A-9 都市ガスの配管状況を知りたいとき


『道路』というものは人や車の通り道であるというのと同等に『インフラの経路』としての役割を持ちます。
側溝から始まり、下水道、上水道、電線、都市ガス・・・様々なインフラが道路を利用して敷設されています。

札幌市の近郊の場合には、インフラの普及は以下のような順番でしょうか。
電気>下水道>上水道>都市ガス

上水道があって下水道がない、であるとかその逆もまた然りですが、上下水道が使えないのに都市ガスだけが使える、という例はまず考えられません。
都市ガスが通っていない区域では、熱源としてプロパンガスや電気、灯油を使わなければなりません。
(熱源に灯油を使う場合、給湯器やストーブは灯油で動いても、灯油コンロというものは一般的ではありませんから、コンロだけはプロパンガスや電気と併用しなければなりません。)

ガス種別『都市ガス』『プロパンガス』の違いを簡単に言うと…

『都市ガス』・・・初期費用が高い、道路内にガス管がないと設置不可、火力が弱い、ランニングコストが安い
『プロパンガス』・・・初期費用が安い、どこにでも設置出来る、火力が強い、ランニングコストが高い
(正式にはLPガスと言いますが、以下わかりやすくプロパンガスと言います。)

ここで比較に述べる『初期費用』とは、建物建築時や設備の導入時にかかる費用を指し、『ランニングコスト』とはガスの利用料金を指します。

また、細かい話になりますが『プロパンガス』にも『個別プロパン』『集中プロパン』の2種類があります。
『個別プロパン』はガスボンベやバルク(タンク)を敷地内に設置し、そこからガスの供給を受ける方式。いわゆる、普通にイメージされるプロパンガスですね。
『集中プロパン』は、道路内に配管されたガス管からプロパンガスの供給を受ける方式です。

・・・って、これじゃあ『都市ガス』と『集中プロパン』の違いが判りませんね。
都市ガスとプロパンガスは供給方法の違いではなく、ガスの種類が違うのです。
ガスを燃やした際に発生する熱量が異なる為、ガス器具もそれぞれ異なります。

集中プロパンはごく限られた地域に敷設されており、費用的には都市ガスと個別プロパンの中間的な性質であるといえます。

最近では情報の普及や節約志向から、賃貸でも売買でも『都市ガス』物件の方が明らかに人気です。
・・・と、いう訳で不動産を考えるにあたっては、ガス種別も大きなファクターなのです。

では、道路の中に都市ガスが配管されているか否かは、どのように調べればよいのでしょうか?
実は北海道ガスに都市ガス供給照会依頼書をファックスするだけで、無料で調べる事が出来るのです。

都市ガス供給照会|北海道ガス株式会社
http://www.hokkaido-gas.co.jp/business/contractor/syokai/

このページから地区に応じて『供給照会依頼書』をダウンロードして記載し、ファックスで送付することで調査が可能です。
しかし、北ガスのHPには具体的な記載方法や、どんな図面が送られてくるのか、書かれていません。

ですから、今回は具体的な『供給照会依頼書』の書き方と実際の『道路内配管図』を見てみましょう。
いつものように、ターゲットは札幌市役所です。
(上記様式は平成29年現在の様式であり、最新の様式と相違がある可能性があります。)

こんな風に書きましょう。
札幌市役所とズバリ書くと怒られそうですがマンションなどの場合は建物名も書きましょう。
インフラの調査の場合には、『地番』ではなく『住居表示』が必要です。
(更地の場合には住居表示はありませんので、地番でも差し支えありません。)
2枚目には、住宅地図に照会場所を示す印をつけて、2枚1セットでFAXします。
住宅地図を添付しないと怒られてしまいますので、ご注意下さい。
ちゃんと送ったのに『住宅地図を添付して下さい』というクレームが入った事もあります。
住宅地図は、インターネットで印刷したものでも、場所が示されていればOKです。

その日か、翌営業日にはFAX番号に『道路内配管図』が送られてきます。
窓口に出向かなくても無料で情報提供してくれるなんて、素晴らしいですね!
ちなみに東京ガスは会員登録すればインターネットで供給照会が可能!すごい!!
(業務上、東京のお客様の土地建物についても取り扱う事があります。)

・・・なんて事を平成25年当時は言っていたのですが、平成29年3月からは北海道ガスでもインターネットからの供給照会が可能となりました。

都市ガス供給照会 – 北海道ガス
https://user.hokkaido-gas.co.jp/Article/

インターネット照会では会員登録が必要ですし、原則的に法人を対象としているため、一般の方が閲覧するためには向きません。

ファックスがなく、インターネット登録も困難という方は、仕方がないので北ガスの庁舎まで行きましょう。

北海道ガス株式会社

このようにして取得した配管図の見方については、『B-6 都市ガス配管図の見方』で紹介していきます。

【余談】
序盤で紹介をした『集中プロパン』については、その供給会社に対して、道路内配管の有無を確認してゆきます。
札幌で多く見る集中プロパンの供給会社は北海道ガスの子会社である『北ガスジェネックス』ですが、それ以外にも集中プロパンの供給業者は存在しますから、近隣にお住いの方や町内会などに問い合わせるのがよいでしょう。

北ガスジェネックス株式会社
https://www.kg-genex.co.jp/

当記事は2013年09月25日および2013年10月06日の記事を最新の状況を反映し改稿したものです。

A-8 道路の拡幅について知りたいとき


土地にとって、接続する道路が広い事は良い事です。
・・・というのが不動産業に関わらず、土地に携わる業界の人間の共通認識です。

各自治体も、道路交通の便を良くする事を『街づくり』の一貫と考えており、
札幌も毎年の予算で道路の拡張事業を実施しています。

道路をどうやって広くするのか?
結論から言うと、道路脇の土地を道路にしてしまう訳です。

自治体として道路脇の私有地を①買い取る場合もあれば、②買い取らない場合もあります。
『①買い取る場合』というのは『都市計画法』に基づく『都市計画事業』として決定された『都市計画道路』であって、市が積極的に用地の買取を行ないます。
周辺では地域説明会などが開催され○○年後までに拡幅完了、といったロードマップがしっかりと設定された拡幅です。
当然、そのために自治体に与えられた予算や権限も大きなものとなっています。

一方の『②買い取らない場合』『市道計画』に基づく拡幅といいます。
これが、非常に厄介な取扱いでして、拡幅計画があるのに積極的な買取はなく、消極的に拡幅をしてゆく、という、一見よく分からんプロセスを踏んでゆきます。
予算も権限も期限もなく、ただただ既成事実的に拡幅をしてゆく、と言っても過言ではありません。

【『②買い取らない場合』の道路拡幅手順】
自治体が私有地を道路区域として認定する→
→道路として認定された部分には新たに建物を建てる許可が下りない
→今ある建物を壊したあと、道路に認定された部分は道路の一部に→
→自治体は買い取らず、『私有地のままの市道』になる→
→『私有地』を『市有地』にしたければ寄付して下さい→寄付

・・・こうしてざっくり書くと何か悪質な罠のような手段で、道路にされてしまうのです。
でも、それが法律なのです。最終的には諦めるほかありません。
法的な考え方でいうところの『公共の福祉による私権の制限』というやつです。
かなり乱暴な書き方をしましたが、市道の拡幅計画は事前に法的に適切な手段を取って行われている訳ですから、批難出来る筋合いのことではありません。
新規の道路拡幅の際には、計画発表や事前説明会を行いますし、既に計画がある場合、不動産売買の際、業者が告知します。
ただ、遠隔地にいたりして情報が入ってこないと、知らないうちに『私有地のままの市道』になってしまったケースが過去に多々あるようです。

『私有地のままの市道』というのはどういう状態かというと、登記上の所有権があるだけで、あとは使用することも出来ないし、道路として札幌市の判断で舗装や配管等がされる、持っている意味がほとんどない土地になるという事です。
また、このような敷地は財産価値がありませんから、固定資産税や相続税の対象外となる場合が殆どです。

これを札幌市の用語で『未処理用地』と言い、道路台帳図にもその土地が明記されています。
道路台帳を取得する際にも、『未処理用地』は緑色で表示されています。
オレンジ色は『使用承諾地』と言い、民有地であるものの札幌市に対して道路としての使用を許可している土地です。
まぁ、寄付するしないは自由ですから『私有地のままの市道』を所有し続けることも出来ますが、私有地だからといって何か利用価値があるわけでもありません。
市が買い取らない場合は、既にある建物が存在し続ける限り、道には出来ませんから、
頑張って建物を長持ちさせるようにする、という抵抗策もないではありません。

どうにかゴネて買い取らせる、という手段を考える方もいるかもしれませんが、『買い取らない』という前提で計画されている道路の拡幅は、優先度が高くありません。
自治体としては建物が朽ち果てるのを待っている、という状態の部分が少なくないのです。
ですから、実際はゴネようが、建物を補修しようが、あまり意味がないというのが現実です。

さて、前置きが長くなりました。
今回は『道路の拡幅について知りたいとき』です。
道路の拡幅については、複数の窓口がありますが、順を追って説明します。

まずは、市役所2階 道路確認担当課に行きましょう。

(写真は市役所2階の案内図です。-平成25年現在)

A-2 公道(と特殊な私道)の詳細が知りたい時』と同様の手順で、拡幅があるかどうか知りたい道路を窓口の係員に伝えると、通常は『道路拡幅の予定があります』or『整備完了しています』と言われます。
言われなかった場合には『拡幅の予定はありますか?』と聞いてみましょう。

『整備完了』と言われた場合には、拡幅の予定はありません。めでたしめでたしです。

拡幅の予定があると伝えられた場合には、一応、次に行く窓口を確認して下さい。
窓口は2種類ありますが、隣同士なので、間違っても大丈夫です。
窓口は市役所5階交通計画課地域計画課です。
『①買い取る場合』は交通計画課、『②買い取らない場合』は地域計画課ですが、正直、一般の方が気にしてもあまり意味がありません。

こちらの窓口では、将来どの程度の幅になる予定なのか、現在の幅からどの程度広がるか、教えて貰えます。

もし、具体的な拡幅予定の図面を持ち帰りたい場合には、『A-6 市道・道道の詳細を知りたいとき』で紹介した通り、市役所6階 道路認定課『道路台帳図』のコピーを取得することが出来ます。
『②買い取らない場合』=市道計画の拡幅の場合には、拡幅予定の幅が、道路台帳図に書いてあります。
一方で、『①買い取る場合』都市計画道路の場合には、通常の台帳図に拡幅後の幅は記載されません。
『都市計画道路』の場合、②の窓口で都市計画道路の予定図を閲覧させてもらうことが出来ます。(まー、見づらい図なのですが。)
写しの交付を受ける為には、市役所2階 行政情報課で依頼することでコピーを取得することが出来ます。
コピー代は1枚10円ですが、まー不動産のプロ以外はあまり使わない図面ですね。

現在拡幅事業を実行している場合で、拡幅の進行状況や今後の予定を知りたい場合市役所8階 道路課で、確認をすることができます。
『拡幅予定がある』と決まっていても、工事は20年、30年先の話だったなんて話も、よくあります。

すこし手順が複雑ですが、市道の拡幅についてはこのように調べて行きます。

<私道の場合>
位置指定道路でない私道については正式な幅員が決まっていないので、将来の予定等については所有者に確認する必要があります。
通常、私道を拡幅するなんていう計画は、聞いたことありませんけどね。

また、位置指定道路について拡幅をすることも、一般的にはあまり例がありませんが、
どうしても気になるようであれば、通常の私道と同様に、所有者に確認してください。

また、既にある位置指定道路を自身で所有していて、拡幅をしたい場合の方法は、『C-3 道路の位置指定を受けたいとき』と『C-4 位置指定道路を変更・廃止したいとき』で紹介します。

当記事は2013年10月01日の記事を最新の状況を反映し改稿したものです。

A-7 国道の詳細を知りたいとき


札幌市では、市道・道道・位置指定道路の3種類の道路の図面を、
市役所の1ヶ所で集めることが出来ますが、『国道』だけは別枠の扱いになります。

◇道路台帳図の閲覧方法
国道の道路台帳図を閲覧したり、拡幅計画を確認する為には、
北2条西19丁目にある『札幌開発総合庁舎』へ出向く必要があります。


わざわざ別の庁舎にしていて面倒だ!・・・という気持ちは分かりますが我慢して下さい。
北海道の札幌以外の自治体では、市町村道、北海道道、国道でそれぞれ庁舎が違います。
しかも、道道や国道の場合、自治体内に窓口がないことの方が多いのです。

それを考えると、札幌(政令指定都市)は、一般の方でも気軽に調べられる環境が整っていると言えるでしょう。

さて、『札幌開発総合庁舎』へは自動車または地下鉄東西線『西18丁目』駅から行きましょう。
道路台帳図が見たい場合には3階の『公物管理業務課』
国道の拡幅計画を確認したい場合は2階の『道路計画課 改築企画担当』へ行きましょう。

この張り紙ですが、庁内の至るところに同じような物が貼り付けてあります。
市役所と違って、多くの市民の訪問を想定している訳ではありませんから、その点は注意しましょう。
市役所では窓口に専門と思われる若い女性が多くいますが、こういった窓口では、現場の職員さんが対応してくれます。
あまり市民の対応に慣れていませんから、ぶっきらぼうな扱いを受けても多少は我慢して下さい。

図面が見たい場合でも、拡幅計画が知りたい場合でも、基本的には窓口に住所と位置を告げれば大丈夫です。
従来はここで無償で道路台帳図のコピーの交付を受けられたのですが、平成26年12月より、即時交付はなくなり、手数料も発生するようになってしまいました。

◇道路台帳図の写しの交付
それでは、具体的に案内用紙を見ながら手順を紹介してゆきましょう。
まず、開示請求をする窓口は『札幌第1合同庁舎』の15階『総務課閲覧室』になりました。


札幌法務局も入っている建物ですね。

以下、案内文書の画像と本文を抜粋を交え紹介してゆきます。

道路台帳の図面の写しの提供をご希望の方は、情報公開法に基づく開示請求の手続きが必要です。
*情報公開法『行政機関の保有する情報の公開に関する法律(平成11年5月14日法律第42号)』

○開示請求できる人は?
行政文書の開示請求は個人、法人、団体を問わず誰にでもできます。

○開示請求の方法は?
行政文書開示請求書(開発局ホームページ、情報公開窓口で入手できます。)
に必要事項を記入し、情報公開窓口に提出して請求します。
また、請求は郵送又はオンライン申請でも可能です。
電子メールやFAXによる請求は、認められていません。

○開示、不開示の決定にはどのくらい期間がかかるの?
開示、不開示の決定については、請求を受けた日の翌日から起算して、
原則30日以内に決定し、請求者に書面又はオンラインで通知します。

○手数料は?
請求の際、1件につき300円(オンライン申請の場合は200円)
手数料(開示請求手数料)が必要になります。
また、開示を実施するときにも、行政文書の種類及び数量並びに実施方法
(閲覧又は写しの交付等)に応じた手数料(開示実施手数料)が必要になります。
ただし、開示する行政文書が少数の場合、開示請求手数料のみで済む場合があります。
詳しくはホームページか窓口でご確認ください。
*「写しを希望」された場合は、情報公開窓口で直接交付を受けるほか、
郵送する事も可能です。郵送の場合には、別途、郵送料相当額の郵便切手が必要です。

これまで無料だったものが300円とは…ボッタクリ感を強く感じます。
しかも、それまで即時交付だったものが2週間待ちって・・・そんなに待たせる意味あるんでしょうか。
開示請求に係る国家公務員様の人件費を考えると、安いくらいなのかもしれません。

詳細については、北海道開発局のホームページに記載されています。
北海道開発局 開示請求について
http://www.hkd.mlit.go.jp/topics/jyoho/kaijiseikyu.html

開示請求申請書はこちらからダウンロードが可能。
北海道開発局 行政文書開示請求書のダウンロード
http://www.hkd.mlit.go.jp/topics/jyoho/seikyusho.html

記載例はこのようになります。

さて、このような取扱いになった原因なのですが、窓口の方によると、
『これまで国土交通省の全国の各窓口で取扱いがバラバラだったので、統一した』との事。
これまでは、北海道のように無料でコピーを出来た窓口もあれば、
上記の開示請求の手続きを取らなければコピーを取得出来なかった自治体もあったようです。

このブログも原因の一つかもしれませんが、インターネットによって情報が水平化する事によって、行政サービスの悪平等化が進んでゆくような気がしてなりません。

サービスは悪い方に合わせるんじゃなくて、良い方に合わせるのが道理なんじゃないの?
と思うのは私だけではないでしょう。

◇オンラインでの交付申請
前述のとおり、窓口で書面申請をした場合、手数料は300円ですが、オンラインで交付申請をした場合には、200円の手数料・・・33%OFFです。
通常、オンライン申請というものは窓口に出向く手間や郵送料が削減出来、業務の省力化にも繋がります。
1つの道路だけを調べたい一般の方は、わざわざ環境を導入する必要もないでしょうが、私のような宅建士にとってはぜひ導入したいサービスです。

・・・で、実際に導入してみました。

国土交通省オンライン申請システム トップページ
http://www.goa.mlit.go.jp/

結論から言うと、相当PCに慣れた人でないと使えたモンじゃありません。クソです。
道路台帳図の交付が有料化し、このシステムが登場した平成27年当時、『この申請システムの使い方をブログで紹介すればアクセスが稼げるかも・・・!』などと考えて、操作方法をスクリーンショットしていたのですが、あまりに上級者向けというか、ユーザーインターフェースがクソ過ぎて、説明を投げ出して以来、ほぼ3年経って現在に至ります。
(下で示す比較表は3年経ってようやく日の目を見ました。そういうコンテンツ、多いんですよねぇ・・・)

具体的手順は説明はしませんが、国土交通省のオンライン申請システムと、法務省のオンライン申請システムの相違点を表にまとめましたので、それを参考にしていただければと思います。

なんたって国交省のシステムは申請したら担当者から電話が来ますからね。
内容確認ったって、そんなんオンライン申請じゃなくて電話申請じゃん。

オンライン申請という割にあまりにアナログで、ここまでアナログなら窓口で手数料取って即時交付してくれた方が、ずっと効率的ですよ。

このブログに書いた不平不満が解決されていった経緯がありますから、敢えて国交省の申請システムについても苦言を呈したいと思います。

当記事は2013年09月20日初出・2015年07月01日改定の記事を最新の状況を反映し改稿したものです。

A-6 市道・道道の詳細を知りたいとき


さて、『A-2 公道(と特殊な私道)の詳細が知りたい時』で紹介した通り、北海道道と札幌市道の詳細を知る為には、市役所の6階でタッチパネル端末を操作する必要があります。

タッチパネル端末の導入は平成28年1月18日からで、それ以前は窓口に係の職員さんが3~4名いて、都度、紙の台帳を受け取ってコピーをするような形式でした。
これが、『従来の台帳を印刷するための機器が製造中止になった』という理由で、タッチパネル式端末に置き換わった訳です。

道路調査の始点としては『A-2 公道(と特殊な私道)の詳細が知りたい時』で紹介した通り、市役所本庁舎2階 道路確認担当課でその道路の概要について確認します。

その道路が札幌市道北海道道だった場合には、以下の手順で台帳を取得可能です。

まずは市役所本庁舎6階 道路認定課へフロアを移動しましょう。
道路認定課の窓口には写真のようなタッチパネルが複数台設置されています。

①まずは画面横に用意されているタッチペンで画面をタッチしましょう。

②『住所検索』と『位置図検索』が表示されます。
事前に地番を調べておかずとも、地図から調べてゆくことも出来ます。
※ ここでは『住所検索』を選択しました。

③所定の入力方式に従って住所(〇条〇丁目)を入力します。

④地番の入力画面です。分からなければ地図にリンクします。

⑤地図から目的の場所を探しましょう。

⑥目的の場所が見つかったら、印刷をする事が出来ます。
従来と異なり、縮尺や表示角度などを調整する事が出来ます。
  調整が完了したら右下のボタンから印刷を指示します。
⑦印刷が完了すると、領収証が発行されます。

さて、実際に発行された新しい様式の道路台帳図も見てみましょう。


中には、道路台帳図がコンピュータ化されていないこともあります。
また、現在の道路台帳図は建物の形状が記載されておらず、分かりづらいものですから、従来の紙媒体の道路台帳図の方が見やすい場合もあります。
その場合には、窓口にいる職員の方に紙媒体の道路台帳図を依頼します。

建物の形状や電柱や排水口などが詳細に記載されているので、とても見やすい図ですね。
ただし、あくまで旧式の図面ですから、最新の状況は反映されておらず、道路の内容や幅、周辺の状況は現実と異なっている可能性があります。

タッチパネルの操作方法や道路台帳図の内容については、職員の方に確認をしましょう。

道路台帳図の詳細な見方は『B-5 道路台帳図の見方』で紹介しています。

当記事は2016年01月21日の記事を最新の状況を反映し改稿したものです。

A-5 私道の管理者を知りたいとき


実は私道の管理者を知る、というのはとても難しい事です。

宅建業者などに管理を依頼している土地であれば、看板や柵などが設置してあってそもそも『私道』となりません。
よって、私道の管理者≒私道の所有者と言えなくもないのですが、
私有地の管理責任については、原則的に所有者にあるものの、一口には言えない部分があります。
土地上の工作物・樹木の管理責任は土地の所有者・占有者にあります(民法第717条)が、一方で、樹木の枝を切るなどしてその工作物・樹木の所有権を侵す事は法律上許されていません。(民法第233条)

一方で、豪雪地帯の札幌では、遠方にいる地主さんの預かり知らぬところで、近所の方が除雪を行っている、ということもよくありますよね。
だからといって除雪をしている近所の方が管理責任を負うという事にも当然なりません。

◆『私道』の所有者を調べる
仕方がないので、法務局に行って登記簿でも見るしかありません。
(具体的な手続き方法と窓口の場所は『A-3 道の所有者を知りたいとき』を確認して下さい。)『私有地』が一見『道』のように見えるという事は、他の用途がない土地と思われますから所有者の方としても、その土地に関心を失っている可能性が濃厚です。
私道でも固定資産税が課される場合、課されない場合があり、無税の場合には土地を所有している認識がない事さえあります。
一般の宅地と比較して、私道では大昔にされた登記がそのままになっていることが大変多く、登記上の所有者が既に亡くなっていたり、高齢だったり、遠隔地にいたり特定出来ない事も多くあります。

もしも所在不明で、連絡を取る必要がある場合には、とりあえず登記簿の住所宛名にお手紙を出しましょう。
運が良ければ連絡が取れますが宛先不明で戻って来てしまった時には、ほぼ手詰まりです。
費用と時間をかけて専門家に依頼するほどの問題なのか、再考する必要があります。

一つのヒントとしては、直近で土地の所有権がいつ動いたのか?というものがあります。
全部事項証明書には、通常、『売買』や『相続』、『贈与』という風に所有権を取得した理由が記載されていますが、それがいつなのかを参照しましょう。
特に道路の場合には、明治・大正の頃から所有権が動いていない事がままあります。
(私が見た一番古い記録では、明治40年から110年も動いていない私道があります。)

平成になってから所有権が変動しているものであれば望みはありますが、昭和の頃のものでも、最低でも約30年以上前ということですから、調査はかなり難しくなります。

専門家に依頼した場合には所有者の『戸籍』をさかのぼって、その近親者等を調査していきます。
近親者(相続人)も遠方に転居していたり、戸籍の取得だけならまだしも、実際に連絡が付くようにするには、それなりの費用を覚悟しなければなりません。
相続登記がされていない土地は、その相続人全員に権利がある場合が大半ですから、子の代、孫の代、ひ孫の代と代替わりを経るうちに、ネズミ算式に数十人~百数十人の権利者が発生してくる事があります。

こうなってくると、下調べ段階や調査途中で『調査に膨大な費用と時間がかかるので、やめませんか?』というような話も出てきます。
また、専門家も『これ以上は調べきれません』と調査を断念する場合もあるでしょう。

具体的に他人の戸籍を取得出来るのは、弁護士、司法書士、土地家屋調査士、税理士、社会保険労務士、弁理士、海事代理士、行政書士とされています。
ただ、戸籍を取得できる、と言っても、業務上正当な事由がある場合に限られますから、依頼先は弁護士か土地家屋調査士になります。
懇意にしている宅建業者がいる場合には、よい先生を紹介してもらえるかもしれません。

繰り返しになりますが、専門家に依頼したとしても必ず所有者が見つかるとは限りませんので、ご注意下さい。
また、所有者が見つかったからといって、その後の交渉がうまく行くとは限りませんので、ご留意ください。

◆位置指定道路の管理責任
『位置指定道路』は性質上、誰でも通れる必要があり、維持管理についても所有者に義務があるのですが、車止めや造作によって通行が出来なくなっている場合も、稀に見られます。
長年貸していた土地に隣接する位置指定道路の上に塀が建てられていた、なんていう事例もあります。
市役所の建築確認課の窓口に指導をお願いするのもよいのですが、所有者が近くにいない場合など、位置指定道路に関する問題を解決するのは、ちょっと難しいようです。
というか、行政も位置指定道路については及び腰で、法律上通行確保の義務を課しているにも関わらず、通行出来ないような扱いにしている箇所について指導を求めても、応じてもらえないということが多々ありました。
まー、彼らは問題解決したところで給料が増えるでもありませんから、出来るだけ仕事をしないのが賢い処世術というものなのでしょう。
何でもかんでも民事不介入と言って断る警官と同じですね。

◆総括
札幌市も国も、私道や土地の所有者を完全に把握している訳ではありません。
実際のところ、どの窓口に行っても、簡単に教えてはもらえないでしょう。

宅建業者が当事者となる場合には、戸籍の調査を専門家に依頼するほか、過去の履歴や道路内配管の敷設状況、周囲への聞き込みなどで糸口を見つけてゆきますが、商売上、費用対効果を考慮した上で、調査を断念することもあります。
道の所有者が分からなくても、現に道として利用されている場合に、売買のための手段やテクニックはありますから、所有者が分からないなりに業務を遂行していく方向にシフトする、という訳です。

当記事は2013年09月02日の記事を最新の状況を反映し改稿したものです。

 

A-4 公道の管理者を知りたいとき


今回は『公道』の維持管理(認定・舗装・除雪・占用許可など)の問い合わせ窓口を紹介していきます。
札幌市内の『公道』の管理者については道路の種別ごとにこのように定められています。

『高速道路』→東日本高速道路㈱
『一般国道』→北海道開発局
『道道』 →札幌市
『市道』 →札幌市

まずは『一般国道』の管理者であり国の出先機関である『北海道開発局』の窓口はこちらになります。

そして、札幌市の管理する道路(道道・市道)は、各区の土木センターが管轄しています。
道路の占用許可、冬期の除雪についても担当する部署です。
大半は区内の比較的郊外にあり、来庁者用駐車も十分にスペースがあります。

国道以外の公道については、基本的に各区の土木センターに行けばOKです。
ただし、札幌市以外の市町村では、道道が北海道建設局の管理となります。
札幌市外の道道は、道路台帳の交付も各市町村ではなく、北海道建設局の支所でなければ受けられませんので、注意して下さい。
北海道開発局と北海道建設局は似ていますが、開発局は国の機関、建設局は北海道の機関です。

A-2 公道(と特殊な私道)の詳細が知りたい時』で紹介したように、市役所で調べられる『位置指定道路』ですが、あくまでも『私有地』ですから、位置指定道路の除雪についてのクレームが土木センターでは原則受け付けていません。
(窓口に怒鳴り込んでいる方をよく見かけますが、正直、相手にされない事が多いです。)
また、『位置指定道路を市道にしたいとき』の相談窓口も、各区土木センターになります。
公道以外の道の管理者の調べ方については『A-5 私道の管理者を知りたいとき』を参照して下さい。

◆中央区土木センター(011-614-5800)

◆北区土木センター(011-771-4211)


◆南区土木センター
(011-581-3811)


◆西区土木センター
(011-667-3201)


◆東区土木センター
(011-780-1800)


◆豊平区土木センター
(011-851-1681)

◆白石区土木センター(011-860-2800)

◆手稲区土木センター(011-681-7411)

◆清田区土木センター(011-888-2800)

◆厚別区土木センター(011-897-3800)

A-2 公道(と特殊な私道)の詳細が知りたい時』でまとめたように、不動産実務上では、道路台帳図については市役所で取得しますから、具体的な不明点・交渉事項がなければ、土木センターまで調査に行かない事もあります。

営業エリアの兼ね合いもありますが、色々な役所の窓口の場所を把握しているか否かは、不動産会社の担当者が経験・知識豊富かどうかの目安になるかもしれませんね。

当記事は2013年09月01日の記事を最新の状況を反映し改稿したものです。

A-3 道の所有者を知りたいとき


道路や空き地について、『所有者を知りたい』という調査依頼を受けることは、不動産業者にとっては日常茶飯事です。

『道』についてのトラブルは、責任者(=所有者)に文句を言いたいというのが人情ですからね。
身の回りの道(土地)の所有者を知りたい時には法務局に行く事をお薦めします。
(インターネット経由でも請求可能ですが、事前にソフトウェアのインストールなどが必要です。)

どの法務局に行くか?という事ですが、その地域を管轄する法務局へ行く事をお薦めします。
原則的に、全国どこの法務局でも全国各地の登記情報を取得出来るのですが、
その道の『地番』がわからないと、所有者を調べる事が出来ません。
『地番』とは『住所』とは異なる、法務局での土地の登録番号です。
管轄法務局では『地番図』『ブルーマップ』が閲覧できるので、『地番』を調べる事が出来ます。

札幌市内の法務局の管轄と地図はこのようになっています。

<札幌法務局の管轄>
本局    管轄:中央区

南出張所  管轄:豊平区、南区、清田区

北出張所  管轄:北区、東区、石狩市


西出張所  管轄:西区、手稲区


白石出張所 管轄:白石区、厚別区、北広島市


法務局に行く時の持ち物としては、印紙代(現金)と、住宅地図のコピーなどを用意しましょう。
身分証明書などは必要ありません。

①地番を調べる
いわゆる住所(住居表示)と登記で使う地番は多くの場合、異なります。
管轄法務局であれば『ブルーマップ』を確認して、大体の位置を特定しましょう。
具体的な見方は『B-1 ブルーマップの見方』で紹介しています。


【ブルーマップ】

【地番図】

法務局では、管轄地域の『ブルーマップ』『地番図』が写真のように置いてあります。
(ブルーマップについては札幌市すべてのブルーマップがそろっている事が多いようです。)
もし置いてある場所が分からない場合には、窓口に聞いてみましょう。

ブルーマップでは一般に道の地番が書かれていませんので、地番図と照らし合わせて、道の地番を確認します。
『地番図』『道』とだけ書かれていて『地番』がないものは、『赤道』『赤線』という国有地です。
『赤道』の場合には、無条件に国有地になりますので、以下の手順は不要になります。、

②書類を請求する
 先ほど調べた地番について、このように請求します。
これは『中央区大通西2丁目10番1』の土地の登記の内容を確認する場合の申請書です。
(書き方についても、分からなければ窓口で教えてもらうことが出来ます。)

『共同担保目録』など、チェック欄があるので、一応チェックしておきましょう。
(『共同担保目録』というのは『一緒に借金のカタになっている物リスト』です。)
道の所有者について調べる限り、あまり気にする必要はありません。

 印紙の貼付覧がありますが、貼らずに窓口に提出しましょう。
(少なくとも私は札幌市内の各出張所で、印紙を貼らずに提出して注意されたことはありません。)

③印紙は窓口に指示された通りに買う
申請には印紙が必要になりますが、事前に買っておく必要はありません。
札幌市内のどの法務局にも、印紙売り場がありますし、請求してから必要な印紙代が変更になったり、法改正で手数料が変更になる場合も多いので、窓口で金額を指示されてから、その指示通りの収入印紙を買いましょう。
(登記印紙は平成23年に廃止され、収入印紙に一本化されています。
以前買った登記印紙をお持ちの方は、引き続き使用することが出来ます。)

④書類を確認する
窓口の指示通りに印紙を貼った申請書を提出すると、全部事項証明書(謄本)を手渡されます。
実際の全部事項証明書はこんな感じです。(緑色の複製防止用紙に印字されています。)

面積や地目、所有者などが記載されていますが、今回見るのは『甲区(権利に関する事項)』です。
全部事項証明書の内容については『B-2 全部事項証明書(謄本)の見方』で取り上げます。
 この部分に登記上の所有者の住所氏名が記載されています。

 公道であれば『札幌市』『北海道』『財務省』『国土交通省』などが多いでしょう。
道が登記された当時の名称で記載されていますから、『大蔵省』『建設省』などになっている場合も多々あります。

 『位置指定道路』の場合、『私道』の場合には、 個人の住所氏名が記載されます
例えば『北海道札幌市中央区北1条西2丁目1番1号 札幌 太郎』といった塩梅です。

 この住所は登記した当時の住所氏名であって、現在の住所氏名とは限りません。
むしろ、転居などの住所変更は反映されていない事の方が多いようです。
また、当の登記名義人が既に亡くなっていて、所有者自体が変更となっている場合も多々あります。
(結婚・離婚などで登記名義人の姓が変わっている場合もあります。)

⑤所有者を知ってどうするか?
 所有者が国や都道府県、市町村であっても、それがイコール公道という事にはなりません。
 登記上の地目が『公衆用道路』であっても同様で、『公道』でない『公衆用道路』は多く存在しています。
 認定道路かを確認しなければなりませんし、道の管理者を特定しなければなりません。

 道について、法務局で色々と問い合わせをして、たらい回しにあっている方をよく見かけますが、法務局はあくまでも登記された内容だけを知る事が出来る窓口です。
 (すでに名称が変わった、『大蔵省』『建設省』などが登場するのもそのためです。)

このように、道について登記から分かる情報は、実はそんなに多くなかったりします。

⑥もし間違ってしまったら…
 もしも違う場所の登記を間違って受け取ってしまった場合には、その日のうちであれば手数料の返還を受けられる事が大半ですので、窓口に相談してみましょう。
 翌日以降は手数料の返還を受けられませんので、必ずその場で内容を確認し、わからない部分は係員さんに確認しましょう。

当記事は2013年08月26日の記事を最新の状況を反映し改稿したものです。

A-2 公道(と特殊な私道)の詳細が知りたいとき


さて、前回『A-1 道が公道か私道か知りたいとき』で、その道が公道であるのか、市道であるのかを知ることが出来ました。

では、その市道がどのようなものなのか、詳細を調べる方法を紹介します。
用語解説のページでも紹介していますが、道路法第28条の規定によって、公道ではその管理者が必ず『道路台帳図』を作成する事になっています。

『道路台帳図』を取得する為には、その『道』がどんな『道』なのか、まず確認する必要があります。
『国道』以外の道については、札幌市役所に確認に行きましょう。


市役所の窓口と、問い合わせの具体的な内容を例示してみました。
調査に行った人の言葉を緑、窓口の対応例を紫で表記しています。

①市役所2階 道路確認担当課(011-211-2864)
「道路の確認をお願いします」
(道について知りたい旨を伝えれば、目的は分かってもらえると思います。)
「どうぞ」
「住所は中央区大通西2丁目です」
(条丁目を言うと、ディスプレイに地図を表示してもらえます)
「このあたりですか?」
「はい、(指をさして)この道です」
「分かりました。この道は…」

A『道道、市道』道路番号10-2・大通北線です。幅○m、事業計画はありません。』
B『国道』『これは国道なので、北海道開発局の管轄になります。』
C『特殊な私道』『〇〇〇〇道路第〇〇〇〇号ですね。図面は必要ですか?
D『その他』『これは公道ではありませんね。位置指定もされていません。』

…という風に答えてもらえます。(後半部は返答の一例です。)

②-A 道道、市道の場合→市役所6階 道路認定課(011-211-2457)
道道、市道といった公道だった場合には、市役所6階に行きましょう。
以前は職員に依頼してブループリントの台帳を持ってきてもらい、それをコピーするという形式でしたが、平成28年1月18日からタッチパネル端末を自分で調査して調べる形式に改められました。

道路台帳図の取得方法については別記事『A-6 市道・道道の詳細を知りたいとき』で紹介しています。

タッチパネル端末ではこのような図面を取得する事が出来ます。
うーん、ちょっと見づらいですかね。
角度は1°ずつ、縮尺は500分の1と1000分の1を選択出来ますが、建物の形などは記載されておらず、見づらさは否定できません。

6階の窓口で職員に依頼をすると、平成28年1月以前に利用していた古い様式の道路台帳図の写しの交付を受ける事が出来ます。

こちらは、建物や道路内の電柱、排水口などが記載されており、非常に分かりやすい図です。
ただし、あくまでも旧式の図面ですから、最新の状況は反映されておらず、道路の内容や幅、周辺の状況は現実と異なっている可能性があります。

新様式も旧様式も代金は1枚20円。
また、「現在の道路幅と将来の道路計画での道路幅が違う」事もあります。
基本的には2階で道路の確認をした際に、道路を広げる予定がある場合には、教えてもらえます。
くれぐれも図面の数字だけ見て内容を早合点しないようにしましょう。

道路の境界点がどこにあるのか、拡幅計画の詳細を知りたい場合の方法は、また別途記事を用意します。
大通を例とした具体的な資料の見方は『B-5 道路台帳図の見方』で解説します。

②-B 国道の場合
国道の場合には、札幌市の管轄ではなく、北海道開発局の管轄になります。
最初から国道と分かっている場合(が殆どだと思います。)には、わざわざ市役所に行く必要はありません。
国道の場合の問い合わせ窓口、問い合わせ方法は『A-7 国道の詳細を知りたいとき』で紹介します。

②-C 位置指定道路の場合
お調べの道が『位置指定道路』等の特殊な私道だった場合は、
2階の同じ窓口で『位置指定図』をもらう事が出来ます。
図面は1件の申請につき何枚でも300円。大体は2枚で済むので、若干お高いですね。
この図面では『位置指定道路の範囲』『位置指定を申請した人』『位置指定された時期』などが分かります。

こちらも以前は手書きの古い図面が大半を占めていましたが、平成25年から札幌市が調査・再作成した図面に次々と置き換えられていっています。

・・・と、まぁ結構見栄えの良い、しっかりとした図面が用意されています。

昔のブログでは、『位置指定図なんて全然アテになりません』というような事を書いていたのですが、5年も経たないうちに状況が大きく変わってしまいました。
ちなみに、全然アテにならない昔の図面というのはこんな感じです。

ほら、アテにならないでしょう?

次々と新しい位置指定図に置き換えられていますが、権利関係が複雑な物など、まだすべてが置き換えられた訳ではないようです。
このような図が出て来た場合には、不動産業者や土地家屋調査士に調査を依頼した方がよいでしょう。

②-D その他
一般の方が『道』と認識している土地が、市役所2階で登録されていない事があります。
『私道』や『河川区域』である事が考えられます。
『法43条ただし書の空地』などという、呪文のような言葉を言われる場合も…
特例的に建物が建てられる取扱もありますがとりあえず『公道』ではありません。

法務局で所有者を調べて、所有者が『札幌市』であれば『市有地』です。
市役所14階の管財課で、どの部署が所有している土地なのかを調べてもらえます。
各部署へ出向いて、その土地の管理状況について教えてもらう必要があります。
 『北海道』『国』の場合でも、市が管理している事が多くあります。
とりあえず市役所で聞いてみるのもよいでしょう。
ちょっと無責任でしょうか。公道でない公有地の管理についてはケースバイケースで、はっきり言えない部分があるのです。

道路の所有者については『A-3 道の所有者を知りたいとき』、公道の管理者については『A-4 公道の管理者を知りたいとき』で紹介しています。

法務局で所有者を調べて、所有者が個人や会社の名前であれば『私有地』です。
通行地役権』『囲繞地通行権』などで通行する事が出来る場合もありますが
できれば利用・通行しない方が懸命だと思います。
私道の場合の取り扱いは『A-5 私道の管理者を知りたいとき』で紹介しています。

当記事は2013年08月31日の記事を最新の状況を反映し改稿したものです。

A-1 道が公道か私道か知りたいとき


札幌における不動産調査の実務を不動産業者以外の方にも分かりやすく紹介した、というのが、平成24年に開設した旧ブログが評価された点です。
今回、新たにサイトを立ち上げるにあたって、最新の情報を反映した上で、『不動産調査の実務』というカテゴリを設け、再掲載することとしました。

まず、道について調べる時に重要となるのは、その道が『公道』なのか『私道』なのか、という事です。
用語の欄で説明した通り、私道とは『公道でない道』ですから、つまりは『公道か否か』を調べるのが最初のステップ、という事になります。

その道が『公道』なのか否かを調べるには、市役所の窓口で問い合わせるのが本来の形ですが、札幌市の場合には窓口に出向かずに、インターネットである程度の情報を収集出来ます。
東京都特別区など一部の自治体でも同様のサービスはありますが、札幌市のものは特によく出来ていて、使いやすいと思います。

札幌市 都市計画情報提供サービス
https://www.city.sapporo.jp/keikaku/web-gis/

道路以外の土地についても建築基準法や都市計画法に関する制限を確認する事が出来ます。
ただし、下調べとしては良いのですが、窓口に出向いて実際の資料を見ないと大きな落とし穴に嵌ってしまう可能性がありますので、ご注意を。

以下に実際の操作画面のキャプチャを例示し、操作方法を説明します。
著作権法上の引用の規定に基づくものであり、著作権を侵害する意図がないことを申し添えます。

①URLを開くと説明や免責事項が書かれていますので、一度目を通してからページ最下部にある『同意する』をクリックします。

②色々な方法で検索する事が出来ますが、『住所から検索』をお勧めします。
区・字・丁目を選択肢から選んで、『決定』をクリックします。

③最初に表示される地図はかなり見づらいはずです。
 地図の下の縮尺を『1/5000』から『1/2500』へ変更し、
 左側の『地図の設定』を『認定道路』にすると、かなり見やすくなります。

④認定道路(≒公道)が青い線で表示されます。
調べたい道をクリックしましょう。

⑤画面左側に道路の番号と名称、『認定幅員』が表示されます。
ただし、1本の道の途中で道路の幅が変化している場合には、その振れ幅を記載しているので注意して下さい。
画面では道路幅員として10.91m~85.54mと表示されています。

土地と道路が本当に接続しているのか、道路の形はどうなっているのか、
幅が一定でない場合の、実際の認定道路幅員については、市役所で確認する必要があります。

また、札幌市の管理する道路のみ表示されるシステムですので、市道と道道の場合は幅を知る事が出来ますが、国道の場合にはを知る事は出来ません。
ただ、今回のテーマは『公道かどうか』を調べることですから、十分に用は足りていると言えます。

ちなみに、地図上で青が道道と市道、黄色が国道ですが、他にもこんな表示があります。

平成26年3月24日のシステム更新によって、公道以外も表示出来るようになりました。
調べ方についてもお知らせしましょう。

③で『認定道路』と設定した部分を『指定道路等』で設定します。
すると、画面のように、橙色、黄緑色、水色の線が表示されます。
ただし、当然位置指定道路等が地図上にない場合には表示されません。
また、『指定道路等』を選択中には、公道をクリックしても情報は表示されません。

あとは同じように橙色、黄緑色、水色の線のうち調べたいものをクリックすると、指定道路等の情報が表示されます。

これらの『指定道路等』は、いずれも公道ではありませんから、注意して下さい。

また、道路以外の土地などについても、クリックをすると都市計画法などの制限を見る事も出来ます。
地盤や山崩れなどの災害関係の情報が掲載されているので、参考になると思います。

余談ですが、南区にある私の実家は『土砂災害危険区域』に指定されていて、評価額が落ちる要因になっています。
ほかにも『出水のおそれのある区域』『第○種災害危険区域』などの指定があり、
北区、東区、白石区、手稲区等に土地をお持ちの方は地盤について調べるとちょっとガッカリしてしまうかもしれませんね。

それでも、そういった区域に指定されている事を知っているか否かが、将来的な展望に大きな影響を及ぼすことがありますから、出来る限り調べておくようにしましょう。

当記事は2013年08月23日の記事を最新の状況を反映し改稿したものです。

『道』に関する12の用語


『道』に関する用語の解説をまとめました。
旧ブログでは1ワード1記事でしたが、思い切ってまとめ、単語ごとにリンクを貼る形式としました。

索引
公道】 【私道】 【位置指定道路】 【登記】 【全部事項証明書】 【地図・公図・地図に準ずる図面】 【地積測量図】 【道路台帳図】 【位置指定図】 【通行地役権】 【囲繞地通行権】 【幅員

 

【公道】(こうどう)
道路法』で国や自治体によって指定された道路を指します。
札幌市にある公道は『高速道路』『国道』『北海道道』『札幌市道』の4種類です。

基本的には誰もが通行出来る道路ですが、一部には自動車が通行出来ない道路や舗装がされていない道路も残っています。
また、公道だからといって全てに除雪が入っている訳ではありません。

 

【私道】(しどう・わたくしどう)
公道』ではない『道』のうち、国や自治体以外の、民間の個人や法人が所有する『道』です。

 不動産流通上は『通路』と呼んだりもします。
『市道』と区別する為に『わたくしどう』と言う事もあります。
(『市道』は『いちどう』と言う方もいますが、私は『札幌市道』と言っています。)
具体的に『こういう条件を満たせば私道』という決まりはなく、定義は慣習的なものです。
通路として長年使われていて、砂利やアスファルトなどが敷設されており、車両が通行している『私道』もありますが、あくまで私有地ですから、『位置指定道路』の指定や『通行地役権』の設定がない場合には、原則的に他人が通行してはいけません。
建物が建っていない土地の通行について、具体的な罰則を受けたという話はあまり聞きませんが…
何か構造物を設置したり、いつも無断駐車などをしていると大きなトラブルになります。

 

【位置指定道路】(位置指定道路)
『公道』に接していない(=建物が建てられない)価値の低い土地を、建物が建てられる価値のある土地にする、魔法の道路です。
 札幌市(特定行政庁)に建築基準法に基づく届出を行い指定を受けると、建築基準法では同じ幅の公道とほぼ同じ扱いとなり、建物を建築する事が出来るようになりますが、あくまでも『私道』ですから、管理責任は札幌市ではなく、土地の所有者にあります。
(除雪、アスファルト舗装、上下水道やガスの配管、不法投棄など…)指定を受けた道 路は、通行の制限をしてはならない事になっていますが、自動車の通行について制限してもよいという判決も過去に出ており、一部には実際に車止めなどが設置されている位置指定道路もあります。
他の頁でも触れていますが、最終的な判断はケースバイケースです。万全を期すためには、位置指定道路の土地の持ち分を取得していれば、自動車の通行や維持管理についてもある程度融通が利くようになります。
持ち分を取得している場合でも、上下水道やガスなどの配管工事で、道路の掘削が必要となる場合には、他の共有者の掘削許可を取らなければならない場合があり、その際に他の共有者から礼金を要求される事もあるようです。
『お互い様』で済ませられればいいのですが・・・また、札幌市の除雪もありませんので、札幌では位置指定道路に係る除雪のトラブルは大変多くなっています。
札幌市の指定の手引きでは『将来にわたり適切に維持管理をしていかなくてはなりません。』とありますが、一度指定してしまったものに対する行政からの指導はまったくと言っていいほど行われていません。
そのような事情も鑑みて、一般に流通している物件も、公道に接しているものより位置指定道路に接しているものの方が割安な価格設定になっています。ほとんどの場合、通行料は発生しませんが、使用料や維持管理費用を求められる可能性もゼロではありません。
位置指定道路が悪という訳ではありませんが、公道と等価値ではない、という点は留意して下さい。

 

【接道義務】(せつどうぎむ)
土地が『建築基準法上の道路』(≠公道)と接している長さや、その道路の幅によって建築できる建物の大きさや形に違いが出てきます。
『建築基準法上の道路』に接していない土地では原則、建物を建築する事が出来ません。
(幅員4m以上の道路に2m以上接することが要件になっています。)建物の建てられない土地は、市場価値が著しく低いので、不動産業界では『土地の価値は道の価値』とも言われています。
税務や土地評価で利用する『路線価』も同様の考え方を取っており、より幅の広い・利便性が高い道路と接している土地ほど、高く評価されます。
場合によっては、『建築基準法上の道路』に面しない場合でも特例として建物を建築できる場合が、これは例外中の例外と言えるでしょう。

 

【登記】(とうき)
『不動産登記』とは、その土地の面積や所在、所有者などを記録した書面を法務局が保管し、誰でも見られるようにする制度で、土地の権利関係の整理や安全で円滑な不動産取引を目的として定められた制度です。
このブログでは土地の『不動産登記』を単に登記と呼びます。(ほかには商業登記などがあります) 具体的に法務局に保管されている書類の写しとして交付を受けられるのは『全部事項証明書』『地図に準ずる図面』『地積測量図』などです。よく誤解があるのですが、『登記簿に書かれている内容のすべてが真実ということを国が保証している訳ではない』事に注意して下さい。登記簿に書いてある事は『だいたいそうらしいけど、本当の所はわからない』というのがぶっちゃけた所です。
特に、権利関係の登記は義務ではなく、『他の人にこの土地が自分のものだと分かってもらう為にする』ものです。
しつこいですが、役所が保管しているものですが公に認められたものではない(公信力がない)という事は、くれぐれも肝に銘じて下さい。面積や所有者など、間違った記載内容も往々にしてありますし、間違っていたとしても、法務局は責任を負ってくれません。 自分で書いていて、本当にこれで安全で円滑な不動産取引が出来るのか分からなくなってくる文面ですが、だからこそ、不動産のプロである宅建士が必要なのです。
取引の際には不動産の権利証や本人確認書類、実地調査などを組み合わせて、慎重に確認をしてゆく必要があります。
 

【全部事項証明書】(ぜんぶじこうしょうめいしょ)
登記簿に記録されている内容の全部を写した証明書ですよ、というものです。
(現実の所有者、面積、権利関係などの内容の証明書ではありません。

いわゆる『登記簿謄本』(トウキボトウホン)です。平成16年に不動産登記法が改正され、この呼び名に改められました。
ただ、全部事項証明書というと長くて言いづらいので、業界では単に『トーホン』と呼ぶ方が多いようです。

書かれている内容全部ですから、過去に誰が所有していたなどの、過去の出来事も記載されています。
ほかに現在事項証明書や所有者事項証明書などありますが、これらは一部を抜粋した証明書(登記簿抄本)ですよ、ということです。
ちなみに『謄本』が全部の写し、『抄本』が一部の写し、という意味です。
窓口申請の場合は、1通600円の手数料がかかります。
申請料は時代によって変遷しており、私が大学生~新社会人の頃は一番高く、1通1000円でした。(登記のコンピュータ化・オンライン化に費用がかかった為だと言われています。)

 

【地図・公図・地図に準ずる図面】(ちず・こうず・ちずにじゅんずるずめん)
一般用語としては馴染み深く、よく目にしている『地図』ですが、不動産登記法上の『地図』を見たことがある人は、あまりいないはずです。

 登記法上の『地図』は正確な測量に基づいて、土地の所有者の確認を得た図面を言います。
平成16年改正の不動産登記法で定められたもので、札幌市では現在順次作成中です。

まだ作成している最中ですから、法務局に行っても『地図』が作成されていない場合の方が多いのです。
その代わりとして存在するのが『地図に準ずる図面』です。(これを『公図』と呼ぶこともあります。)
法務局で窓口申請の場合は、450円の手数料がかかります。

『地図に準ずる図面』は、全国的には明治6年~14年に行われた地租改正事業の際に作成された地図を元に作成されたアバウトな図です。
その頃、北海道は開拓真っ只中ですから、大半はもう少し時代が下ってから作成されていますが、アバウトである事に変わりはありません。
『地図に準ずる図面』は、おおまかな位置関係と地型を表示するもので、必ずしも正しい記載内容ではありません。

アテにするのはだいたいの位置関係と地型だけにしてください。
『地図に準ずる図面』に記載されている内容を全面的に信じると、トラブルの元になります。

また、地型だけを見ると『道のような形の土地』がある場合もありますが、
その『道のような形の土地』が本当に『道』なのかは、『道路の内容を知りたいとき』で確認しましょう。

地図に準ずる図面の具体的な見方については『0402 地番図・地図に準ずる図面の見方』で紹介しています。

 

【地積測量図】(ちせきそくりょうず)
地積測量図』とは、その土地の形や面積とその計算根拠が記載された図面で、
法務局で取得することができます。
窓口申請の場合は、450円の手数料がかかります。

地積測量図は作成された年代によって記載内容がかなり違います。
古い測量図になると、測量については素人の私が見ても『おいおいアバウト過ぎるだろ』と言いたくなるような測量図がたくさんありますが、
こちらも法改正と測量技術の進歩によって近年の物になるにつれ、GPS等を利用した、高度な図面になっていきます。
(一般に、昭和52年9月3日以前の地積測量図は信憑性が低いと言われています。)

法務局に保管されていますが、殆どの場合、元になったのはあくまで民間の土地家屋調査士が作成し、提出した書類です。
ですから、登記全般に言えることですが『間違いがないと公に認められたものではない』という事を肝に銘じて下さい。

過去に土地家屋調査士が計算した面積でも、改めて測量すると、誤差があることもままあります。
近年の測量であれば、電子機器を利用して一定の測量方法に従って測量しますので、どの土地家屋調査士さんが行っても、ほぼ同じ面積になります。

その土地の精密な境界線の位置などを知りたいときは、土地家屋調査士などに測量を依頼する必要があります。

地積測量図の具体的な見方については『0403 地積測量図の見方』で紹介しています。

 

【道路台帳図】(どうろだいちょうず)
『道路台帳図』は公道の所在、範囲を記載した図面です。
道路法第28条によって道路管理者が作成することを義務付けられています。
つまり、公道であれば必ず道路台帳があるということです。

札幌市の場合は、国道以外の公道(道道と市道)について6階『道路認定課』で交付を受けられます。
台帳のコピーは1枚20円。具体的な取得方法は『0302 道路の内容を知りたい時』を参照して下さい。
札幌市以外の自治体の場合は、市道のみ各自治体の道路窓口、道道は北海道開発局での交付になります。
台帳のコピー手数料も、その自治体によってまちまちになっています。
道道の台帳コピー費用は、私は支払った事がありませんが、窓口によっては請求されるかもしれません。

札幌市の道路台帳はどれも比較的新しく、近隣の建物も記載されていて分かりやすいものが多いのですが、
自治体によってはかなり精度にばらつきがあり、高い手数料を払ってとてもアバウトな図面を渡された時は、本当にイラッとします。
自治体経営が厳しい世の中ですから、測量のための予算が付かないのもやむを得ない事として寛容な精神を持ちましょう。

札幌市の道路台帳図の取得方法については『0302 道が公道なのか知りたいとき<窓口編>』、具体的な道路台帳図の見方については『0404 道路台帳の見方』で、それぞれ紹介しています。

 

【位置指定図】(いちしていず)
位置指定図』は『位置指定道路』の範囲を図面にした、『道路台帳図』と似た性質を持つ書類です。
位置指定道路は特定行政庁に申請し、指定される特別な私道ですが、その申請の際に提出される、位置指定道路の範囲や周辺の状況などを記載した書類が、元々の『位置指定図』でした。
古い図面ほどアバウトな出来で、新しい図面については、大半が土地家屋調査士の作成したものですから、信憑性があります。
・・・と、いうのが従来の話ですが、札幌市では、平成25年5月頃から、旧来の位置指定図を再調査して、新たに『指定道路調書』の公開を開始しました。

従来は、一度指定された位置指定道路の状況は、図面上更新されず、古いままでしたが、国土交通省の働きかけによって、全国的に整備が行われて来た経緯があるようです。
国土交通省 建築基準法上の道路情報の整備について
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/jutakukentiku_house_tk5_000001.html

位置指定道路情報のインターネット公開も全国的に進んでいるようで、札幌市では平成30年3月からインターネットでダウンロードが可能となる予定です。
それまでは市役所2階の『道路確認担当課』で位置指定図のコピーの交付を受けられます。
手数料は1件(何枚でも)300円。具体的な取得方法は『0302 道路の内容を知りたい時』を参照して下さい。

いやぁ、平成24年の旧ブログ開始当初から、5年足らずで位置指定道路についての状況が大きく変わって来ました。(古いまま更新されない書類→市役所による再作成→インターネット公開)
紹介し甲斐があるというものですね。

ところで、とある自治体では市内に2ヶ所しか位置指定道路がないそうです。1ヶ所も指定されていない自治体も沢山あるのでしょうね。

 

【通行地役権】(つうこうちえきけん)
その土地の一部または全部を通行する権利。
主に通行地役権という言葉を使う場合には、権利の登記をしている場合が多いですね。
土地の一部について通行地役権を認める場合には、『地役権図面』で、通行可能な部分を登記してあります。(こちらも法務局で取得可能。)

通行される土地『承役地』と通行して行く先の土地『用役地』の所有者が変更した場合であっても、登記がしてあれば、地役権の効力は原則的に継続します。
(登記していない場合には、効力が継続しない場合があります。また、『所有者が変更した場合には効力が切れる』というルールで登記することも可能です。)
期間や使用料を設定して契約する事が出来ますが、登記の内容には反映されません。

自動車による通行が認められるかどうか、という事については明文化されていません。
裁判例によっては、自動車の通行権が認められたり、通行妨害の排除が認められたケースもあります。
(トラブルとなった場合、最終的には訴訟で決着するしかない問題になってきます。)

 

【囲繞地通行権】(いにょうちつうこうけん)
道路に接していない土地『袋地』の所有者が、自分の土地に行くために、『公道』と接している土地『囲繞地』を通過することができる権利です。
不動産業者でも逆に覚えている方が多いのですが、囲んでいる方の土地が『囲繞地』で、道路に接していない土地は『袋地』と言います。

登記がなかろうが、契約関係がなかろうが認められる権利ですが、無償ではなく、原則では使用料を支払うのが前提となっています。

また、一部の判例では、自動車の通行が認められた例もありますが、通行出来るのは原則人間だけで、自動車の通行は出来ません。

どうしても困った場合には、弁護士への相談により解決が必要ですが、使用料などの件もありますので、正直、あまりアテにし過ぎない方がよい権利です。

 

【幅員】(ふくいん)
道路の幅のことです。道路法に定める道路区域には、車道部分だけでなく、歩道や街路樹の部分を含みます。
たとえば大通は大通公園の部分も含めた全体が道路区域ですし、高速道路や橋などの高架がある場合には、高架も側道(脇道)も合わせて一体の道路区域とされている場合が多いです。

 『認定幅員』は公道の管理者(札幌市または北海道開発局)が指定する道路の幅で、 道路台帳図に記載されていますが、いろいろな事情によって実際の幅と異なる場合があります。

その、実際の幅を現況幅員』と言い、建物を建てる際に行う建築確認の手続きでは現況幅員が優先されます。
実際の道路幅と認定幅員が異なる場合や、公道に塀や建物が張り出している際は、建築確認の許可が下りない場合がありますので、ご注意下さい。

お仕事の依頼について

札幌の不動産について、お困りのことがあればご相談に応じています。
敢えて言うようなことではありませんが、無償での依頼には応じられかねますのでご了承下さい。

各種講演、執筆について
不動産、相続、都市計画、歴史等についてセミナーや講演、文章の執筆など、
ジャンル問わずご相談頂ければ、柔軟に対応可能です。
無記名での記事執筆や資料の作成代行も含め、ご相談に応じます。

ただし、テレビ局・ニュース番組などを名乗って情報提供を依頼するメールがかなり多い為、無償でのマスコミ取材や資料提供依頼については、お断りしています。
また、ウェブサイトへの無報酬での記事提供依頼についても、お断りしています。

不動産の調査
札幌市とその近郊自治体(北広島市、江別市、石狩市など)について、所在調査や相続調査など承ります。
調査結果と必要に応じて、弁護士、司法書士、土地家屋調査士等の専門家をご紹介させて頂きます。

不動産の売却
不動産の売却については、『仲介』と『買取』の2種類があります。
『仲介』の場合には、原則的に札幌市とその近郊自治体(北広島市、江別市、石狩市など)であれば、取扱いが可能です。
売却仲介の場合には、実費が発生しない限りにおいて成約まで無償で受託致します。
『買取』については、物件と価格によって受託の可否が異なります。
特に市街化調整区域の買取については、可能な物件は限られておりますので、あらかじめご了承下さい。

不動産の購入
不動産の購入については、大変恐縮ですが、現在インターネットからの受託を見合わせております。

不動産の相続や有効活用に関するコンサルティング
相続や資産活用でお困りの方のご相談も承っています。

ご依頼にあたっての注意点
ご相談内容や不動産の所在については差支えない範囲で可能な限り具体的にご記載下さい。

実際にある事ですが、『〇〇の土地を売りたい』という一行だけのメールなども多い状況です。
詳細が不明なご相談については対応出来かねますのでご容赦下さい。

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このブログの設立趣旨
私は宅地建物取引士として、土地の相続問題や建物の管理、売買のための調査を行う事が多くありますが、仕事柄、役所の窓口でたらい回しにあっている一般の方を多く見かけます。
そして、かつては私自身もよくたらい回しにあっていたものです。

最近では役所も色々な窓口がコンピュータ化され、便利になりましたが、窓口は民間委託や派遣社員によって運営される場合も多く、本来業務以外の事を答えてもらう事が難しくなったように思います。
また、役所の正規職員であってもコンピューターによる案内に慣れすぎて、法令の詳細な内容について返答出来ない事が、大変多く見受けられます。

インターネットなどで、役所での手続の方法を調べる事は可能ですが、役所の窓口は、地域によって(特に政令指定都市か否かで)も違いますので、具体的な調査手段を知る事は、実はちょっとだけ難しいのです。
(役所でも、縦割りの影響から窓口同士の連携が取れておらず、間違った窓口を案内している場合が多々あります。)

札幌はまだ新しい街で、大きな街で、雪国です。
道路に関する誤解によって、大きなトラブルとなって事例を、多く見てきました。
このブログでは宅地建物取引士の立場から、不動産調査の手法の一部として、札幌での道路調査のノウハウを中心に紹介したいと考えています。
また、札幌市内の『道』の具体的な事例もあわせて紹介します。

現在の在り方
以上のような趣旨で設立した旧ブログ『この道なぁに?札幌』は、地域密着型で、かつ具体的な事例が豊富な資料として、一般の方は勿論のこと、不動産業者の方からもご愛顧を頂いていました。
記事のジャンルを広げるにつれ、『より深い調査を』という志向が強くなり、地域の歴史なども掘り起こしてゆくことになってゆきました。
郷土史、古地図、航空写真といった資料だけを見てゆく、ほかの郷土調査系ブログや書籍と異なり、宅建士としてのノウハウを活かした、役所の資料や法務局の書類などから新しい切り口を提供してゆくことができました。

この度、平成29年春に私の就労環境が大きく変わり、多忙を極めた為、半年以上の更新停止に追い込まれてしまったことを契機に、散逸してしまった記事を整理し、加筆修正を加えた上で、さらに新しいジャンルの記事も掲載出来るような環境を作りたいと考え、『BEHEMOTH -札幌の不動産と歴史とか-』を設立しました。

免責事項
なお、当ブログでは『道』に限らずさまざまな情報を掲載していますが、その妥当性や正確性などについて保証するものではありません。
法改正や個別の事例による取扱の違いがありますので、特に登記手続きなどについては土地家屋調査士、司法書士等へご確認下さい。
また、ブログ内の情報に誤りがありましたら、ご指摘下さい。

当ブログにおける知的財産権は筆者に帰属しますから、文章、写真を問わず無断転載・転用等はくれぐれもご遠慮下さいますようお願い申し上げます。

また、写真について車のナンバープレートの処理漏れ、人の写り込み等で不都合ありましたらご連絡下さい。

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