カテゴリー: 不動産調査の実務

当記事は2015年1月21日の記事を最新の状況を反映し改稿したものです。

シリーズ：『新築』と『瑕疵担保履行』
◇『新築住宅』ってどういう意味？定義は？
◇『新築』と判定される具体的ケースと詳細な取り扱い
◇業界の俗説『登記をすると新築でなくなる』の嘘
◇新築住宅の『住宅かし保険』の概要を分かりやすく解説します
◇中古住宅の『住宅かし保険』は新築住宅の場合とどのように違うのか
◇重要事項説明書の『瑕疵担保責任の履行に関する措置の概要』ってなんなの？

この仕事をしていると…と言いますか、どんな仕事をしていても、
同業者と共同で仕事をする、というのはなかなかに難儀なものです。
 
税理士事務所に勤務していた頃は専ら税務署（国税庁）や自治体の税務課が相手で、
同業者と仕事をするのは、グループ企業の連結会計や法人同士の折衝など、
ごくごく限られたシチュエーションだけでしたが、
不動産業では複数の不動産業者が仲介をする『分かれ』＝『共同仲介』という形態が、
（手数料の両受けを狙う『両手』に拘泥しなければ）ポピュラーな取引形態であり、
つまりは同業者と仕事をするのはごくごくありふれたシチュエーションなのです。
 
『共同仲介』といって、何をするかと言えば、
双方の条件の折衝や売買の段取りや銀行融資の調整など多岐に渡りますが、
取引において最も重要な業務として、書面の作成業務があります。
主には『売買契約書』と『重要事項説明書』がそれにあたりますが、
その他にもそれに付随した書類のやりとりが必要になります。
 
『売買契約書』と『重要事項説明書』の作成…共同仲介といっても、
双方の担当者が何度も面談して綿密に打合せをして…というような作成方法は取りません。
 
売主側か買主側、いずれか一方の業者が素案を作成し、
双方でやりとりし、不明点があれば確認し、修正箇所があれば随時指摘する。
取引条件の交渉内容がきちんと書面に織り込まれているか、念入りに確認する。
…といった風に、何度かやりとりをして契約書面を完成させてゆきます。
（その際に、必要があれば共同で現地調査をしたり、面談で打合せをすることもあります。）
 
作成するのは、一般的には売主側の業者が作成する方が多いようです。
（売主側の方が当然その物件についてよく知っているから、という事情があります。）
 
さて、一連の不動産一括査定サイトに関する記事の時もそうでしたが、
当ブログの記事は私の気分次第で題材をチョイスしている傾向が強く、
特に不動産業界の気に食わない話題については私怨丸出しで取り上げてきました。
 
そして、今日のお話も私怨です。
 
重要事項説明書の『瑕疵担保責任の履行に関する措置の概要』という項目のお話。
 
前提条件として『重要事項説明』というのは、不動産の買主・借主に対して契約に先立って、
その契約を結ぶかどうかに影響し得る『重要な事項』を書面を提示した上で説明する、という制度です。
この書面の作成と買主・借主への説明については宅建主任者が行わねばならない事になっています。
 
『重要な事項』というのは、法令的な制限の他にもインフラの整備状況や、
取引条件…特に支払や融資や保証、解約に関して特に説明するべき事項が定められており、
国が定めた以外の事項であっても、契約に影響するような事項は告知すべきとされています。
 
そして、国土交通省が定める『重要な事項』のうちの一つが、
『瑕疵担保責任の履行に関する措置の概要』なのです。
 
それでは、この項目で説明するべき内容というのは、どういったものなのでしょうか。
 
不動産流通近代化センターが運営する情報サイト『不動産ジャパン』の説明を抜粋しましょう。
　http://www.fudousan.or.jp/kiso/buy/8_2_3.html
 
　瑕疵担保（かしたんぽ）責任の履行に関する措置
　　売り主が講ずる瑕疵担保責任の履行に関する措置について説明されます。
　　瑕疵担保責任の履行に関する措置とは、売り主が倒産などにより、
　　瑕疵担保責任を負うことができない場合でも、
　　保険への加入などにより瑕疵担保責任を履行するという制度です。
　　平成21年10月1日より、新築住宅の売り主には、
　　瑕疵担保責任の履行に関する措置を講ずることが義務化されました。
 
　　＊瑕疵担保責任：宅地または建物に、
　　　契約の締結当時に隠れた瑕疵（欠陥など）があった場合に、
　　　売り主が買い主に対して負う責任のこと。
 
ざっくり言うと、
『万一、不動産に何か欠陥があった時、売主はその保証をするけど、
　保証するための準備として、具体的にどんな事をしているかを説明するよ』
…という項目なのです。
 
『保証するための準備』とは、法務局に供託金を収めたり、
住宅かし保険に加入するといった事で、特に新築住宅の売買の場合には、
この『保証をするための準備』をする事が瑕疵担保履行法で義務付けられています。
 
一方で、土地の売買の場合では、『保証すること』はあっても
『保証するための準備』をする事は実務上、まずありません。
 
中古住宅や中古マンションの場合も基本的には土地と同様で、
例外的に、任意で住宅かし保険に加入している場合には、
この項目に記載される事になりますが、
保険へ加入しての取引はまだまだ少数派のようです。
（ごめんなさい、具体的な加入率についてはデータが見つけられていません。）
 
話を戻して『瑕疵担保責任の履行に関する措置の概要』とは、とどのつまり何なのか。
 
それは『保証するための準備をしているかどうか』という事です。
『保証自体をするか否か』では、ないのです。
 
この二つを混同している不動産業者が、大変多くて、うんざりします。
 
『保証自体はするけど、保証の為の準備（保険加入など）はしません』という取引条件なら、

瑕疵担保責任の履行に関する措置は、『講じない』とするのが正解なのです。

 
こちらが作成した『重要事項説明書』に対して、
『瑕疵担保責任の履行に関する措置の概要が”講じない”となっているんですけど、
　瑕疵担保責任は負って頂けないんですか？それでは困るのですが…』
『瑕疵担保責任は”負わない”とするべきで、”講じない”というのは誤りではありませんか？』
などと言う確認・質問を受ける事が多々あり、
オドレはホンマに宅建主任者か？！と思いながら、以上のような説明をするのです。
 
もう数年前の話ですが、更地の取引で買主側の担当者とこういったやりとりがあって、
『事前に買主様にも説明しておいて下さいね』と言っていたにも関わらず、
重要事項説明の最中に『瑕疵担保責任を負ってもらえないなんて聞いてない！』と、
買主様が機嫌を損ねてしまった、という経験もあります。
『期限内の瑕疵担保責任は負いますが、その保証を履行するための措置…
　…つまり、保険への加入などは行わないという意味です。』
と、すかさず口を挟んだものの、
買主さんが一度抱いた疑念というのはすぐには消えないもので、
『瑕疵担保責任の期間が過ぎてしまったらどうするのですか？』
などと、ミもフタもない事を言われるものですから、
『この期間を取引条件として価格などが決定されていますから、延長する事は出来ません。
　土地に関する法令的・実務的な調査は弊社でも既に実施していますが、
　ご不安であれば期間内に土壌汚染や地中埋設物に関する調査を行なって下さい。』
と、言って、まぁ不承不承ではありますが契約を締結したことがあります。
（その後、その更地には無事住宅が建築され、買主様が居住されています。
　もちろん、土壌汚染や地中埋設物のリスクが高い場合には事前に説明します。）
 
この項目、必要な取引の時以外には省略してしまいたいのですが、
『講じない場合には講じない事を説明する』事を国に義務付けられているため、
省略する事は出来ず、苦々しい思いをしながら日々を過ごしている次第です。
 
記載ミスや誤字脱字程度の事はともかくとして、
法令に関する理解そのものの問題になると、ちょっと困ってしまいますね。

この項目は平成２１年の『住宅瑕疵担保履行法』の施行に伴い追加されたものです。
ですから、経験が長く、勉強不足の宅建主任者は知らない項目かもしれません。
不動産会社の担当者がこの項目の内容について正確に答えられるかどうかが、
その担当者のスキルを図る一つの目安になるかもしれませんね。

ハウスメーカーや工務店の場合には日常的に出てくる項目ですから、
それらの住宅営業マンがこの項目を知らなければ、論外と言えるでしょう。

それ以外の不動産業者の場合は経験か知識のどちらかが不足していると言えます。
普段賃貸ばかりやっていて売買の経験が浅いであるとか、
土地の取引ばかりしていて建物の取引実績が少ないであるとか、
ほとんど現場以外の仕事をしていて実務を知らないであるとか、
まぁ、そういった事情が考えられますが、どのような事情にせよ、
この項目の詳細を知らない場合、ちょっと頼りないと言えるかと思います。

当記事は2015年1月19日の記事を最新の状況を反映し改稿したものです。

シリーズ：『新築』と『瑕疵担保履行』
◇『新築住宅』ってどういう意味？定義は？
◇『新築』と判定される具体的ケースと詳細な取り扱い
◇業界の俗説『登記をすると新築でなくなる』の嘘
◇新築住宅の『住宅かし保険』の概要を分かりやすく解説します
◇中古住宅の『住宅かし保険』は新築住宅の場合とどのように違うのか
◇重要事項説明書の『瑕疵担保責任の履行に関する措置の概要』ってなんなの？

ところで、これまでの記事で『新築住宅でなくても任意で瑕疵保険に加入する事は可能』と紹介してきましたが、
『新築で義務の保険』と『新築以外で任意の保険』にはどのような違いがあるかも、紹介しておきましょう。

『新築で義務の保険』は１号保険、『新築以外で任意の保険』は２号保険と言い、それぞれの特徴は下記の通りです。

義務化保険（１号保険）
　住宅瑕疵担保履行法第19条第１号に規定されている資力確保義務に対応した保険契約。

当記事は2015年1月13日の記事を最新の状況を反映し改稿したものです。

シリーズ：『新築』と『瑕疵担保履行』
◇『新築住宅』ってどういう意味？定義は？
◇『新築』と判定される具体的ケースと詳細な取り扱い
◇業界の俗説『登記をすると新築でなくなる』の嘘
◇新築住宅の『住宅かし保険』の概要を分かりやすく解説します
◇中古住宅の『住宅かし保険』は新築住宅の場合とどのように違うのか
◇重要事項説明書の『瑕疵担保責任の履行に関する措置の概要』ってなんなの？

さて、ここまでは『品確法』に基づく『新築住宅』の定義を３回に渡り掘り下げてきました。
『品確法』では、『欠陥住宅からの消費者保護』を目的として、
売主に引渡し後１０年間の瑕疵担保責任（欠陥の保証）を義務として課しています。

当記事は2015年1月7日の記事を最新の状況を反映し改稿したものです。

シリーズ：『新築』と『瑕疵担保履行』
◇『新築住宅』ってどういう意味？定義は？
◇『新築』と判定される具体的ケースと詳細な取り扱い
◇業界の俗説『登記をすると新築でなくなる』の嘘
◇新築住宅の『住宅かし保険』の概要を分かりやすく解説します
◇中古住宅の『住宅かし保険』は新築住宅の場合とどのように違うのか
◇重要事項説明書の『瑕疵担保責任の履行に関する措置の概要』ってなんなの？

ええと、もうちょっと『新築』の定義についてもうちょっと掘り下げてみる事にしました。
いい加減しつこいのですが、品確法と公正競争規約での『新築住宅』の定義は『新たに建築されて一年以内の、人が住んだことのない居住用建物』です。

新築未入居、登記済=中古扱いの物件購入
　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/239154/

おしえてください。建築物件（築1年）購入時に「建物表題登記」費用を請求されました。 – 教えて！ 住まいの先生 – Yahoo!不動産
　http://knowledge.realestate.yahoo.co.jp/chiebukuro/detail/1079759060/

当記事は2015年1月5日の記事を最新の状況を反映し改稿したものです。

シリーズ：『新築』と『瑕疵担保履行』
◇『新築住宅』ってどういう意味？定義は？
◇『新築』と判定される具体的ケースと詳細な取り扱い
◇業界の俗説『登記をすると新築でなくなる』の嘘
◇新築住宅の『住宅かし保険』の概要を分かりやすく解説します
◇中古住宅の『住宅かし保険』は新築住宅の場合とどのように違うのか
◇重要事項説明書の『瑕疵担保責任の履行に関する措置の概要』ってなんなの？

前回の記事、『『新築住宅』ってどういう意味？定義は？』では
『新築住宅』とは『品確法』と『公正競争規約』の２つの裏付けから、
『新たに建築されて一年以内の、人が住んだことのない居住用建物』を指すと説明しました。

この２つのうち、特に重要な役割を担うのは『品確法』で、
その目的は『欠陥住宅からの消費者保護』にあります。
新築住宅の主要構造部…つまり、屋根・柱・梁などの部分についての
瑕疵担保責任（欠陥の保証義務）が１０年とする義務が定められています。

この法律には他にも『住宅性能の客観的定義付け』も目的としています。
最近聞くようになった『住宅性能表示制度』はこの法律に基づくもので、
住宅に関して断熱・防音・防災・防犯など一定の基準が定められています。
しかし、これはあくまで任意の規定であり、性能検査を受けない事も可能ですから、
法律の主眼が『欠陥住宅からの消費者保護』にあることは明白です。

さて、そんな前提条件を頭に入れた上で、
『新築住宅』の扱いを具体的に考えてゆきましょう。

◇具体的に『新築』と言える期間はいつからいつまで？
建物が完成した日からそのちょうど１年後までの１年間です。
例えば、令和３年１月２日に建築された建物であれば、
令和３年１月２日～令和４年１月１日までが『新築』の期限となります。

建物が完成した日、というのは建築工事が完了した日を指し、
実態を鑑み、建物本体の引渡しが可能な状態となった日が工事完了日となります。

ただ、その『建物が完成した日』というのが実務上ちょっと難儀で、
特に不動産業者が企画した建売住宅などの場合には、
建築業者から不動産業者に引き渡された日や建築確認手続きの日など、
建物の建築に関していろいろな日付が登場しますし、
かつ、営業マンがいまいちその辺を理解していなかったりしますが、
あくまでも工事の完了日が、『新築』の起算日となります。

◇『人が住んだことがない』ってどういう意味？
人が住んだ事がない、という意味です。
…えーと、何の説明にもなっていませんね。

実のところ、法律や手引きを見ていても具体的な定義付けが見当たらないのです。

他の法律などの扱いを鑑みるに『実際に寝泊まりする』と考えられますが、
それをどのように立証するのかについては、なかなか難しい処があります。

客観的に言えば、住民票を移していたりすれば、居住している傍証になりますが、
これも実態を伴わない（＝住んでいない）場合には、無効になると思われます。

『品確法』においては、消費者保護が目的ですから、
このような取扱いについては消費者優位に運用されるはずです。
例えば、瑕疵担保責任を１０年とする事を避ける為に、
業者の身内が一時的に居住したり住民票を移したりして、
『新築』扱いでなくすという事は、認められないでしょう。

まぁ、その場合には『新築』という宣伝文句を使えなくなって、
ただの『中古住宅』になってしまう訳ですから、
あまり実用的ではありませんし、通常は考えられない手法ですね。
（『新築』で売る事には、それほどに流通上の優位性があるのです。）

◇人が住まないまま転売された一年内の建物は『新築』になるの？
なります。

…と、言うのは例えばマンションや分譲住宅のデベロッパーが倒産した場合、
そのデベロッパーから事業を引き継いだ業者から住宅を購入した消費者が、
売主が異なるからといって保護されなくなるのは合理的ではないという判断です。

消費者が購入した新築住宅を未入居のまま第三者へ転売した場合はどうでしょうか。

この場合でも『新築住宅』という扱いになり、
一般消費者である売主は、１０年の瑕疵担保責任を負います。
詳細については、以下の記事を参照して下さい。

新築未入居の物件を売却する場合の品確法上の問題点｜不動産流通近代化センター
http://www.kindaika.jp/archives/1622

品確法の定めにおいて『新築住宅』というのは純粋に、
『新たに建築されて一年以内の、人が住んだことのない居住用建物』
…という以上の定義はないのです。

◇『新築』でなくなった建物はどうなるの？
『人が住んだ事のある居住用建物』は単なる中古住宅です。
では、『人が住んだ事がないまま一年を経過した建物』はどうでしょう？

これは不動産取引の慣例上、『築後未入居』『未入居』などと呼ばれています。

かつては『新築未入居』などと言うこともあったようですが、
現在、この言い回しは『公正競争規約』によって、禁止されています。

『未入居』の物件は何らかの事情で注文住宅が未入居のまま売却される場合もありますが、
その多くは建築業者や不動産業者の企画した建売住宅が１年以上売れ残ってしまったものです。

これを狙って強気の価格交渉をしようとする方も多いようですが、
まぁ、広告に掲出されている価格を大きく下回る、というのは、
不動産流通の構造上、ちょっと難しいかもしれません。

どちらにせよ、『新築』でなくなった建物については、
『品確法』上、１０年の瑕疵担保責任が義務ではありません。

前回解説した通り、１０年の瑕疵担保責任を任意で設定する事は可能ですが、
業者に対する義務として定められているものではありませんから、
『築後未入居』の物件を購入する場合には、この辺りを事前に確認しておく必要があります。

当記事は2015年1月3日の記事を最新の状況を反映し改稿したものです。

新年あけましておめでとうございます。

ご挨拶はさておき、新年一発目の記事ですから、一般需要の高い記事を書いて行こうと思います。

不動産調査や新しい道路に関する記事で検索順位が高い当ブログですが、
札幌市が分譲する新興住宅地『ウェルピアひかりの』に関する検索でも
各検索エンジンの上位群に表示されるようになってきたようです。

ハウスメーカー・工務店といった売り手の商品情報ではなく、
ある程度距離を置いた人間が俯瞰的にまとめた記事の方が、需要もあるようですね。
（というか、ハウスメーカーの営業さんなどにも読んで頂いているようです。）

･･･と、いう訳で、住宅を新築しようとする方にも閲覧されているようですから、
今回は『新年』『新春』とかけまして『新築』について紹介してゆきましょう。

日常会話で『新築』と言えば新しく建築した建物を漠然と指しますが、
正式には建物の『新築住宅』ってどういう定義の言葉なのでしょうか？

結論から言いましょう不動産流通上、『新築住宅』とは、
『新たに建築されて一年以内の、人が住んだことのない居住用建物』を指します。

根拠は二つあります。

『住宅の品質確保の促進等に関する法律　第２条２項』（以下、『品確法』）
　この法律において「新築住宅」とは、新たに建設された住宅で、
　まだ人の居住の用に供したことのないもの
　（建設工事の完了の日から起算して一年を経過したものを除く。）をいう。

『不動産の表示に関する公正競争規約　第１８条１項』（以下、『公正競争規約』）
　建築後１年未満であって、居住の用に供されたことがないものをいう。

『品確法』は欠陥住宅に関する消費者保護を定めた法律で、
この法律に定める『新築住宅』については、建設業者・不動産業者が、
消費者に対して１０年間の保証を行う義務があることを定めています。

従来騒がれてきた『欠陥住宅』『手抜き工事』から消費者を保護するための法律ですね。
ただし、定義の通り、建築後１年超の住宅については、保証義務の対象外となります。
（義務がなくとも、任意で保険に加入し保証をする事は可能です。）

『公正競争規約』は、不動産の広告に関する記載のルールを定めたものです。
法律ではなく、業界団体（不動産公正取引協議会）の定めたものですが、
『不当景品類及び不当表示防止法　第１１条第１項』では、
業界団体の定めたルールが法律に準ずるものと出来るとされていますから、
限りなく法律に近い定めであり、罰則の規定も定められています。

これにより、広告等でも『新築』の定義は『品確法』で定めるものと同一となりました。

このように『品確法』と『公正競争規約』の両面から、『新築』の定義がされています。
その結果、不動産流通の世界で『新築』という言葉は、
『新たに建築されて一年以内の、人が住んだことのない建物』を指すことになったのです。

余談ですが、ここまでの解説は不動産流通の世界での定義であって、
『新築』という言葉の定義がこれに限られている訳ではありません。
例えば一般の辞書では『新しく建物を建てること。また、その建物。』と定義されていますし、
同じ不動産に関する法律でも、『不動産登記法』では、
『平成２７年１月３日新築』といった風に、建築日を示すための用語として使われます。

私はこのブログの記事を書く際に、出来るだけ法律原文を引っ張って来るようにしていますが、
これはインテリぶりたいだとか、文章を権威付けたいといった目的ではなく、
法律によって言葉の定義も様々ある訳で、
根拠を示さずに論を展開する事は非常に危険だからなのです。

『新築』に限らず『事業者』『業務』『土地』『建物』といった用語も、
法律によって定義が多岐に渡り、これを曖昧なまま使う事は非常に危うい事です。

次回、以下のような具体例を挙げ、更に詳しく『新築』について解説してゆきましょう。
　・具体的に『新築』と言える期間はいつからいつまで？
　・『人が住んだことがない』ってどういう意味？
　・人が住まないまま転売された一年内の建物は『新築』になるの？
　・『新築』でなくなった建物はどうなるの？

シリーズ：『新築』と『瑕疵担保履行』
◇『新築住宅』ってどういう意味？定義は？
◇『新築』と判定される具体的ケースと詳細な取り扱い
◇業界の俗説『登記をすると新築でなくなる』の嘘
◇新築住宅の『住宅かし保険』の概要を分かりやすく解説します
◇中古住宅の『住宅かし保険』は新築住宅の場合とどのように違うのか
◇重要事項説明書の『瑕疵担保責任の履行に関する措置の概要』ってなんなの？

さて、ブログの更新を２ヶ月止めていたのにこのシリーズでは矢継ぎ早に更新しております。
複数の会社の経営者として、この人手不足の折、それなりに多忙に過ごしておりますが『今が旬』という話題があると寝る間を惜しんで夜中から明け方にかけてベッドの中でも半覚醒（うたた寝）状態で記事を書いてしまいます。

過去２回で『ドローンの合法的運用は困難を極める』と結論付けておいて何故『今が旬』なのかというお話は、記事の最後で紹介しますね。

中国の有力ドローンメーカーDJI製の中上位クラスのドローン『Mavic2』はProとZoomの２機種が発売されています。

いずれも本体性能は同一ですが、異なるのはカメラの性能です。
Proはより高画質なカメラを搭載したモデルで本体価格は１９万円台です。

Zoomはカメラ性能ではProに劣るものの光学ズーム機能を搭載したモデルで本体価格は１６万円台です。

なかなかにご立派な本体価格で、初めて価格を訊ねられる方には驚かれる方も多いのですが、業務用軽自動車の５分の１以下（家庭用軽自動車だと１０分の１以下ですね）ですし、ＰＣと同程度の価格と考えれば、そう大きな金額でもないでしょう。
上位機種で『プロ用』と銘打って同じDJIから発売されているPhantom4は２０万円程度とそう変わりない価格ですが、Mavic2は折り畳みが可能な為、携行性に優れています。

まぁ、更に本格的なプロ用のM200シリーズV2という機種はその３倍超の価格ですし上を見れば青天井なのですが･･･

※写真のアスファルト舗装部分は道路敷地内ではなく、私有地内です。

１つのバッテリーでカタログスペック上３０分程度の飛行が可能ですが低電圧になるとアラートが出る設定（アラートが出る電池残量は任意に設定可能）があるので、実感としては離着陸をスムースに行っても２０分程度の飛行時間という感覚です。

合法的にドローンを飛行させられる郊外地まで行って、２０分飛ばして終わりというのも世知辛い話ですし、業務として利用するという観点からも、予備バッテリーはどうしても必要になってきます。

予備バッテリーは今日現在の価格で１つ１６，５００円もしますから、予備のプロペラなど各種アクセサリ類も併せれば２０万円を下らない総額となります。

アクセサリ類をセット販売する『Mavic 2 Fly More Kit』という商品も販売されています。

カメラ設置部分（ジンバル）の可動でカメラ角度の調整が可能なので、ドローンの水平方向の撮影の他、真下の角度まで柔軟に画角を設定することが出来ます。

操作は専用の送信機（コントローラー）とスマートフォンを接続して操作します。

各方向のセンサーによる衝突・接触防止機能もあり、飛行の安定性は素晴らしいものですが、強風や電波干渉、鳥や電線との接触、或いはスマートフォンの不調で制御不能に陥る可能性もあります。

本体重量だけで９００ｇ程度と１ｋｇ近くありますから、人体は勿論、建物の屋根や自動車に当たるような事があれば、大事故につながりかねません。

最初の１年に限り三井住友海上が引受する賠償責任保険が無料で付いて来ますが、インターネット上で手続きをしなければなりませんので、忘れずに手続きをしましょう。（２年目以降は有料での更新。）

 

散々書いている通り、航空法の制限により、国土交通省の許可がなければ合法的に飛ばせる場所は相当の郊外地に限られます。

しかしながら、非常に素晴らしい性能で、実際の原野・山林調査で活躍していますので、不動産業界におけるドローンの運用検証という意味においても非常に有意義な買い物であったと満足しています。

 

Tello（Ryze Tech）

私は最初のドローンがMavic2　Zoomだったのですが、何せ市街地で飛ばせないものですから、フラストレーションが溜まります。

そこで導入したのが航空法の規制の対象外となるトイドローン、Ryze TechのTelloです。

従来の飛行高度は１０ｍまでだったそうですが、ファームウェアのアップデートで高度３０ｍまで飛べるとのこと。

価格は１万円＋α（販売店でばらつきがあります）と非常に求めやすい価格になっています。

 

バッテリー１つあたりの飛行時間は１３分、本体重量は８０ｇと非常に軽く、その辺のプラモデルよりも軽い、という感覚です。

バッテリーの価格は購入個数によって異なりますが、概ね２，０００円程度とこちらも手頃です。

 

カメラ角度の調整は出来ませんからドローンの水平方向の撮影しか出来ず、また、ドローンが前後左右に移動している際にはカメラも併せて傾きます。

スマートフォン単体での操作が可能ですが、省コスト、省機能ですから衝突防止機能やＧＰＳ機能は搭載されていません。
また、本体重量が軽く、プロペラの出力も控えめなので風に煽られやすいのは物理的にやむを得ない点でしょう。

いくら軽いとは言っても建物の近くで飛ばすのは少し怖いなというのが正直な感想です。
とはいえ、Mavic2の予備バッテリー１個よりもTello本体の方が安いので、性能にとやかく言うのはお門違いでしょう。

この軽さとコストパフォーマンスを実現するためには、やむを得ないでしょうね。 

一番の長所は航空法の規制がほぼ除外されることです。
オモチャとしては非常に有用で、ドローン操作の入門用にも非常に良いと思いますが、飛行時間や安定性を考えると、不動産業務で常用するのは少し難しい状況です。
ただ、接触防止センサーが付いていないのと軽量で接触しても建物に傷が付く恐れがないので、室内や建物のスキマなどで飛ばす分には、十分有用であると言えるでしょう。

 

で、結局？

Mavic2　ZoomもTelloもまさに帯に短し襷に長しという状態で、市街地で建物検査や物件調査といった不動産業務に利用するには難のある状況です。

ハッキリと言ってしまえば、

市街地で合法的に飛ばせる場所なんてねぇよ！Σ(ﾟДﾟ；
市街地で業務に使えるドローンなんてねぇよ！Σ(ﾟДﾟ；

という状況であると言えるでしょう。

では、国土交通省の許可を得られればそれでいいか、というとそうではないんです。
国土交通省の許可にあたっては１００時間の飛行経験を要する中で、不動産業と同じ管轄である国土交通省に対して虚偽申請をする訳にはゆきません。
Mavic2　Zoomの飛行時間を３０分とした場合、２００回以上のバッテリー交換が必要になります。

私は条件を満たしていますが、不動産業として複数の人員で事業を営むにあたっては、全員に１００時間超の研修を課す訳にもいきません。

ドローンは不動産業に有用であって、利活用をするべきだ、というシリーズ記事にも関わらず、愚痴しか言っていない訳ですが、今回、事情が変わってきました。

 

Mavic　Miniの登場

今回、ドローンに関する話題が『今が旬』であると判断して連続して記事を書いて来た、ある事情があります。
それは令和元年１１月１４日発売予定のDJI製Mavic　Miniの登場です。

なんと、わざわざ日本の航空法の対象外とするためにバッテリー容量を削って本体重量を199gにしたというピーキーな機体です。
海外版はバッテリー容量があり、飛行時間３０分で249g、一方で日本版はバッテリー容量を削った分、飛行時間１８分と３分の２以下に削られてしまっていますが、これまでに述べて来た通り、航空法の規制を受けないというのは不動産業への活用にとって、非常に有用であると言えるでしょう。

価格は発売日現在で４６，２００円とまずまず手頃です。

不動産業に利活用するドローンとしてはMavic　Miniが最有力候補であると考えています。
勿論、私は既に予約済みで、率直に言って到着を心待ちにしています。

性能的にはコスト的な部分で飛行時間やカメラ性能については納得していますが衝突・接触防止機能が搭載されていない点が運用にどのような影響を及ぼすか少し気になります。
とはいえ、海外版の評価などを鑑みるに十分に有用であるものと期待しています。

次回は、実際に到着したMavic　Miniが到着次第、開封してレビューしてみたいと考えています。

・

・・

・・・

･･･と、発売前日までに３記事を間に合わせた訳ですが、注文殺到で追加バッテリー付き商品の発売が延期されるという噂が･･･(;´Д｀)ｵﾚﾉｽｲﾐﾝｼﾞｶﾝ
特にお知らせのメール等は来ていませんが現に、発売前日の段階で商品の発送が未定になっているという･･･
まぁ、待望の200ｇ未満の製品という事で、日本中のドローン愛好家が待ちに待った製品という事なのでしょう。

仕事で忙しかったのと寝ぼけまなこで記事を書いていたせいか、ネット上の情報に気付くのが遅くなってしまいました。

･･･いや、不覚ですよ。ホントにね･･･(; ･`д･´)

ただ、ドローンの運用や規制についてあれこれと書かれた記事はあるものの、それを具体的に特定の業界でどのように活用するのか、というノウハウを示した記事は、さほど見当たりません。

不思議な話、最近また『大島てる』に関する問い合わせや相談が増えています。
◇　大島てる
　http://www.oshimaland.co.jp/

私はテレビを見ない人で、彼のSNSもフォローしていないので、大島学氏の活動について詳しくないのですが、メディア露出が増えて来たのでしょうか。

この記事を公開する平成３１年３月には、官報掲載の破産者情報を地図に落とし込んだ『破産者マップ』なるサイトが公開され、大きな話題を呼ぶとともにわずか数日で閉鎖されました。
この『破産者マップ』についても『大島てる』との類似が指摘されたり、大島学氏がコメントを出していたりします。

◇　破産者マップについて事故物件サイト大島てるが緊急コメント「私が運営しなかった最大の理由」とは!? 弁護士見解も
　https://tocana.jp/2019/03/post_88663_entry.html

まぁ、こういう事を契機に検索ニーズが高まって、このブログにたどり着く人が多少増えたという事なのでしょう。

私はSEOをあまりやる気がないという話は記事中でも度々触れていますが、最近、やる気のないSEOの為にデータを見ていた処、Googleの『検索パフォーマンス』で『大島てる　削除依頼』と『大島てる　削除』が検索順位１.１のスコア。
念のためBingでも検索しましたが、広告とYahoo!知恵袋に次ぐ３位。

え、マジで？Σ(ﾟДﾟ；というのが正直な感想。

『いやいやいや、大島てるのサイトには削除依頼の方法が公開されているはずですし、弁護士でも何でもない私には何も出来ませんよ？』というのが本音です。
別に私は『大島てる』の相手をして儲かる訳でもありませんし。

というか、検索上位に表示される記事『事故物件扱いされた物件についての『大島てる』氏とのやりとりを公開します』も、削除依頼の方法をまとめたものではありません。

大島学氏は色々なインタビュー記事で事実であればどんな圧力があっても削除しないが、事実無根の書き込みがあればきちんと対応するという趣旨のことを語っていますし、私も『大島てる』に誤った情報があれば、最近はその都度メールして削除してもらっています。
（インタビュー内容はあくまで趣旨であって原文は実際のインタビュー記事を参照してください。）

ですから、『大島てる』の誤情報は『手順さえしっかりとしていれば、簡単に削除してもらえるもの』という認識を持ってしまっていました。

しかし、よくよく調べてみた処、このブログの検索順位が上がってしまった理由が分かりました。
現在、『大島てる』への有効な連絡手段が公開されていないんですね。

『大島てる』で公開されている『お仕事依頼』のリンクでは『削除依頼はここでは受け付けておりません』とはっきり書かれています。
また、『大島てる』と『ファンキー中村』は中の島地区の凋落を嗤うかで紹介した通り、投稿へのコメントでの反論はまったくの無駄です。

コメントは地図上では表示されませんし、『怪談』という悪質なデマに対する正当な指摘であっても半年近く放置されます。

まぁ、『大島てる』への投稿やコメントの数を考えれば、いちいちチェックも対応もされないという事は、悲しい事ですが現実です。

そして、削除依頼のフォームなども無ければ、『大島てる』への連絡先の記載もありません。

少なくとも、高額で成約したマンションを『大島てる』に事故物件扱いされるの巻の元記事を掲載した平成２７年当時はメールアドレスも公開していたし、削除依頼についての注意書きも掲載していたと記憶しています。

掲載場所は『大島てるオフィシャルブログ』でした。
今回、改めてオフィシャルブログの記事を『削除』というワードで検索しましたが、当時掲載していたメールアドレスや削除依頼の手順などは、見当たりませんでした。

ちなみに、私が知っているメールアドレスをウェブ検索しても、掲載されているサイトは殆どありませんでした。

これでは、『削除依頼を受け付ける』と公言しておきながら実際に削除依頼をしたい人にその方法は示されていない。
その一方で、事故物件の投稿はデマであってもサイトから『事故物件の新規投稿』でわずか３クリックで完了してしまう。

これはあまりに不公正なバランスであると言うほかありません。

しかも、大島学氏はそれを糧として講演活動やメディアやイベントへの出演で報酬を得ている訳ですから、責任は当然に発生しているというべきでしょう。

バランスを考えれば、削除も同じくらい簡単に出来るようにするか、新規投稿に裏付け資料の添付を要請するなど複雑化するなどしなければ、とてもフェアとは言えません。

しかし、私は弁護士でも何でもない、ただの地方都市の不動産屋ですから、『大島てる　削除』『大島てる　削除依頼』と検索して来る方に対しては何もして差し上げられません･･･と、思っていました。

私が削除依頼を代行する事も出来ませんし、デマ情報に関するカウンターサイトを運営するという事もありません。

しかし、今回の件でよくよく考えてみたところ、一つ、削除依頼をしたい人に対してお知らせ出来ることがあることが分かりました。
問題は『削除依頼をする先が公開されておらず、分からない』事です。

実は、『大島てる』は『株式会社大島てる』という法人によって運営されています。
あ、国税庁が法人番号と住所を公開しているぞ(; ･`д･´)

◇　株式会社大島てるの情報｜国税庁法人番号公表サイト
　https://www.houjin-bangou.nta.go.jp/henkorireki-johoto.html?selHouzinNo=4010701015837

ちなみに、業務妨害罪とか言われて私の氏名や顔写真を公表されても困るので言っておきますが、この住所はWikipediaにも掲載されていますし、『大島てる』のサイトに掲載されている判決文にも記載されていますから、公知の事実ですし、当の大島氏らが公開している情報ですので悪しからず。

ただ、たとえ住所を公開して、顔出しをしていたとしても、『ここに削除依頼を郵送して下さい』という案内がなく、申請書式も公開していないのでは、普通郵便でそのような依頼をしたところでどこまで対応されるのか、未知数であるというのが正直なところ。
内容証明郵便とは言わずとも、書留くらいは付けておきたいところですね。
（現状でも膨大な郵送物が届いているでしょうから、それでも対応してもらえるのかは未知数ですが。）

また、仮に郵送での削除依頼が方法として有効であっても、『事実』であるものはどんなに困っていても削除してもらうことは出来ませんから、以下のようなことは記載しなければならないと思われます。
・差出人はどのような立場の人間なのか
・どのような理由で事実無根であると主張するのか
・削除を希望する物件の住所や『大島てる』でのアドレスなど

ただ、郵送にしろメールにしろ、『削除依頼』と『新規投稿』の労力のバランスがアンフェア過ぎて横行するデマを抑止する自浄作用がないのが『大島てる』の一番の問題なのです。

件の『破産者マップ』では、削除依頼の為に身分証明書などの個人情報を収集しており、ゆすり・たかりを疑われていましたが、一方でこういった削除依頼の方法をオープンにしていないようでは、『削除の代償に金銭を要求している』というような口さがない噂を立てられているのも、止むを得ないのではないでしょうか。

削除もワンクリックで簡単に出来るようにする、というのは一例ですが、以前も主張した通り、地図上からも反論・追記を含むコメントが表示出来るようにする等しなければ、ただの『件数稼ぎ』に終始していると見られて、コンテンツとしての信頼性がどんどん損なわれてゆくのではないでしょうか。

既に十分に知名度は上がっていますし、書籍執筆やメディア露出などで稼いでもおられるのでしょうから、大島学氏にはもう少し『公正さ』『フェアさ』に目を向けて貰えることを期待しつつ、本稿を終えたいと思います。

いずれ、『事故物件』の実務上の取扱いと裁判例について紹介したいと考えています。
それまでに炎上させられて私がネットから退場している可能性もありますが。

【関連記事】
◇　高額で成約したマンションを『大島てる』に事故物件扱いされるの巻
◇　事故物件扱いされた物件についての『大島てる』氏とのやりとりを公開します
◇　『大島てる』と『ファンキー中村』は中の島地区の凋落を嗤うか
◇　事故物件公示サイト『大島てる』への削除依頼の方法とは？

シリーズ『北広島』
　◇KH-1　北広島市での不動産調査の方法【旧庁舎】
　◇KH-2　北広島市での不動産調査の方法【新庁舎】
　◇KH-3　北広島市は『背骨のない町』という特殊な性質を持っている
　◇KH-4　北広島は何故、国道３６号線沿いに展開しなかったのか？①
　◇KH-5　北広島は何故、国道３６号線沿いに展開しなかったのか？②
　◇KH-6　北広島は何故３つに分裂したのか？
　◇KH-7　北広島市『大曲』とは何か、その歴史を探る
　◇KH-8　『大曲』の由来となった場所の現在の姿

さて、新規記事でございます。
前回紹介した通り、平成２９年５月、北広島市役所の新庁舎が竣工し、
第１～第３まである旧庁舎については、今後解体する運びとなりました。

新庁舎については昨年の段階で既に取材をしているのですが、
諸事情によって今回の機会を待つまで掲載が遅れてしまいました。
一部写真に古いものが混じっていますが、ご容赦ください。
さて、紆余曲折あって設置されたこの新庁舎、
不動産に携わる者にとっても、調査活動のしやすい良い庁舎であると言えます。

今まで北広島中央にあった第１～第３庁舎の機能が集約された他、
それまでは北広島市土木現業所まで行かなければ取得できなかった、
道路台帳図が新庁舎で取得する事が出来るようになったのです。

これによって殆どの調査が新庁舎だけで完結するようになりました。
初めて行く方にも分かりやすい案内図が庁舎の入口にあります。

＜３階＞

＜４階＞

不動産調査に関わる部署は３、４階に集中しています。

３階の都市計画課で調べる用途地域はインターネットからも見る事が出来ますし、固定資産税の評価証明書などもインターネットから申請書をダウンロードして作成して持参するという手順です。

　北広島市「市税に関する証明書」
　http://www.city.kitahiroshima.hokkaido.jp/hotnews/detail/00011402.html

肝心の道路調査は、４階の窓口に出向く必要があります。

ずいぶんとオシャレな庁舎になったものです。

４階１４番窓口「都市整備課」で職員の方に声をかけましょう。
所在地を聞かれるので住所を答えるか、地図を見せましょう。

すると「北広島市地籍集成図」を提示してくれますので、
道路台帳を取得したい場所を確認します。

職員の方がデスクで作業をし、道路台帳図を出力してくれます。

土木事務所と違い、微妙にカラーで出力されるようになりました。
手数料は変わらず１４０円と少し高めですが、
６００円取られる江別市よりはずっとマシです。

台帳図と一緒に渡された納付書を２階の北洋銀行で支払います。

＜上下水道＞
同じく４階の１２番窓口「水道施設課」でタッチパネルを操作します。

写真右手側のディスプレイがタッチパネル端末です。
住所と地番を入力すると、周辺地図に配管状況が入った画面が表示されます。
水道台帳図と下水道台帳図がそれぞれ別の用紙で出力され、
納付書を渡されるので同じように２階の北洋銀行で払込みましょう。

国道・道道の場合の調査方法は前回と同一ですが、一応紹介します。

＜国道＞
その道路が『国道』の場合は『札幌建設開発部』が窓口です。
窓口の場所と調べ方は『A-7 国道の詳細を知りたいとき』で紹介しています。

＜道道＞
その道路が『道道』の場合は『札幌建設管理部』が窓口です。
窓口の場所と調べ方は『札幌市外の『道道(どうどう)』について知りたいとき』で紹介しています。

このように、新庁舎への建て替えによって窓口が集約され、
北広島での調査は非常にやりやすくなったと言ってよいでしょう。

不動産を流通させるに当たっては、まず役所が調査しやすい環境を提供することが第一である、と常々提言していますが、北広島市についてもある程度の水準には達したと言っていいでしょう。

今後、北広島が再び隆盛を取り戻せるよう、
市には今後も是非頑張ってもらいたいと思います。

もーちょっと道路台帳図を見易く・綺麗にしてほしいなー、なんて。

当記事は2014年06月26日の記事を最新の状況を反映し改稿したものです。

シリーズ『北広島』
　◇KH-1　北広島市での不動産調査の方法【旧庁舎】
　◇KH-2　北広島市での不動産調査の方法【新庁舎】
　◇KH-3　北広島市は『背骨のない町』という特殊な性質を持っている
　◇KH-4　北広島は何故、国道３６号線沿いに展開しなかったのか？①
　◇KH-5　北広島は何故、国道３６号線沿いに展開しなかったのか？②
　◇KH-6　北広島は何故３つに分裂したのか？
　◇KH-7　北広島市『大曲』とは何か、その歴史を探る
　◇KH-8　『大曲』の由来となった場所の現在の姿

この記事は上記の通り４年近く前に書いた記事です。
この頃、北広島市役所の旧庁舎は解体・新庁舎の建設予定があり、
旧庁舎時代の記録を残しておく必要から書いたものです。
それでは早速、一部改稿した過去の記事を見てゆきましょう。

今回、紹介する自治体は『北広島市』です。
平成８年までは『札幌郡広島町』でしたが、人口の増加に伴い市制へ移行しました。
名称は現在の広島県広島市からの開拓入植者が多かった事に由来します。
実は札幌市内にも、広島県をルーツに持つ方は多いようです。

当初は札幌市のベッドダウンとして発展し、新千歳空港へは札幌よりもずっと近い事から、
工業団地が主軸となってきており、現在も『輪厚工業団地』が分譲中です。
一方で住宅地はというと…札幌や本州への若年層の流出があり、高齢化が進んでいます。
まぁ、これは全国的な潮流であって北広島に限ったことではないのですが・・・

それでは、具体的な調査窓口を紹介してゆきましょう。

＜市道＞
その道が北広島市の『市道』の場合の窓口はこちらです。
北広島市土木事務所　北海道北広島市共栄１９６－１ ‎

道路台帳のコピー代金は一枚につき１４０円。
図面の精度ですが、正直に言ってしまうとかなりラフで見づらい印象を受けます。

ちなみにこの窓口は最近まで各インターネット地図に登録されておらず、
Googleマップのナビゲーションで現地に行こうとすると難儀していましたが、
ようやく各種インターネット正しく地図にも反映されるようになりました。
噂の日本ハムファイターズのボールパーク予定地からも近いですね。

北広島のＨＰには市道の台帳交付などの調査窓口について、書いていません。
調査窓口が分からない、というのは公益上よろしくない事だと思うのですが、
各自治体では、まだそういった面での整備が不十分な場合が多いのです。
→平成２９年３月に改善されました。

＜国道＞
その道路が『国道』の場合は『札幌建設開発部』が窓口です。
窓口の場所と調べ方は『A-7 国道の詳細を知りたいとき』で紹介しています。

＜道道＞
その道路が『道道』の場合は『札幌建設管理部』が窓口です。
窓口の場所と調べ方は『札幌市外の『道道(どうどう)』について知りたいとき』で紹介しています。

＜位置指定道路＞
位置指定道路や上下水道の窓口は、市役所本庁舎（北広島市中央４丁目２番地１）です。
庁舎は３つに分かれており、位置指定道路は第二庁舎の建築指導課、
上水道は第三庁舎の水道施設課、下水道は同じく第三庁舎の下水道課です。
（上下水道の台帳については水道施設課の窓口にあるタッチパネル端末で取得可能）

･･･と、ここまで書いてきましたが、この文章も、将来的には改定が必要になります。
実は北広島市の庁舎はかなり老朽化が進んでおり、
２０年以上前から建て替え計画を検討していましたが、
諸事情によってまったく話が進んでいませんでした。

しかし、平成２６年１月１６日、ようやく具体的なプロジェクトとして建替計画が決定され、
具体的なイメージ図やタイムスケジュールも公表されています。
平成２７年７月から着工し、平成２９年７月に工事完了の予定ですから、
３年後には、不動産調査の窓口についてもかなり様変わりする可能性があります。
そうなると当時の状況がわかる資料が殆ど残りませんから、
このようなブログも一つの重要な資料になるのでは…などと考えています。

北広島市役所の庁舎建替計画については、追々紹介するかもしれません。

･･･と、言っておいて、結局建て替えが済んでから１年を経るまで、
建て替え計画について紹介する機会はなかったんですがね！！

次回は新庁舎になってからの調査方法について紹介してゆく予定です。

平成３０年３月２６日、プロ野球日本ハムファイターズの移転候補地が、
北広島市の『きたひろしま総合運動公園』に内定しました。
候補地として、真駒内アイスアリーナや北海道大学敷地が取り沙汰されたり、
それ以前は月寒グリーンドームや八紘学園の敷地も俎上に挙がりましたが、
結局の処、札幌市から実現性のあるプランが示されなかったという事でしょう。

まー、『勝ち馬に乗る』『長い物に巻かれる』札幌の人の市民性というのは、
好成績のうちは良いものの、負けが込むと途端に応援しなくなってしまうので、
率直に言って、大阪や広島のような球団との関係性は作れないでしょう。

北海道の人は大らかだというイメージがあるかもしれませんが、
環境が厳しく所得も低い分、シビアで利己的な方が多いのです。
東北もそれは同じで、西の方とは傾向が大きく異なるように思います。
（そうでもしないと生きていけないのだから仕方ないでしょう。）

まー、私も札幌出身ですし一概に北の人間を否定しているのではなく、
西の人は西の人で別の面倒さ、厄介さがあるのでお互い様ですね。

さて、以前から私の営業エリアは札幌市とその近隣と紹介してきましたが、
具体的には札幌の南東側･･･北広島市、江別市の取引が多く、
北西側･･･小樽市や石狩市の取引はそう多くありません。

特に北広島市に関しては札幌市に次いで取引が多く、
またマニアックな取り扱いについてもある程度通じていますから、
ファイターズ移転決定で注目度もあるこの機会に、
過去の記事も含めて北広島市における不動産調査や北広島の歴史、
都市計画などについて、気まぐれに紹介してゆこうと思います。

まずは不動産調査について、まとめる事にしましょう。

シリーズ『北広島』
　◇KH-1　北広島市での不動産調査の方法【旧庁舎】
　◇KH-2　北広島市での不動産調査の方法【新庁舎】
　◇KH-3　北広島市は『背骨のない町』という特殊な性質を持っている
　◇KH-4　北広島は何故、国道３６号線沿いに展開しなかったのか？①
　◇KH-5　北広島は何故、国道３６号線沿いに展開しなかったのか？②
　◇KH-6　北広島は何故３つに分裂したのか？
　◇KH-7　北広島市『大曲』とは何か、その歴史を探る
　◇KH-8　『大曲』の由来となった場所の現在の姿