カテゴリー: 不動産流通における諸問題

ＲＥＩＮＳ（レインズ）とは、一般に牛角の運営会社　レインズインターナショナルを指しますが 不動産業界では『不動産流通機構』を指します。

不動産業者は『専属専任媒介契約』を結んだ場合には５日以内に、
『専任媒介契約』を結んだ場合には７日以内に、 媒介を受託した物件をＲＥＩＮＳに掲載しなければならない事になっています。

ＲＥＩＮＳに登録された物件は、その業者以外の不動産業者も、
情報を閲覧した上で、自分の顧客に対して紹介（客付け）をする事が出来ます。

これにより広く買い手を募ることが出来るようになり、
売主にとっても、買主にとっても、適正な市場が形成されてゆく事が目的としています。

札幌は『公益財団法人　東日本不動産流通機構』＝東日本ＲＥＩＮＳが管轄しています。

不動産業者は皆ＲＥＩＮＳに参加していますから、
『こんな不動産が欲しい』とお客様から言われた時は、まずＲＥＩＮＳを検索する事になります。

ですから、不動産の購入希望者が色々な不動産業者に情報を依頼しても、どの業者もＲＥＩＮＳを見て物件情報を紹介してきて、同じ物件を重複して紹介されてしまう、という事が往々にしてあります。

『どの業者も同じ物件ばかりで、役に立たない！』なんて言う方もいるようですが、この辺の事情をまず説明しておかない業者にも責任があるでしょう。

このような仕組みがある事からこそ、開かれた不動産市場が成立する訳で、『なんて素晴らしいシステムなんだ！』…と言いたいところなのですが、そうして手放しで称賛出来ない事情というものもあって、『両手』を目論む業者が受託した物件をＲＥＩＮＳに登録しなかったり、例え登録していても他業者を排除する『囲い込み』というような手口に対して、有効な規制が敷かれておらず野放し状態になっている、という事情もあります。

登録しているのに他業者を排除する、というのは具体的にどうするかと言いますと、ＲＥＩＮＳに掲載されている物件は、基本的に他社からのお客さんを断ってはならないのですが、『現在商談中です』などという方便で、実際には商談が入っていないのに他業者を断り、何としても『両手』での成約を目指す、というあまりにもセコい手口が常用されているようです。
（『両手』については『仲介手数料の『両手』『片手』『わかれ』ってなに？』で紹介しています。）

買主は『秘密の物件情報』を求めがちですからそれで構わないのかもしれませんが、
売主にとって、無断での囲い込みはまさに百害あって一利なしです。

開かれた不動産市場による売主・買主それぞれにとって最良の取引のためにも、
ＲＥＩＮＳには今後厳格な機構運営が望まれます。
 
当記事は2015年7月10日の記事を最新の状況を反映し改稿したものです。

中古マンションを売却するにあたって、依頼する業者はどうやって選べばいいのでしょうか？

さて、マンションを売却する時、売主が望むことは何でしょうか？
通常、『短期』かつ『高額』で売却をしたい、というのが一番ではないかと思います。
また、トラブルなんて事は絶対に起こって欲しくないというのも、誰でも同じでしょう。

さて、『中古マンション売買における不動産業者の立場』で説明した通り、
中古マンションを売却する場合、大きく分けて、２種類の方法があります。
　① 媒介…業者に仲介（媒介）を依頼して、売却する。
　② 業者買取…業者自身に買主となってもらい、売却する。

まぁ、合わせ技として業者に仲介してもらって業者に売る、というのもありますが、これは②に分類させて頂きます。

さて、①と②では、どちらが『短期』かつ『高額』で売却出来るでしょうか。
まず、『短期』で話は片付くのは、圧倒的に②の業者買取になります。
ある程度、資金力のある不動産業者であれば、たったの数日で現金買取をしてくれます。
最初の窓口となった会社から、そういった資金力のある会社を紹介してもらう事も出来ます。

ただし、『高額』となると、断然媒介が有利です。
マンションを買い取る業者の目的は、転売して利益を得る事です。
マンションを売買すると、登記費用や不動産取得税などの手続き費用がかかります。

例えば２０００万円で一般に売買されているマンションは、
一般人の方が売却する場合であっても、不動産業者が売却する場合であっても、
２０００万円（市場価格）を大きく上回って流通する、という事はありません。

ですから、２０００万円で売れるマンションを業者が仕入れる場合には、
手続き費用や業者の利益を差し引いた金額でしか、買い取れないのです。
こう書くと、『市場価格の何割が買い取り価格として適正ですか？』と聞かれるのですが、
それは買取業者や対象となる不動産の性質によって大きく異なりますから、一概には言えません。
どちらにせよ、業者買取の金額が媒介の場合の金額を上回る、ということは変わりはありません。

さて、ここまで紹介したように媒介と業者買取にはそれぞれ一長一短がある訳ですが、
『短期』と『高額』を両立させるにはどうすればよいのでしょうか？

これはごくごく単純な話でなのですが、
『媒介で出来る限り短期で成約する業者を探す』か
『出来るだけ高額で買い取ってくれる業者を探す』という事です。

それでは、そんな業者を、具体的にどのように探してゆけばよいのか？
個別に記事を設けてゆきますが、まずは大前提としてこの記事の内容を覚えておいて下さい。

当記事は2015年7月9日の記事を最新の状況を反映し改稿したものです。

一般的に、マンションを売却するにあたっては、
不動産業者に仲介を依頼する事が必要になります。
（この他に業者が直接買い取るという形式もあります。）

仲介を依頼する契約を『媒介契約』と言い、媒介契約には３種類の形態があります。
それぞれの内容を国土交通省の標準約款を引用しつつ紹介しましょう。

　◇専属専任媒介契約
　　依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、
　　当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができません。
　　依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができません。

　　受託する不動産業者は目的物件を国土交通大臣が指定した指定流通機構に登録します。

　◇専任媒介契約
　　依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、
　　当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができません。
　　依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができます。

　　受託する不動産業者目的物件を国土交通大臣が指定した指定流通機構に登録します。

　◇一般媒介契約
　　依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、
　　当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができます。
　　依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができます。

それぞれの契約の違いは下記の３点です。
　① 依頼者が複数の業者に仲介を依頼できるか否か
　② 依頼者が自分で見つけた相手先と契約できるか否か
　③ 業者が指定流通機構（ＲＥＩＮＳ）に登録する義務があるか否か

特に、『専属専任』は、依頼者はその業者が連れて来た相手としか契約出来ず、
業者はマンションを契約後一定期間内に指定流通機構（ＲＥＩＮＳ）へ登録した上で、
他の業者からもマンションの買主を募集しなければならない義務がある、
業者・依頼者の双方に対する制限が強い契約である、と言えます。

また、『専属専任』と『専任』については、依頼者に制限を加える内容であるため、
法律上３ヶ月を超える期間の契約を結ぶことは出来ず、
３ヶ月を超えた場合には都度再契約する必要があります。
『一般』についても、業界団体としては、３ヶ月以内の期間とするよう指導されています。

『一般媒介』以外の方法では、他の不動産業者に並行して依頼する事が出来ない反面、
『一般媒介』では指定流通機構（ＲＥＩＮＳ）への登録が義務付けられていないなど、
業者にとっては制限が薄い取り決めとなっています。

その業者をガッツリ信頼して依頼するなら『専属専任媒介』、
色々な業者に声をかけて、上手くコントロールしてゆきたいなら『一般媒介』
･･･と、言ったところでしょうか。

私は、信頼できる業者を見つけて『専属専任媒介』とするのが一番よいと思うのですが、
その理由の詳細についてはまた別の記事で説明することにします。

 

当記事は2015年7月8日の記事を最新の状況を反映し改稿したものです。

中古マンションの取引で不動産業者が仲介の立場となった場合の、
仲介手数料…正式には媒介手数料の取り扱いを紹介します。
（仲介のことを宅地建物業法上で正式には『媒介』と言います。）

売主と買主は、それぞれに仲介業者を立てる事が出来ます。
売主側の業者と買主側の業者は、同一でも構いませんし、別々でも構いません。

売主と買主の双方が同一の業者に仲介を任せる場合には、
業者はその双方から法定上限額までの手数料を受け取る事が許されています。
これを不動産業界の俗語で『両手』（りょうて）と言い、
業者にとっては売主と買主の双方から手数料を受ける事で、売上が２倍になります。
これについては色々な争点もはらんでいるのですが、それはまた別の機会に。

売主と買主がそれぞれ別の業者に仲介を依頼する場合は『わかれ』と言い、
業者は自分の依頼者である一方から手数料を受け、これを俗に『片手』（かたて）と言います。

不動産業者としては、売上が２倍の『両手』だととても嬉しい訳ですが、
『両手』にこだわり過ぎると、売主にも買主にも迷惑をかける事になりかねません。

当記事は2015年7月7日の記事を最新の状況を反映し改稿したものです。

･･･というタイトルで、以前は独立したブログを運営し、
札幌の中古マンション流通事情を紹介していたのですが、
多忙につきサイト管理が困難になり、統合する事としました。
他のコンテンツと同様に、記事の再録を進めてゆきます。

さて、最初の記事は売主側と買主側の双方に共通する事項を紹介してゆきます。

何を紹介するかと言えば『中古マンション売買における不動産業者の立場』についてです。
中古マンションを取り扱う時、不動産業者はどのような立場で行ない、
どのような責任を負うのか、という事です。

中古マンションの取引で登場する不動産業者の立場は大きく分けて下記の３つがあります。
　① 売主
　② 買主
　③ 仲介

①の売主とは、不動産業者が一般の方から買い取ったり、
競売で落札した物件を、一般顧客に向けて転売する立場です。
不動産業者が売主となる場合、消費者保護の為に、法律によって取引条件に厳しい制限が課されます。
一般人同士の取引よりも物件の保証内容が厳しかったり、手付金の扱いに制限が加えられます。（詳細は別途解説）

一方で、いくらで仕入れていくらで売るかは業者の自由であり、法的な制限はありません。
③の仲介では業者の利益が法律で制限されていますから、ざっくりと言ってしまえば、
業者にとっては『売主』になる事はハイリスク・ハイリターンな商売、と言えます。

②の買主とは、文字通り一般の方や不動産業者から、購入する立場です。
業者がマンションの買主となった場合、通常は①のように転売をして利益を得る事が目的です。
例外的に、そのマンションを賃貸して利益を得る、という場合もありますが、
前述の通り、不動産転売は大きな利益を生む取引形態ですから、あくまでも例外的な取扱いとなります。
こちらの形態では法律的な制限は課せられていないものの、
業者が買主となった時は、売主に対して、不具合などのクレームがほぼ認められません。

つまり、難がある物件であっても、プロである業者が購入した以上、
それは業者の自己責任であって、プロではない売主に責任は追及出来ないのです。
一般の方にとっては、中古マンションの売却相手が業者であれば、
後々の面倒がないというのが業者が買主となる場合の大きなメリットです。

③の仲介、というのが現在のところもっともポピュラーな業者の立場です。
売主と買主の間に立ち、双方の調整を行なって取引をスムースに進める役割です。

契約書の作成や、取引対象となるマンションについて調査を行なうのが主業務です。
契約の当事者ではありませんから、業者は取引自体についての責任は原則負いません。

ただし、物件に関する調査内容や書面、契約内容が誤っていた場合には、
『調査義務違反』として、業者の責任を問われることになります。
その場合であっても業者が売主である場合よりは、若干責任が軽いと言えます。

また、一方で業者の利益…いわゆる『仲介手数料』については、法律で制限されています。
この制限を上回る仲介手数料を得た場合には超過報酬と言い、行政処分を受けますから、
業者の裁量で利益を決定出来る売主の立場より、仲介の立場の方が、儲かりません。

このような事情から、仲介という立場は不動産業者にとって、
相対的にはローリスク・ローリターンであると言えるでしょう。
仲介というのはあくまで間に立つだけであって、取引の当事者となる訳ではありません。
だからこそ買取の場合と比べて安価な手数料で業務を遂行してゆく、という側面もあります。

私は通常、中古マンションの売却の相談を受けた場合には、
最終的な手取りが多くなる『仲介』の方式をお薦めしていますが、
業者がしっかりとした知識と責任感を持って仕事をしない場合には、
買取の場合と比較して、売主としての責任を問われるリスクが高くなってしまいます。

不動産業者が仲介として取引に関与するからといって、
すべての責任を負ってくれる訳ではないという事は肝に銘じておくようにしましょう。

また、だからこそ仲介はきちんとした業者に依頼しなければリスクが高い、という事なのです。

当記事は2015年7月6日の記事を最新の状況を反映し改稿したものです。