては、消費者保護が目的ですから、
このような取扱いについては消費者優位に運用されるはずです。
例えば、瑕疵担保責任を１０年とする事を避ける為に、
業者の身内が一時的に居住したり住民票を移したりして、
『新築』扱いでなくすという事は、認められないでしょう。

まぁ、その場合には『新築』という宣伝文句を使えなくなって、
ただの『中古住宅』になってしまう訳ですから、
あまり実用的ではありませんし、通常は考えられない手法ですね。
（『新築』で売る事には、それほどに流通上の優位性があるのです。）

◇人が住まないまま転売された一年内の建物は『新築』になるの？
なります。

…と、言うのは例えばマンションや分譲住宅のデベロッパーが倒産した場合、
そのデベロッパーから事業を引き継いだ業者から住宅を購入した消費者が、
売主が異なるからといって保護されなくなるのは合理的ではないという判断です。

消費者が購入した新築住宅を未入居のまま第三者へ転売した場合はどうでしょうか。

この場合でも『新築住宅』という扱いになり、
一般消費者である売主は、１０年の瑕疵担保責任を負います。
詳細については、以下の記事を参照して下さい。

新築未入居の物件を売却する場合の品確法上の問題点｜不動産流通近代化センター
http://www.kindaika.jp/archives/1622

品確法の定めにおいて『新築住宅』というのは純粋に、
『新たに建築されて一年以内の、人が住んだことのない居住用建物』
…という以上の定義はないのです。

◇『新築』でなくなった建物はどうなるの？
『人が住んだ事のある居住用建物』は単なる中古住宅です。
では、『人が住んだ事がないまま一年を経過した建物』はどうでしょう？

これは不動産取引の慣例上、『築後未入居』『未入居』などと呼ばれています。

かつては『新築未入居』などと言うこともあったようですが、
現在、この言い回しは『公正競争規約』によって、禁止されています。

『未入居』の物件は何らかの事情で注文住宅が未入居のまま売却される場合もありますが、
その多くは建築業者や不動産業者の企画した建売住宅が１年以上売れ残ってしまったものです。

これを狙って強気の価格交渉をしようとする方も多いようですが、
まぁ、広告に掲出されている価格を大きく下回る、というのは、
不動産流通の構造上、ちょっと難しいかもしれません。

どちらにせよ、『新築』でなくなった建物については、
『品確法』上、１０年の瑕疵担保責任が義務ではありません。

前回解説した通り、１０年の瑕疵担保責任を任意で設定する事は可能ですが、
業者に対する義務として定められているものではありませんから、
『築後未入居』の物件を購入する場合には、この辺りを事前に確認しておく必要があります。

当記事は2015年1月3日の記事を最新の状況を反映し改稿したものです。

新年あけましておめでとうございます。

ご挨拶はさておき、新年一発目の記事ですから、一般需要の高い記事を書いて行こうと思います。

不動産調査や新しい道路に関する記事で検索順位が高い当ブログですが、
札幌市が分譲する新興住宅地『ウェルピアひかりの』に関する検索でも
各検索エンジンの上位群に表示されるようになってきたようです。

ハウスメーカー・工務店といった売り手の商品情報ではなく、
ある程度距離を置いた人間が俯瞰的にまとめた記事の方が、需要もあるようですね。
（というか、ハウスメーカーの営業さんなどにも読んで頂いているようです。）

･･･と、いう訳で、住宅を新築しようとする方にも閲覧されているようですから、
今回は『新年』『新春』とかけまして『新築』について紹介してゆきましょう。

日常会話で『新築』と言えば新しく建築した建物を漠然と指しますが、
正式には建物の『新築住宅』ってどういう定義の言葉なのでしょうか？

結論から言いましょう不動産流通上、『新築住宅』とは、
『新たに建築されて一年以内の、人が住んだことのない居住用建物』を指します。

根拠は二つあります。

『住宅の品質確保の促進等に関する法律　第２条２項』（以下、『品確法』）
　この法律において「新築住宅」とは、新たに建設された住宅で、
　まだ人の居住の用に供したことのないもの
　（建設工事の完了の日から起算して一年を経過したものを除く。）をいう。

『不動産の表示に関する公正競争規約　第１８条１項』（以下、『公正競争規約』）
　建築後１年未満であって、居住の用に供されたことがないものをいう。

『品確法』は欠陥住宅に関する消費者保護を定めた法律で、
この法律に定める『新築住宅』については、建設業者・不動産業者が、
消費者に対して１０年間の保証を行う義務があることを定めています。

従来騒がれてきた『欠陥住宅』『手抜き工事』から消費者を保護するための法律ですね。
ただし、定義の通り、建築後１年超の住宅については、保証義務の対象外となります。
（義務がなくとも、任意で保険に加入し保証をする事は可能です。）

『公正競争規約』は、不動産の広告に関する記載のルールを定めたものです。
法律ではなく、業界団体（不動産公正取引協議会）の定めたものですが、
『不当景品類及び不当表示防止法　第１１条第１項』では、
業界団体の定めたルールが法律に準ずるものと出来るとされていますから、
限りなく法律に近い定めであり、罰則の規定も定められています。

これにより、広告等でも『新築』の定義は『品確法』で定めるものと同一となりました。

このように『品確法』と『公正競争規約』の両面から、『新築』の定義がされています。
その結果、不動産流通の世界で『新築』という言葉は、
『新たに建築されて一年以内の、人が住んだことのない建物』を指すことになったのです。

余談ですが、ここまでの解説は不動産流通の世界での定義であって、
『新築』という言葉の定義がこれに限られている訳ではありません。
例えば一般の辞書では『新しく建物を建てること。また、その建物。』と定義されていますし、
同じ不動産に関する法律でも、『不動産登記法』では、
『平成２７年１月３日新築』といった風に、建築日を示すための用語として使われます。

私はこのブログの記事を書く際に、出来るだけ法律原文を引っ張って来るようにしていますが、
これはインテリぶりたいだとか、文章を権威付けたいといった目的ではなく、
法律によって言葉の定義も様々ある訳で、
根拠を示さずに論を展開する事は非常に危険だからなのです。

『新築』に限らず『事業者』『業務』『土地』『建物』といった用語も、
法律によって定義が多岐に渡り、これを曖昧なまま使う事は非常に危うい事です。

次回、以下のような具体例を挙げ、更に詳しく『新築』について解説してゆきましょう。
　・具体的に『新築』と言える期間はいつからいつまで？
　・『人が住んだことがない』ってどういう意味？
　・人が住まないまま転売された一年内の建物は『新築』になるの？
　・『新築』でなくなった建物はどうなるの？

シリーズ：『新築』と『瑕疵担保履行』
◇『新築住宅』ってどういう意味？定義は？
◇『新築』と判定される具体的ケースと詳細な取り扱い
◇業界の俗説『登記をすると新築でなくなる』の嘘
◇新築住宅の『住宅かし保険』の概要を分かりやすく解説します
◇中古住宅の『住宅かし保険』は新築住宅の場合とどのように違うのか
◇重要事項説明書の『瑕疵担保責任の履行に関する措置の概要』ってなんなの？

前回の記事、札幌の不動産屋、ドローン活用を語る③　運用機材の紹介の公開からちょうど一年が経過しました。

人口密集地域（ＤＩＤ）内でも土地所有者の許可があれば飛行する事の出来、
かつ、高性能なドローンであるMavicMiniの発売に合わせて急ぎで作成したシリーズ記事でしたが、
なんとバッテリーの生産が間に合わず、MavicMiniが発売延期。
結局届いたのは１２月の中頃でしたが、その後レビューもしていません。

それ以前も胆振東部地震や東雁来の歴史などを紹介していますが、
ブログの更新頻度はかなり低くなっていたと言わざるを得ません。

元々、７年程前からブログを書いていたものの、
それも１ヶ月に１回程度の更新頻度でさほど更新頻度が高かった訳ではありません。
それでも、独自の記事を継続して掲載していたものですから、
特定のジャンルにおいてはGoogleでの検索順位も高い状態でした。

しかしながら、一年も更新をしていないとなると、
Googleの検索順位が下がる下がる、かつて順位トップだった『大島てる　削除依頼』に関しても、現在は平均掲載順位４．２位。

しかも、私の記事よりも上に表示されるサイトの記載内容がすごい。
掲載順位１位の記事では『誤情報にコメントする』、
２位の記事では『特に削除する方法はない』、
３位は『弁護士に相談しろ』･･･
『大島てる』では心霊記事のような明確なデマ情報について、
コメントをしたところで半年以上も放置される、という事を、
かつて『大島てる』と『ファンキー中村』は中の島地区の凋落を嗤うかで紹介しました。
該当記事の事故物件公示サイト『大島てる』への削除依頼の方法とは？では、
その辺りの事情を解説していたのですが、ブログ本体の更新を怠っていたことで、
掲載順位が下がってしまったことで、正しい情報が拡散されず、
価値の低い集客目的・広告収入目的の記事の掲載順位が上がってしまう。

これは、インターネット時代以前においても同様でしたが、
『情報自体の価値に関わらず、人の目に触れる為の情報が生産される』
言うなれば『試験対策の為の勉強』が重視されるような状況はどこにでもある訳です。

しかしながら私はGoogleの管理するページビューの内容分析（アナリティクス）などによって、本当に価値のある情報が取捨選択されてゆくのではないか、という甘い幻想を抱いていたのです。

しかし、やむを得ないことですが現実はそうではありません。

そも、ブログの更新頻度が著しく落ちている事情として、
私の生活環境の変化によるものがあります。
現在、私は３社の法人を経営しており、非常に多忙な状況にあります。

また、このブログは集客を目的としたものではありませんが、
それでもこのブログの記事から不動産に関するご相談を頂く事も多い為、
ブログを書くことで余計に仕事が舞い込んでくるのを避けたいと考えていた側面もあります。
Youtubeなど、別の媒体での情報発信も考えましたが、ただでさえ多忙の為、手が回りません。

まぁ、『大島てる　削除依頼』の件だけではなく、
検索順位が下がることで色々な懸念が出てきてしまいましたので、
今後、多少質が下がることもあるかもしれませんが、ブログの更新を再開します。

【商売に困っている人は、情報発信をしなければ話にならない】
私は、これ以上仕事が来てもキャパシティオーバーを起こしてしまう為、
ブログの更新を停止し、検索順位が下がり、結果影響力も下がる事になりましたが、
起業をした人、しようとしている人、商売が上手く行っていない人に対して、
私がアドバイスすることは『とにかく質の高い情報を発信すること』です。
それが出来なければ『質が悪くともとにかく情報発信を継続すること』。

ブログでもYoutubeでも、情報を発信していなければ、
その人の商売の内容は人の目に触れることはない訳です。

或いは、新規の取引先で名前を検索されて出てくる情報が、
一種の信用調査として利用されている中で、
ネットに自分がプロデュースした情報がないというのでは商売になりません。

私も永らく筆名で活動をしていたり、ブログもロクに更新していない訳ですが、
それはインターネットでの活動を集客目的で行なっていないからです。
集客をしたいのであれば、情報発信をしろ、という当たり前のことを、
わざわざこの場で説明する事もないのですが、最近そういう相談を受けることが多いものですから文末に記載させて頂きました。

今後、少しずつ、頻度は低いままではありますがブログ更新を再開しえゆきます。

さて、ブログの更新を２ヶ月止めていたのにこのシリーズでは矢継ぎ早に更新しております。
複数の会社の経営者として、この人手不足の折、それなりに多忙に過ごしておりますが『今が旬』という話題があると寝る間を惜しんで夜中から明け方にかけてベッドの中でも半覚醒（うたた寝）状態で記事を書いてしまいます。

過去２回で『ドローンの合法的運用は困難を極める』と結論付けておいて何故『今が旬』なのかというお話は、記事の最後で紹介しますね。

中国の有力ドローンメーカーDJI製の中上位クラスのドローン『Mavic2』はProとZoomの２機種が発売されています。

いずれも本体性能は同一ですが、異なるのはカメラの性能です。
Proはより高画質なカメラを搭載したモデルで本体価格は１９万円台です。

Zoomはカメラ性能ではProに劣るものの光学ズーム機能を搭載したモデルで本体価格は１６万円台です。

なかなかにご立派な本体価格で、初めて価格を訊ねられる方には驚かれる方も多いのですが、業務用軽自動車の５分の１以下（家庭用軽自動車だと１０分の１以下ですね）ですし、ＰＣと同程度の価格と考えれば、そう大きな金額でもないでしょう。
上位機種で『プロ用』と銘打って同じDJIから発売されているPhantom4は２０万円程度とそう変わりない価格ですが、Mavic2は折り畳みが可能な為、携行性に優れています。

まぁ、更に本格的なプロ用のM200シリーズV2という機種はその３倍超の価格ですし上を見れば青天井なのですが･･･

※写真のアスファルト舗装部分は道路敷地内ではなく、私有地内です。

１つのバッテリーでカタログスペック上３０分程度の飛行が可能ですが低電圧になるとアラートが出る設定（アラートが出る電池残量は任意に設定可能）があるので、実感としては離着陸をスムースに行っても２０分程度の飛行時間という感覚です。

合法的にドローンを飛行させられる郊外地まで行って、２０分飛ばして終わりというのも世知辛い話ですし、業務として利用するという観点からも、予備バッテリーはどうしても必要になってきます。

予備バッテリーは今日現在の価格で１つ１６，５００円もしますから、予備のプロペラなど各種アクセサリ類も併せれば２０万円を下らない総額となります。

アクセサリ類をセット販売する『Mavic 2 Fly More Kit』という商品も販売されています。

カメラ設置部分（ジンバル）の可動でカメラ角度の調整が可能なので、ドローンの水平方向の撮影の他、真下の角度まで柔軟に画角を設定することが出来ます。

操作は専用の送信機（コントローラー）とスマートフォンを接続して操作します。

各方向のセンサーによる衝突・接触防止機能もあり、飛行の安定性は素晴らしいものですが、強風や電波干渉、鳥や電線との接触、或いはスマートフォンの不調で制御不能に陥る可能性もあります。

本体重量だけで９００ｇ程度と１ｋｇ近くありますから、人体は勿論、建物の屋根や自動車に当たるような事があれば、大事故につながりかねません。

最初の１年に限り三井住友海上が引受する賠償責任保険が無料で付いて来ますが、インターネット上で手続きをしなければなりませんので、忘れずに手続きをしましょう。（２年目以降は有料での更新。）

 

散々書いている通り、航空法の制限により、国土交通省の許可がなければ合法的に飛ばせる場所は相当の郊外地に限られます。

しかしながら、非常に素晴らしい性能で、実際の原野・山林調査で活躍していますので、不動産業界におけるドローンの運用検証という意味においても非常に有意義な買い物であったと満足しています。

 

Tello（Ryze Tech）

私は最初のドローンがMavic2　Zoomだったのですが、何せ市街地で飛ばせないものですから、フラストレーションが溜まります。

そこで導入したのが航空法の規制の対象外となるトイドローン、Ryze TechのTelloです。

従来の飛行高度は１０ｍまでだったそうですが、ファームウェアのアップデートで高度３０ｍまで飛べるとのこと。

価格は１万円＋α（販売店でばらつきがあります）と非常に求めやすい価格になっています。

 

バッテリー１つあたりの飛行時間は１３分、本体重量は８０ｇと非常に軽く、その辺のプラモデルよりも軽い、という感覚です。

バッテリーの価格は購入個数によって異なりますが、概ね２，０００円程度とこちらも手頃です。

 

カメラ角度の調整は出来ませんからドローンの水平方向の撮影しか出来ず、また、ドローンが前後左右に移動している際にはカメラも併せて傾きます。

スマートフォン単体での操作が可能ですが、省コスト、省機能ですから衝突防止機能やＧＰＳ機能は搭載されていません。
また、本体重量が軽く、プロペラの出力も控えめなので風に煽られやすいのは物理的にやむを得ない点でしょう。

いくら軽いとは言っても建物の近くで飛ばすのは少し怖いなというのが正直な感想です。
とはいえ、Mavic2の予備バッテリー１個よりもTello本体の方が安いので、性能にとやかく言うのはお門違いでしょう。

この軽さとコストパフォーマンスを実現するためには、やむを得ないでしょうね。 

一番の長所は航空法の規制がほぼ除外されることです。
オモチャとしては非常に有用で、ドローン操作の入門用にも非常に良いと思いますが、飛行時間や安定性を考えると、不動産業務で常用するのは少し難しい状況です。
ただ、接触防止センサーが付いていないのと軽量で接触しても建物に傷が付く恐れがないので、室内や建物のスキマなどで飛ばす分には、十分有用であると言えるでしょう。

 

で、結局？

Mavic2　ZoomもTelloもまさに帯に短し襷に長しという状態で、市街地で建物検査や物件調査といった不動産業務に利用するには難のある状況です。

ハッキリと言ってしまえば、

市街地で合法的に飛ばせる場所なんてねぇよ！Σ(ﾟДﾟ；
市街地で業務に使えるドローンなんてねぇよ！Σ(ﾟДﾟ；

という状況であると言えるでしょう。

では、国土交通省の許可を得られればそれでいいか、というとそうではないんです。
国土交通省の許可にあたっては１００時間の飛行経験を要する中で、不動産業と同じ管轄である国土交通省に対して虚偽申請をする訳にはゆきません。
Mavic2　Zoomの飛行時間を３０分とした場合、２００回以上のバッテリー交換が必要になります。

私は条件を満たしていますが、不動産業として複数の人員で事業を営むにあたっては、全員に１００時間超の研修を課す訳にもいきません。

ドローンは不動産業に有用であって、利活用をするべきだ、というシリーズ記事にも関わらず、愚痴しか言っていない訳ですが、今回、事情が変わってきました。

 

Mavic　Miniの登場

今回、ドローンに関する話題が『今が旬』であると判断して連続して記事を書いて来た、ある事情があります。
それは令和元年１１月１４日発売予定のDJI製Mavic　Miniの登場です。

なんと、わざわざ日本の航空法の対象外とするためにバッテリー容量を削って本体重量を199gにしたというピーキーな機体です。
海外版はバッテリー容量があり、飛行時間３０分で249g、一方で日本版はバッテリー容量を削った分、飛行時間１８分と３分の２以下に削られてしまっていますが、これまでに述べて来た通り、航空法の規制を受けないというのは不動産業への活用にとって、非常に有用であると言えるでしょう。

価格は発売日現在で４６，２００円とまずまず手頃です。

不動産業に利活用するドローンとしてはMavic　Miniが最有力候補であると考えています。
勿論、私は既に予約済みで、率直に言って到着を心待ちにしています。

性能的にはコスト的な部分で飛行時間やカメラ性能については納得していますが衝突・接触防止機能が搭載されていない点が運用にどのような影響を及ぼすか少し気になります。
とはいえ、海外版の評価などを鑑みるに十分に有用であるものと期待しています。

次回は、実際に到着したMavic　Miniが到着次第、開封してレビューしてみたいと考えています。

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・・・

･･･と、発売前日までに３記事を間に合わせた訳ですが、注文殺到で追加バッテリー付き商品の発売が延期されるという噂が･･･(;´Д｀)ｵﾚﾉｽｲﾐﾝｼﾞｶﾝ
特にお知らせのメール等は来ていませんが現に、発売前日の段階で商品の発送が未定になっているという･･･
まぁ、待望の200ｇ未満の製品という事で、日本中のドローン愛好家が待ちに待った製品という事なのでしょう。

仕事で忙しかったのと寝ぼけまなこで記事を書いていたせいか、ネット上の情報に気付くのが遅くなってしまいました。

･･･いや、不覚ですよ。ホントにね･･･(; ･`д･´)

ただ、ドローンの運用や規制についてあれこれと書かれた記事はあるものの、それを具体的に特定の業界でどのように活用するのか、というノウハウを示した記事は、さほど見当たりません。

厚真を中心として甚大な被害を生じた北海道胆振東部地震の発生から今日で丁度１年となります。
札幌市における胆振東部地震での被害は、完全復旧までに二日を要した大規模停電と『液状化』被害であったと言われています。
液状化被害については、特に里塚１～２条や東豊線直上の東１５丁目通の一部地域が甚大な被害が生じました。

しかし、今になってこれがいわゆる『液状化』による被害ではない可能性が出てきたのです。

　◇胆振東部地震で被災した札幌市内の不動産の流通について
　◇清田区里塚で生じた大きな液状化被害と『防災カルト』の蠱惑
　◇『液状化、里塚』の現実を見よう、夢想は不要だ
　◇デマで市域の５.３％を貶めた札幌市民の敵、池上彰氏をどうしてくれようか。
　◇胆振東部地震から９ヶ月、『液状化、里塚』はどうなった？

土砂崩れによって山肌が露わになった厚真地区の山林とともに、里塚で土砂が噴出し、１～２ｍの高さの汚泥で道路が埋め尽くされ、多数の建物が傾斜した光景は非常なショッキングなものとして報道されました。

更に池上彰の特番では、全国ネットでその原因が『清田区』が水田であったことによる『液状化』であると大々的に報じられました。

まぁ、これはひどいデマだった訳ですが、その辺りの事情は『デマで市域の５.３％を貶めた札幌市民の敵、池上彰氏をどうしてくれようか。』で言及しました。
Google検索で『池上彰　デマ』で検索をすると１年経ってもこの記事が表示される平均検索順位は１０.２位との事です。

インターネット上では、地震から数日で『この地震はハザードマップで予知されていた』とか池上彰の番組に影響されたのか『この地帯は水田地帯だったので液状化した』という言説が散見されました。
確かに、この地域の一部は札幌市のハザードマップで『液状化の可能性が高い』と判定されていますが、一方で他に幾らでも赤いエリアはあるのに、他では深刻な液状化被害は生じていない事が説明出来ません。

また、水田であったから液状化した、という点については、池上彰の特番の他に戦前から戦後にかけての地形図で水田の地図記号が並んでいたことに端を発していたようです。

しかしながら、航空写真を見るに一定規模以上の営農が行なわれていたようには見えません。
傾斜地で出来る間に合わせの農業として、わずかに棚田があっただけのように見えます。

また、被害甚大な部分が三里川暗渠に沿っていたことから原因として浮上してきたのが、暗渠が液状化の原因であるというもの。

 
しかし、 同様の暗渠は近隣の『三里東排水』『里塚西排水』など多数あるのに、そちらでは『三里川』ほど大きな被害は出ていません。

つまり、胆振東部地震では、三里川暗渠の流域に集中的な被害が生じた事からも、三里川暗渠に何らかの個別的な問題が生じたのではないか。

あくまで個人的見解ではありますが、その『個別的な問題』とは、老朽化による決壊だったのではないか？と推察し、札幌オリンピックから５０年を経過する札幌市では問題となっているインフラの老朽化について指摘しました。

しかしながら、札幌市の発表では、この被害をあくまでも単なる液状化として取り扱っています。
以下は札幌市ホームページで公表されている里塚の住民説明会の資料を抜粋したものです。

液状化した土砂が三里川排水に流入して土砂が流出し、地中が空洞化したという説明で、なぜ局地的な被害が生じたのか、という説明はなされていないように思います。

今年６月に、この被害について新たな原因を示す記事が掲載されました。
あまり取り上げられていない記事ですが、重要な知見と考えます。
令和元年６月２日の北海道新聞の記事を引用します。（朱筆は私によるものです。）

土砂流出、空洞が原因か 里塚液状化 現地調査の教授報告
昨年９月の胆振東部地震による液状化で、地盤被害などが出た札幌市清田区里塚１で、地下水を集めて下流に流す地下排水溝（暗きょ）の上に地震前から空洞があり、この空洞が大規模な土砂流出を起こした可能性のあることが１日、札幌市内で開かれた「欠陥住宅被害全国連絡協議会」全国大会で報告された。調査に当たった国士舘大の橋本隆雄教授（防災工学）は「全国的にも例が少ない現象」と話した。

　協議会は地震被害などに取り組む全国の弁護士や建築士らでつくる。

　橋本教授は地震直後から土木学会のメンバーとして現地調査を重ね、開発事業に伴う地盤被害を防ぐ「宅地防災マニュアル」ができる１９８９年以前は、地下排水溝同士の接続方法が簡易だったと説明。「地震前から地下排水溝の水が漏れ、地中の空洞に多くの水が滞留し、その水を含んだ土砂が地震によって大量に流動した」と取材に対し指摘した。その証拠として、一般的な液状化で見られる「噴砂」が里塚では少なく、土砂が地中で水平方向に動いたと分析した。

　札幌市によると、液状化の地盤沈下被害があった里塚１の地下排水溝は７８～８４年に宅地造成した民間業者が市の許可を得て設置。市の推計では地震後約１時間で約１万立方メートルの土砂が流出した。これまで市は液状化による大量の土砂流出は、地下水位より下の盛り土部分の軟弱地盤が地震で液状化し、緩い傾斜地に沿って土砂が帯状に流動したと分析している。（久保吉史）

以上が引用です。

ごく簡単に説明をすると三里川暗渠では排水溝同士の接続が簡易であり、その隙間に水が入り込み、土砂を流出させて地下に空洞を生じさせていたものが、台風と地震のダブルパンチで急激に悪化したということです。
つまり、暗渠に個別的な問題・欠陥が生じていたのではないか、という私の推測を補強するものと考えます。

三里川暗渠は札幌市河川管理課が管理する河川です。
しかし、この災害の責任を札幌市に求める考え方には賛同出来かねます。

そもそも、昭和５４年に札幌市から許認可を得て三里川暗渠を設置したのは株式会社じょうてつであって、その施工の仕様について、札幌市が管理するのは困難であったでしょう。
竣工から４０年が経って老朽化している部分もあるでしょうから、株式会社じょうてつに責任を求めるのも、筋違いと感じます。

では何が出来たのか、と考えたときに、札幌市に瑕疵があったと言えるのか、ということです。
例えば、基準が甘かった１９８９年以前の暗渠すべてを点検・補修することが出来たのでしょうか。
上記の河川網図でも分かる通り、実は暗渠というものはかなり多く存在しています。
自治体は限られた予算の中で運営していますから、その分他の予算が割を食ってしまいます。
仮に点検の結果、補修の必要が出たとして、約２ｍ四方のコンクリートで出来た暗渠を補修するのに、地面を掘り返すのですから、自動車の通行は一定期間不可能になりますし、公共工事費も多額に上るでしょう。

これは不幸な河川災害ではありますが、それ以上でもそれ以下でもない、というのが私の考えです。
例えば堤防が決壊したであるとか、津波に襲われたという時に、国や自治体に明らかな不備がない状態なのに、恨み言を言い続けるというのは、怒りの宛所がないのは理解出来ますがちょっとどうなのかな、と言わざるを得ません。

自然災害の被害者に対して『仕方ない』で片付けるのは非情ですが、だからといって被害者が国や自治体に何を言ってもいいという話にはならないと思うのです。

ニュースソースとさせてもらって恐縮ですが、北海道新聞の報道姿勢にも、疑問を感じています。

この災害が、次の災害を生まない教訓になることを願います。

シリーズ『胆振東部地震』
　◇胆振東部地震で被災した札幌市内の不動産の流通について
　◇清田区里塚で生じた大きな液状化被害と『防災カルト』の蠱惑
　◇『液状化、里塚』の現実を見よう、夢想は不要だ
　◇デマで市域の５.３％を貶めた札幌市民の敵、池上彰氏をどうしてくれようか。

平成３０年９月６日、北海道全土を大停電に巻き込んだ『胆振東部地震』から、９ヶ月が経過します。
『震災』というのは言葉の定義があるので、私は使いたくないのですが、札幌では簡単に『地震災害』の略として『震災』と使っている方が多いですね。
厚真を中心とした土砂崩れの被害は本当に痛々しいものがありましたが、実は札幌市周辺の被害は全然大したことがない、と当時からあえて言っていました。
震源地を除く北海道全土の問題は、２日に渡る大停電であって、かつて起こった平成のどんな大きな地震でもこのようなことはありませんでした。
これは北海道という島は本州よりも電力の相互的融通が出来ないという事情にもよるそうですが、それ以前の問題として北海道電力の危機管理の問題であると考えています。

そんな中で、札幌市内で甚大な被害が生じたのが札幌市清田区里塚１条１～２丁目での液状化現象です。

池上彰氏のデマ報道もひどいもので、『池上彰　デマ』の検索結果では当ブログもかなり高い位置にいるような状況です。

車まで埋まる汚泥と建物の大きな傾斜はかなりのショックを与えました。
札幌市民としては、里塚の液状化と東豊線の地盤沈下によって、地盤の良し悪しや不動産価値が話題となりました。

雪解け以降は、三里川暗渠や里塚東排水などの上流でも液状化が確認されたとの報道があります。

しかしながら、その後の状況については、９ヶ月を経過しても詳しいことは全く分からないままです。
基本的にテレビを見ない人なので、北海道ローカル局での扱いはよくわかりませんが、インターネットで『里塚　液状化』と検索をしても昨年９月当時の報道しか表示されないのを鑑みるに、その後の報道はほとんどされていないようです。

北海道新聞の電子版を見るに年が明けてからも何度か記事が出ていますが、現地の写真などは見られません。
詳細な報道と言えばＵＨＢの特集番組『傾き続ける我が家　～がんばるべぇさとづか～』程度でしょうか。

以前紹介した通り、元々、地震発生当時から、旧国道３６号線を除く液状化発生箇所には非常線が張られ、立入禁止になっていました。

ＳＮＳなどでは、立入禁止区域に入り込んで現地の写真を撮影する人や、災害時に多く見られる火事場泥棒などが問題視されていました。
それだけではなく、放火やいたずらなどの恐れがありますし、悪気がなくとも地盤の陥没などで怪我をしてしまう可能性もあります。

その為、被災時から平成３１年３月７日までの間、通行規制が行われていました。
これはやむを得ない･･･というか当然の措置であったと考えています。

また、防犯の為、平成３０年１２月１３日から４台のカメラが設置されました。

北海道文化放送（ＨＢＣ）の報道によると防犯カメラは令和元年５月２８日に８台が増設されたそうです。
「知らない人に自分の家が撮られて…（ＳＮＳに上げられたと）実際に聞いたこともありますから。残念というか、さみしくなりますよね」（里塚中央災害復興委員会・今北秀樹さん）
『液状化とは“別の悩み”…防犯カメラ８台増設　地震で被害の札幌市清田区里塚地区　北海道』https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190528-00000011-hbcv-hokより引用

公的な交通規制が敷かれている中で立入禁止区域に立ち入ることは言語道断です。
また、住居の敷地に許可なく立ち入ることは住居侵入罪にあたります。

しかしながら、前述の通り今年３月に交通規制は既に解除されている中で、住居の敷地に立ち入らないのであればそれは合法な行為です。
被災地の状況がその後どうなったのか、という事が調べてもほとんど分からないような現状は、健全であるとは思えません。

不動産流通の健全性を担保する為には、少なくとも下記の３つが明確化されていなければならないと考えます。
　①どのような原因で現象が生じたか
　②どのような被害があったのか
　③それらの被害はどのように対策されて復興したのか

①原因については当時推察をしたのに加え、後日別途記事を用意します。
③対策についても、札幌市の住民説明会資料を中心に後日別途記事を用意します。

今回は②被害について、その状況を紹介してゆきます。

地震の当時、大量の汚泥にまみれた様子が報道された旧国道３６号線沿いは、ほとんど回復しています。
ただ、泥が噴出した痕跡や歩道の縁石のズレなどは生じています。

ここから、液状化の原因となった『三里川暗渠』沿いの住宅地に入ってゆきましょう。
各所に道路の陥没が見られ、それが土嚢で応急処置されています。



ブロック塀や擁壁ごと沈み込んでいる箇所が多く見られます。
更には、擁壁ごと崩壊している宅地も多数あり、重力で支えた地盤が地中から空洞化してしまった場合の危うさを思い知らされます。

併せて、復旧した地盤と宅地との間の高低差が１ｍ程にもなっている箇所も複数あります。

公園は、道路や民有宅地内とは異なった復旧方法を採って水はけを良くして水を溜め込む雨水調整池のような用途とするようで、現在、砂利敷きを行なっています。

前述の通り、交通規制は解除されていますが、現在も警備の為に『里塚中央ぽぷら公園』には札幌市の現地事務所の脇に警察車両が停まっています。

警察による警備以上に、町内会の有志による自警活動が盛んなようです。
各種の報道でも防犯の為に町内会の自警活動を行っている事が触れられていますし、前述の通り、町内会の負担で監視カメラを増設しているようです。

私も、現地を歩いていた処、遠くから大声で『オイ、アンタ』と高齢の男性に呼び止められました。

男性：『あんた、なにもんだ？』
私：『不動産業者の者です。』
男性：『何しに来たの』
私：『地震後の周辺状況を確認しに来ました。将来このエリアの土地を取り扱うこともありますので。』
男性：『どこの会社の人？』
私：『株式会社○○○○○○○○の細井と申します』
男性：『身分証明書出して』
私：『え？』
男性：『身分証ないの？』
私：『いや、いきなり一方的に身分証を見せろと言われてもアンフェアな気がするんですが･･･』
男性：『（町内会の腕章を見せて）私ね、ここの町内会の○○ってもんです』
私：『（ポケットに何も入っていないジェスチャーをして）すみません、今、身分証持ち歩いていませんで』
（これは嘘ではなくスマホ以外は手ブラで行動しており、本当に持ち歩いていませんでした。）
男性：『この辺、物騒だからね、警察も毎日来てるし、アンタも気を付けなよ』
私：『はぁ･･･』

別に手荷物検査を受けたとか身分証の提示を強制されたという訳ではないですし、身体的拘束を受けたという訳ではありませんから、これはギリギリ通常のコミュニケーションの範疇と考えます。
ただ、かなりピリピリとしていた様子で、攻撃的な対応であったことは間違いなありません。
いや、まぁ、私自身、不審者扱いされるのは致し方ないとは思うのですが、こういった自警活動がどこまで正当化されるのか、という疑問は正直あります。

勿論、前述の通り、火事場泥棒や放火、住居侵入などの犯罪の恐れがある以上、それを防ぐ目的で警察でカバー出来ない部分を自警活動で補おうというのは、至極当然の事です。

しかしながら、これだけ大きな被害があったエリアの被害状況がほとんど表に出てこないというのは、異常でしょう。
過去の十勝沖地震の際には、同じ清田区の美しが丘地区で液状化被害が発生しましたが、その際には『大ごとにしないでほしい』との住民からの要望があったという報道があります。

また、今回の里塚地区でも、住民からの札幌市や分譲業者への厳しい責任追及がある一方で、現地への立入りや報道の拒否があるそうです。

仮に、将来このエリアの土地を買おうという人がいた場合に、どのような被害があったのか、そしてどのような対策がされたのかという事が明確化されていなければ、安心して購入することは出来ないでしょう。

一方で、広く清田区の土地を購入したいという人がいたとして、どのエリアでどのような被害が生じたのかが明確化されていなければ、清田区の土地を買おうという気が起こらず清田区全体の不動産価値が下落してしまいます。

この町内の人々はご自身の所有する土地を将来売りに出そうという時に、こういった事実を覆い隠したまま売却しようというのでしょうか。

私は、池上彰氏がいい加減な情報で清田区全体の財産価値を棄損した際、それをこのブログで糾弾しました。

今回の記事では法令を遵守したほか、極力建物本体が写り込んでいない写真を選んで掲載していましたが、恐らくはこのような記事も自警活動を行っている町内会の方にとっては不愉快な存在であろうかと思います。

ただ、事実を明確化して社会として共有することが、里塚１条２丁目の方にとっても、それ以外の里塚や清田区の方にとっても、これから不動産を購入しようという方にとっても、仲介をする不動産業者にとっても･･･それが結果的に公益に資すると信じ、この記事を公開する次第です。

さて、前回は明治から戦前までの雁来村･･･現在の東雁来の歴史を紹介しました。
戦前までの雁来村は牧畜が盛んな農村でしたが、それが平成最後の区画整理地、そして札幌市が自ら大規模に分譲するおそらく最後の住宅地である『ウェルピアひかりの』となるのか、紹介してゆきましょう。

前回までは終戦時点の牧草地帯であった雁来村を紹介しました。
明治２３年頃として郷土史に記される雁来村の写真は、砂利舗装がされ、半円筒型の倉庫が立ち並んでいます。
また、左手前の倉庫には牧草の山と思われるものが積みあがっています。

前回も紹介した昭和２７年の地形図ではこの通り、雁来村は一帯が牧草地帯になっています。
この後、昭和３０年には雁来村が所属する札幌村が札幌市へ編入されます。
さらにその後に豊平町や手稲町が編入されて現在の札幌市域になります。

そして昭和３４年には戦前から棚ざらしになってしまっていた鉄骨トラス橋の『雁来橋』が完成します。

明治からの計画であった鉄橋による雁来橋がようやく完成したという事です。

戦後の雁来村･･･改め、雁来では東区の他の地域に遅れ、ようやくタマネギの生産が広まりました。
昭和３０年代の札幌では農地解放の影響もあり、宅地の造成分譲が進んでゆきますが、雁来ではとりあえずそういった兆候は見られません。

昭和４０年代には、『ライラック団地』が造成されます。
これは現在の東雁来９～１０条４丁目にあたるエリアです。
形状から、農地解放によって土地の払い下げを受けた元小作人の地主による開発だと思われますが、郷土史やインターネットでもその記録は見つけることは出来ません。（このサイトが表示されてしまいます。）
区画整理によって、現在は公園や町内会の名前に名残を残すのみです。

昭和５０年代には、東雁来地区に再び大きな波が訪れます。
昭和５０年、従来は豊平川沿いを通っていた国道２７５号線を現在のルートへ変更する『雁来バイパス』が着工します。
それに伴って、昭和５５年に国道２７５号線のルートの一部でもある『雁来大橋』が完成します。

昭和５８年には『東雁来地区区画整理事業』が着工します。
これは赤枠で囲まれた区画『ウェルピアひかりの』である『第二地区』ではなく、左下の赤枠の欠けた部分、東雁来６～８条１丁目と東雁来８条３丁目のごく狭いエリアで行われたものです。

昭和５０年代の航空写真を見ると、まだまだ畑が多くなっていることが分かりますね。
戦前はほぼすべてが『草地』でしたが、航空写真からは北側が牧草地、南側が畑になっているように見えますね。
また、ライラック団地以外には、旧・国道２７５号線に沿って人家がぽつぽつと建っています。

昭和６０年には雁来村から『東雁来』へ町名変更、ただし、条丁目が付いた部分と付かない部分がありました。
平成元年には東雁来地区区画整理事業の換地が完了します。
６年程度で完了する規模という事で上記の航空写真でも家がみっちりと立ち並んでいます。

平成３年には、一帯が都市計画の見直しに伴い市街化調整区域から市街化区域に編入され、住宅街として、より開拓のしやすい下地が作られてゆきます。
平成８年には『東雁来第二地区土地区画整理事業』が開始します。

事業の開始時点でかなりの畑が所在していたものが、土地区画整理事業によって農地が減少してゆきます。
元々の地権者から札幌市が土地を収用し、道路や公園を設けて住宅地を造成する作業が始まってゆきます。
そして、事業の開始から７年を経た平成１５年度から『ウェルピアひかりの』として保留地分譲が始まります。
名前の由来は『ひがしかりき』から、との事ですが、このネーミングセンスは･･･

平成１５年に始まった『ウェルピアひかりの』の住宅分譲はその後１４年に渡って少しずつエリアを拡大して分譲がされました。
一気に販売をするという手法では、将来、同時期に一気に高齢化・過疎化が進むということから、その対策という意味もあったのでしょう。
（まぁ、事業費の関係というのも大きなところですが。）

分譲から少し年数が経った南側のエリアですね。

公園もよく整備されており、広々とした街並みになっています。

この航空写真は平成２０年前後のものと思われますが、まだ現在ほど開拓が進んでいません。
ここから更に、次から次へと宅地の造成分譲がされてゆきます。
札幌市による保留地の分譲の他、元々の地主さんによる仮換地の売却や、仮換地の上にアパートやテラスハウスを建築する、という動きも活発になります。

ウェルピアひかりのひかりのはバブル崩壊後に始まった土地区画整理事業であり、失われた２０年とも言われる情勢下で分譲されましたが、終盤の開発には追い風が吹いたように思います。

国道２７５号線の両側にはＤＣＭホーマック東雁来店を始め、スーパーや１００円均一などの他、マクドナルドやゆで太郎など飲食店等、住民の生活に直結施設が充実してゆきます。
また、南側から国道２７５号線にかけて、工業地として数々の倉庫・物流センターが開業します。
そういった『働く場所』が出来ることで地域内で経済が循環し、住民のサイクルが形成されることで街が長寿命化する、という狙いもあるのでしょう。

さて、平成２６年には消費税８％への増税があるということで、住宅やアパートなどの建築の駆け込み需要がありました。
翌平成２７年には相続税増税によって、地主さんが土地を更地のまま所有しているリスクが高まり、貸家建築がブームとなりました。

平成２９年には日本郵政の一大物流拠点『道央札幌郵便局』が開業します。
『郵便局』とは言いますが、窓口やＡＴＭは設置されていないロジスティクスセンターです。

そのような経緯を経て、平成３０年１月には『東雁来第二地区土地区画整理事業』の換地が指定され、これまで『仮換地』であったものが、正式な土地として確定されました。
これを区画整理事業の用語で『換地処分』と言います。
実際に換地処分をされた１月は年が明けていますが平成２９年度内なので、記録上は『平成２９年度事業完了』とされています。

東雁来の現在の姿は、国土地理院の航空写真ではまだ開拓途上のものですが、Yahoo地図では、もう少し開発が進んだ状態が見て取れます。

東雁来地区には、まだ元々の地主さんが所有している畑や、換地処分を受けたものの、遠隔地におり手付かずの宅地が数多く残されています。

土地区画整理事業が完了した事で、不動産業者やハウスメーカーも、こぞって東雁来エリアの土地所有者の方に、売却やアパート建築の営業をかけているようです。

そういった意味で、これからもまだ伸び代のある地域であると考えてはいますが、一方で、過去にあった少子高齢化による住宅団地の空疎化と同じ轍を踏んではなりません。
今後も、『東雁来』、『ウェルピアひかりの』の動きを注視してゆきます。

◇　シリーズ『東雁来』①　札幌市が分譲する『ウェルピアひかりの』ってどうなの？
◇　シリーズ『東雁来』②　『ウェルピアひかりの』ではどのような販促がされていたか
◇　シリーズ『東雁来』③　東雁来『ウェルピアひかりの』の仮換地を売りたい人はどうすればいいの？
◇　シリーズ『東雁来』④　東雁来の歴史　～明治から戦前まで～
◇　シリーズ『東雁来』⑤　東雁来の歴史　～戦後から平成まで～