札幌の不動産屋、ドローン活用を語る③ 運用機材の紹介

さて、ブログの更新を2ヶ月止めていたのにこのシリーズでは矢継ぎ早に更新しております。
複数の会社の経営者として、この人手不足の折、それなりに多忙に過ごしておりますが『今が旬という話題があると寝る間を惜しんで夜中から明け方にかけてベッドの中でも半覚醒(うたた寝)状態で記事を書いてしまいます。

過去2回で『ドローンの合法的運用は困難を極める』と結論付けておいて何故『今が旬』なのかというお話は、記事の最後で紹介しますね。

【注意】
ドローンの利用については航空法を始め地域により様々な法規制があります。
本稿の内容はそれを網羅していることを保証しません。
などを参照の上、自己責任にてドローンを運用下さい。
 
Mavic2 Zoom(DJI)
中国の有力ドローンメーカーDJI製の中上位クラスのドローン『Mavic2』はProZoomの2機種が発売されています。

いずれも本体性能は同一ですが、異なるのはカメラの性能です。
Proより高画質なカメラを搭載したモデルで本体価格は19万円台です。

Zoomはカメラ性能ではProに劣るものの光学ズーム機能を搭載したモデルで本体価格は16万円台です。

なかなかにご立派な本体価格で、初めて価格を訊ねられる方には驚かれる方も多いのですが、業務用軽自動車の5分の1以下(家庭用軽自動車だと10分の1以下ですね)ですし、PCと同程度の価格と考えれば、そう大きな金額でもないでしょう。
上位機種で『プロ用』と銘打って同じDJIから発売されているPhantom420万円程度とそう変わりない価格ですが、Mavic2は折り畳みが可能な為、携行性に優れています。

まぁ、更に本格的なプロ用のM200シリーズV2という機種はその3倍超の価格ですし上を見れば青天井なのですが・・・


※写真のアスファルト舗装部分は道路敷地内ではなく、私有地内です。

1つのバッテリーでカタログスペック上30分程度の飛行が可能ですが低電圧になるとアラートが出る設定(アラートが出る電池残量は任意に設定可能)があるので、実感としては離着陸をスムースに行っても20分程度の飛行時間という感覚です。

合法的にドローンを飛行させられる郊外地まで行って、20分飛ばして終わりというのも世知辛い話ですし、業務として利用するという観点からも、予備バッテリーはどうしても必要になってきます。

予備バッテリーは今日現在の価格で1つ16,500円もしますから、予備のプロペラなど各種アクセサリ類も併せれば20万円を下らない総額となります。
アクセサリ類をセット販売する『Mavic 2 Fly More Kit』という商品も販売されています。

カメラ設置部分(ジンバル)の可動でカメラ角度の調整が可能なので、ドローンの水平方向の撮影の他、真下の角度まで柔軟に画角を設定することが出来ます。

操作は専用の送信機(コントローラー)とスマートフォンを接続して操作します。
各方向のセンサーによる衝突・接触防止機能もあり、飛行の安定性は素晴らしいものですが、強風や電波干渉、鳥や電線との接触、或いはスマートフォンの不調で制御不能に陥る可能性もあります。

本体重量だけで900g程度と1kg近くありますから、人体は勿論、建物の屋根や自動車に当たるような事があれば、大事故につながりかねません。
最初の1年に限り三井住友海上が引受する賠償責任保険が無料で付いて来ますが、インターネット上で手続きをしなければなりませんので、忘れずに手続きをしましょう。(2年目以降は有料での更新。)
 
散々書いている通り、航空法の制限により、国土交通省の許可がなければ合法的に飛ばせる場所は相当の郊外地に限られます。

しかしながら、非常に素晴らしい性能で、実際の原野・山林調査で活躍していますので、不動産業界におけるドローンの運用検証という意味においても非常に有意義な買い物であったと満足しています。

 
Tello(Ryze Tech)
私は最初のドローンがMavic2 Zoomだったのですが、何せ市街地で飛ばせないものですから、フラストレーションが溜まります。
そこで導入したのが航空法の規制の対象外となるトイドローン、Ryze TechTelloです。
従来の飛行高度は10mまでだったそうですが、ファームウェアのアップデートで高度30mまで飛べるとのこと。

価格は1万円+α(販売店でばらつきがあります)と非常に求めやすい価格になっています。
 
バッテリー1つあたりの飛行時間は13分本体重量は80gと非常に軽く、その辺のプラモデルよりも軽い、という感覚です。
バッテリーの価格は購入個数によって異なりますが、概ね2,000円程度とこちらも手頃です。
 
カメラ角度の調整は出来ませんからドローンの水平方向の撮影しか出来ず、また、ドローンが前後左右に移動している際にはカメラも併せて傾きます
スマートフォン単体での操作が可能ですが、省コスト、省機能ですから衝突防止機能やGPS機能は搭載されていません。
また、本体重量が軽く、プロペラの出力も控えめなので風に煽られやすいのは物理的にやむを得ない点でしょう。

いくら軽いとは言っても建物の近くで飛ばすのは少し怖いなというのが正直な感想です。
とはいえ、Mavic2の予備バッテリー1個よりもTello本体の方が安いので、性能にとやかく言うのはお門違いでしょう。

この軽さとコストパフォーマンスを実現するためには、やむを得ないでしょうね。 
一番の長所は航空法の規制がほぼ除外されることです。
オモチャとしては非常に有用で、ドローン操作の入門用にも非常に良いと思いますが、飛行時間や安定性を考えると、不動産業務で常用するのは少し難しい状況です。
ただ、接触防止センサーが付いていないのと軽量で接触しても建物に傷が付く恐れがないので、室内や建物のスキマなどで飛ばす分には、十分有用であると言えるでしょう。
 
で、結局?
Mavic2 ZoomTelloもまさに帯に短し襷に長しという状態で、市街地で建物検査や物件調査といった不動産業務に利用するには難のある状況です。

ハッキリと言ってしまえば、

市街地で合法的に飛ばせる場所なんてねぇよ!Σ(゚Д゚;
市街地で業務に使えるドローンなんてねぇよ!Σ(゚Д゚;
という状況であると言えるでしょう。
では、国土交通省の許可を得られればそれでいいか、というとそうではないんです。
国土交通省の許可にあたっては100時間の飛行経験を要する中で、不動産業と同じ管轄である国土交通省に対して虚偽申請をする訳にはゆきません。
Mavic2 Zoomの飛行時間を30分とした場合、200回以上のバッテリー交換が必要になります。
私は条件を満たしていますが、不動産業として複数の人員で事業を営むにあたっては、全員に100時間超の研修を課す訳にもいきません。

ドローンは不動産業に有用であって、利活用をするべきだ、というシリーズ記事にも関わらず、愚痴しか言っていない訳ですが、今回、事情が変わってきました。
 
Mavic Miniの登場
今回、ドローンに関する話題が『今が旬』であると判断して連続して記事を書いて来た、ある事情があります。
それは令和元年11月14日発売予定のDJI製Mavic Miniの登場です。

なんと、わざわざ日本の航空法の対象外とするためバッテリー容量を削って本体重量を199gにしたというピーキーな機体です。
海外版はバッテリー容量があり、飛行時間30分で249g、一方で日本版はバッテリー容量を削った分、飛行時間18分3分の2以下に削られてしまっていますが、これまでに述べて来た通り、航空法の規制を受けないというのは不動産業への活用にとって、非常に有用であると言えるでしょう。

価格は発売日現在で46,200円とまずまず手頃です。

不動産業に利活用するドローンとしてはMavic Miniが最有力候補であると考えています。
勿論、私は既に予約済みで、率直に言って到着を心待ちにしています。

性能的にはコスト的な部分で飛行時間やカメラ性能については納得していますが衝突・接触防止機能が搭載されていない点が運用にどのような影響を及ぼすか少し気になります。
とはいえ、海外版の評価などを鑑みるに十分に有用であるものと期待しています。

次回は、実際に到着したMavic Miniが到着次第、開封してレビューしてみたいと考えています。

・・

・・・

・・・と、発売前日までに3記事を間に合わせた訳ですが、注文殺到で追加バッテリー付き商品の発売が延期されるという噂が・・・(;´Д`)オレノスイミンジカン
特にお知らせのメール等は来ていませんが現に、発売前日の段階で商品の発送が未定になっているという・・・
まぁ、待望の200g未満の製品という事で、日本中のドローン愛好家が待ちに待った製品という事なのでしょう。

仕事で忙しかったのと寝ぼけまなこで記事を書いていたせいか、ネット上の情報に気付くのが遅くなってしまいました。

・・・いや、不覚ですよ。ホントにね・・・(; ・`д・´)

札幌の不動産屋、ドローン活用を語る② ドローンへの規制

さて、シリーズ『札幌の不動産屋、ドローン活用を語る』前回は不動産業においてドローンの有用性は非常に高い一方で、法規制によって運用は困難を極めることを説明しました。
第2回の今回はドローンに課せられる規制を紹介します。
ハッキリ言ってドローンの法規制に関してはごくごくありきたりの記事ですが、不動産業に活用する前提で述べてゆきましょう。

シリーズ『札幌の不動産屋、ドローン活用を語る』
【注意】
ドローンの利用については航空法を始め地域により様々な法規制があります。
本稿の内容はそれを網羅していることを保証しません。
などを参照の上、自己責任にてドローンを運用下さい。
 
飛行可能なエリア

ドローンに関する記事で頻出のこの画像、国土交通省の資料に添付されるものです。
空港等の周辺の上空の空域(A)150m以上の高さの空域(B)人口密集地区の上空(C)
『安全性を確保し許可を受けた場合のみ飛行可能』・・・つまり、原則飛行禁止です。

『許可』というのは国土交通省によるもので、要件として100時間以上の飛行経験が必要とされていますから、初心者のうちはまず無理、と考えておきましょう。

『許可』なく飛行が可能なのは(A)、(B)、(C)以外の空域で、これはつまり『空港の周辺および人口集中地区ではなく、150m未満の空域』という事になります。

空港等の周辺の上空の空域(A)
札幌市内では丘珠空港の周辺が該当しますが、どのサイトも空港周辺の飛行は『原則禁止』というだけで具体論が出てこない。
トラブルになる可能性があるので具体的な記載がないのはやむを得ないのかもしれませんが、『周辺』ってどこまで?という話は重要だと思います。
まず、札幌地図情報サービスで調べられる『航空進行区域』はかなり低い高度まで飛行が制限されていますから、全面的な飛行禁止区域と捉えた方が安全でしょう。
具体的には、丘珠空港の周辺1km程度と、北西方向には屯田、拓北、百合が原周辺、南東方向には伏古、東苗穂周辺がこれにあたります。

また、空港から4km圏内『水平表面』に指定され、高度45m以上の飛行は禁止です。
丘珠空港で言えば、北24条駅、新琴似駅、拓北駅、モエレ沼公園なども含むかなり広い範囲です。
逆に言えば、高度45m未満で、かつ、人口集中地区(C)でなければ、飛行可能という事になります。

更に複雑なものとして『円錐表面』という考え方があり、『水平表面』から5.25Kmの範囲内で1/50の勾配で段階的に飛行可能高度が上がってゆきます。
つまり、空港から9.25km圏内では、150mの高度の飛行は出来ず、現実に当てはめるとかなりファジーな計算方式によって制限が課されるという事です。

まぁ、安全策として空港から10km圏内は航空進行区域と人口密集地区を除けば45mまでの高度制限、と考えておけばよいかと思います。
10kmというと石狩市役所、石狩太美駅、江別西IC、JR厚別駅、豊平区役所、円山駅、札幌西ICを含む、とんでもなく広い範囲ですから、これは留意しておくべきでしょうね。

150m以上の高さの空域(B)
これは標高ではなく、地表からの距離です。
ですから、ドローンは高度表示がされるものを購入しなければ航空法違反になる可能性があります。
日本の量販店で購入できるものはともかく、インターネット通販などで購入する際には注意が必要です。

人口密集地区の上空(C)

人口が集中した市街地の上空は危険ですから、許可のない飛行は禁止されています。
指定状況は国土地理院のサイト地理院地図から参照出来ますが、操作方法に不慣れな方は下記のリンクを利用することをお勧めします。
 ◇国土地理院 人口集中地区(DID) 平成27年
  https://www.gsi.go.jp/chizujoho/h27did.html

人口密集地区(DID)とは、総務省統計局5年に1度、国勢調査を元に発表するものです。

一見かなり広い範囲で飛行が可能なように見えますが、不動産屋の立場で言わせてもらうと、不動産流通市場がある区域とほぼ被ってしまっています。
ここでもドローン規制の壁が立ちはだかります。

ここまで紹介した(A)~(C)の原則飛行禁止区域以外を探して飛行しなければならない訳ですが、この他、道路や鉄道の上空飛行禁止が看板などで明示されている施設なども飛行禁止とされています。
他に河川の場合には河川管理者、公園の場合には公園管理者の許可を得ることがガイドライン上は示されています。
(ガイドラインに記載はありませんが、港湾の場合は港湾管理者の許可が必要でしょう。)
札幌市の場合、市立/道立/国立問わず公園敷地内でのドローンの使用は原則禁止されています。

いや、まぁ、ここまで読んで頂ければよく分かると思うのですが、
市内で合法的に飛ばせる場所なんかほとんどねーよッ!Σ(゚Д゚;
という状態で、ドローンの飛行には厳しい制限が課されている訳ですね。

 
操作や作業における制限
この他にも現在10種類の作業や操作に関する制限事項が明示されています。
令和元年9月18日の改正で、①~④が新たに加わりました。

①アルコール又は薬物等の影響下で飛行させないこと
 まぁ、論外ですが飛行可能なエリアまで行くのに、自動車を使うでしょうから、航空法以前の問題ですね。

②飛行前確認を行うこと
 まぁ、そりゃそうだよね、というお話。
 あとは中上位機種のドローンの場合には、自己診断機能も付いているので、より安全性が高いと言えるでしょう。

③航空機又は他の無人航空機との衝突を予防するよう飛行させること
 空港周辺以外でもヘリコプターや他のドローンなどが飛行している可能性があります。
 飛行音が聞こえた場合には、自分のドローンの高度を落とし、近くに戻すなどするべきです。

④他人に迷惑を及ぼすような方法で飛行させないこと
 法規制というものがここまでファジーな記載でいいのか、という話です。
 リーフレットなどでは『危険な飛行禁止』と記載されており、人を追い回すような絵が併記されています。
 ただ、規制する側として柔軟に(悪く言えば恣意的に)運用出来るようこのような記載になっているのでしょう。
 ドローンはかなりの騒音を発生させますから、騒音問題なども念頭に置かれているのではないでしょうか。

 また、他人のプライバシーに対する配慮についても求められているものと思われます。

⑤日中(日出から日没まで)に飛行させること
 北海道では、冬期間かなり日照時間が短くなってしまいますから、注意が必要です。
 客観的な根拠を求めるのであれば『日の出日の入り』という検索ワードで、地域ごとの日昇・日没時間を調べることが出来ます。

⑥目視(直接肉眼による)範囲内で無人航空機とその周囲を常時監視して飛行させること
 これはかなり注意が必要です。
 中上位ランクのドローンの飛行性能は非常に優れており、あっという間に上昇し、見た目上は豆粒よりも小さくなってしまいます。
 また、コントローラ(送信機)の液晶画面でカメラの画像が常時見られますので、注意がそちらに行きがちとなります。
 しかし、『直接肉眼による目視』と限定されているので、カメラ越しでの確認はNGです。
 人口密集地区外の山林の場合でも、目視外の山の向こう側に飛ばすのは許されません。
 時たまメディアで取り上げられているVRゴーグルの使用も航空法に照らせば200g以上のドローンであれば国土交通大臣の許可が必要という事になります。

⑦人(第三者)又は物件(第三者の建物、自動車など)との間に30m以上の距離を保って飛行させること
 これも非常に厳しい規制です。
 水平・垂直ともに30mという規制ですから縦横斜め30mの距離を保持しなければなりません。
 不動産業で考えた場合、一辺30mの正方形の土地は約270坪で、かなり広い土地ですが、これは片側で30mと考えると前後左右の余裕を見れば1090坪と、とんでもなく広い土地が必要になります。
 (札幌市の標準的な価格帯の住宅は50~80坪程度)
 そう考えると人口密集地区以外の郊外の住宅地であっても、30mの距離は保持出来ない事も多いでしょう。
 ただ、『人または物件』と規定されている為、他人の土地が近くにあっても更地であればOKという事になります。

⑧祭礼、縁日など多数の人が集まる催しの上空で飛行させないこと
 これは当たり前とも言えますが、学校行事やライブ会場、民間スポーツクラブのイベントなど、公的でない集まりにも適用されるという点には注意が必要です。
 不動産業での活用という意味では、あまり気にする必要はありませんね。

⑨爆発物など危険物を輸送しないこと
⑩無人航空機から物を投下しないこと

 論外です。ドローンテロが流行っていますから、誤解されるようなことも避けるべきでしょう。

このように、ドローン規制では当たり前・常識的といえる規制と非常に厳しい規制とが混在しています。
 特に、目視外飛行と30m規制については、注意が必要ですから覚えておきましょう。

 
規制の対象となるドローン
以上のようにドローンの飛行に関しては、航空法上、『無人航空機』という扱いで、非常に厳しい規制が課されています。
特に市街地の飛行に関しては、国土交通大臣の許可を得ない限りほぼ不可能と言っていいでしょう。
前回紹介した不動産業で想定されるドローンの使途として、現状では原野・山林の調査にしか使えないといったのはこういった事情だったのです。

一方で、ドローンのうち重量が200gに満たないものは、『模型航空機』という扱いになり、航空法の規制の大半を受けないことになります。

200gに満たないドローンが航空法で受ける規制は航空法第99条の2のみで、空港周辺や一定の高度以上の飛行についてのみ国土交通省の許可が必要とされています。
ただし、公園や河川などの管理者のいる施設の飛行には管理者の許可が必要となりますし、公道上での離発着も出来ませんので、それだけは注意が必要です。
この規制を念頭に置いた上で、ドローンをどのように利活用していくのか、というのが重要な課題です。
次回は実際に運用しているドローンの機種について、紹介してゆきます。

札幌の不動産屋、ドローン活用を語る① ドローンの必要性

さて、今回から何度かに渡ってシリーズ記事『札幌の不動産屋、ドローン活用を語る』と題して、不動産業におけるドローン活用について、語ってみましょう。
ドローンというと、数年前から急激に安価・高性能になったこともあり、テレビなどでもよく取り上げられるようになったように感じます。

ただ、ドローンの運用や規制についてあれこれと書かれた記事はあるものの、それを具体的に特定の業界でどのように活用するのか、というノウハウを示した記事は、さほど見当たりません。

まぁ、そういう記事はアクセス目当てで検索にヒットする普遍的で当たり障りのない内容が多いというのが一つの要因。
また、ドローンに関する法規制はまだまだ明確化されておらず、グレーゾーンが多いという事情があります。
誤った法解釈で『こうするべき』と迂闊に示してしまうと、それが誤っている事が分かった場合に、ネット上での炎上のみならず、場合によっては刑事事件となる恐れもあるからでしょう。
 
ですから、今回のシリーズでは一応このような前置きを置いた上で、可能な限り突っ込んだ具体的な内容を記事としてまとめられればと思います。
 
【注意】
ドローンの利用については航空法を始め地域により様々な法規制があります。
本稿の内容はそれを網羅していることを保証しません。
などを参照の上、自己責任にてドローンを運用下さい。

ドローンの必要性

第1回の今回は、不動産業界におけるドローンの必要性についてお話します。
私が不動産業に携わる中で考える、特に札幌近郊の不動産環境におけるドローンの必要性・有用性について述べてゆきましょう。

①高所作業の高コスト化

不動産業において、『建物の管理』というのは一つの課題です。
業界外の方にはあまりピンとこなかもしれませんが、不動産業界には『管理会社』という、分譲マンションや賃貸マンションを管理する会社が存在します。
分譲の場合と賃貸の場合でかなり性質の異なる管理会社ですが、どちらにせよ建物の不備や不具合を監視する必要があります。

昨今、不動産管理会社の大きな課題として高所作業の高コスト化が挙げられます。

管理会社、工事業者問わず、最近、高所作業に関する費用が非常に大きくなっています。

・・・と、言うのも『屋根に昇れない』という人、かなり多いんですよね。
建物の維持管理に関するトラブルで、大きなウェイトを占めるのが屋根・外壁の問題で、こまめに点検をしなければ、雨漏りが発生する事になります。
正直に言ってしまえば、私が経営する管理会社でも、屋上点検の際に誤って滑落して労災事故が発生したこともあります。
(もちろん、労災を使って治療をしてもらい、治療中の配置換え等のケアも行ないましたが、とはいえ、本人の痛みや不便を考えるとそれでOKという話ではありません。)
私自身、不動産業に就いた当時は体力がないながら屋根の上へも昇っていましたが、現在は経営者として怪我をしては社の運営に関わりますので、高所作業は控えています。

就業人口の高齢化や若い方で高所恐怖症の方が多くなっている事、また、昇れる昇れないという以前に『わざわざ昇りたくない』という仕事に対するモチベーションの問題もあるでしょう。
今後、職人の高齢化や働き方改革だのが進んでゆくにつれ、高所作業にかかるコストは年々増加してゆくことが見込まれます。
 
そういう意味では『高所作業が出来る人になる』というのも一つの『稼ぐ方法』な訳ですが、今の教育体制の基ではなかなか、そういう職業の人口というのは増えてゆかないのでしょうね。
 
②建物の老朽化・樹木の伸長などの調査

前述しましたが、建物の維持管理に関するトラブルでは屋根と外壁に関するものが大きなウェイトを占めています。
札幌ではオリンピックから50年を経過する事もあり、古い建物が増加しており、Googleマップの航空写真を見ているだけでも、屋根が赤サビで真っ赤になった家が多く見受けられます。

屋根の錆は雨漏りの原因となりますし、それが躯体を弱らせ、シロアリの発生などにもつながりかねません。
剪定が行き届かず、枝木が張り出している築古戸建も多くなっています。

本来は屋根に昇るなどして点検するべきですが高所作業が高コストする中では、そう何度も高所作業をする訳にもいきません。
本格的な修繕は当然、屋根に昇るにしても初動点検、定期点検は可能な限りドローンで代替することが望ましいと言えるでしょう。
 
③建物からの眺望のシミュレーション
これは私の業態ではまったく出番がないのですが新築マンションの眺望を示すにあたって、ドローンで同高度から撮影した動画・静止画を使うという手法は、既に各デベロッパーが実施しています。
広告上、『ドローンで同高度から撮影したものです』等の注釈は必要ですが、眺望をウリにする場合には、イメージが付きやすい資料となるでしょう。

戸建の場合には、10~15m程度ですからあまり使い道はないかもしれませんが、ハウスメーカーなどが分譲する新築分譲団地では利用されるかもしれません。

④積雪時の調査
これは北国特有の問題ですが、ドローンの活躍による積雪時の調査にも期待しています。
人が利用していない土地・建物は当然除雪されていません。
札幌近郊では1~3月は1mを超える雪が積もりますから、立ち入っていく事も難しいような状況になってしまいます。

建物を取引するのであれば玄関までは除雪して、建物内を確認しますが、その場合でも建物の裏手の庭などにはなかなか手が回りません。
それ以上に、土地のみの取引や解体予定の建物など、わざわざ除雪をするコストを掛けられる案件ではない、という場合もあります。
勿論、雪のない状態を知っていることがベストではありますが、急ぎの取引などでそうはいかない場合に、ドローンでの調査は有用であると考えます。

 
⑤原野・山林の調査

これは不動産業者全体が、という事情ではなく、あくまでも私の業態での話ですが、原野・山林の調査においてもドローンは有用性を発揮します。

広大な、 或いは道路と接続していない山林や原野について、業務の依頼を受けた際に、数千~数万坪の山林の中を分け入っていくことは多大な危険を伴います。
積雪時は勿論危険ですが、冬でなくともヒグマが出ることもあれば、に滑落する危険性もあります。
また、航空写真だけでは全体の起伏や樹木の状況などを把握しきれませんから、
そういった土地の調査手段としてドローンは有用です。
 
とにかくドローンは有用だ!・・・けど・・・

このように、不動産業界においてドローンの必要性は非常に高いのですが、その一方で法律を順守してドローンを活用するのは非常に困難なのです。

前述の通り、ドローンの運用には航空法をはじめ様々な法規制があります。
これまでドローンの必要性を①~⑤の項目で紹介しましたが、合法的な運用では、原則的に建物の点検や市街地の撮影には利用することは出来ず、原野・山林の調査しか出来ないのです。

次回はドローンの活用を困難にしている各種の規制について、紹介してゆきましょう。

 
シリーズ『札幌の不動産屋、ドローン活用を語る』

事故物件公示サイト『大島てる』への削除依頼の方法とは?

不思議な話、最近また『大島てる』に関する問い合わせや相談が増えています。
◇ 大島てる
 http://www.oshimaland.co.jp/

私はテレビを見ない人で、彼のSNSもフォローしていないので、大島学氏の活動について詳しくないのですが、メディア露出が増えて来たのでしょうか。

この記事を公開する平成31年3月には、官報掲載の破産者情報を地図に落とし込んだ『破産者マップ』なるサイトが公開され、大きな話題を呼ぶとともにわずか数日で閉鎖されました。
この『破産者マップ』についても『大島てる』との類似が指摘されたり、大島学氏がコメントを出していたりします。

◇ 破産者マップについて事故物件サイト大島てるが緊急コメント「私が運営しなかった最大の理由」とは!? 弁護士見解も
 https://tocana.jp/2019/03/post_88663_entry.html

まぁ、こういう事を契機に検索ニーズが高まって、このブログにたどり着く人が多少増えたという事なのでしょう。

私はSEOをあまりやる気がないという話は記事中でも度々触れていますが、最近、やる気のないSEOの為にデータを見ていた処、Googleの『検索パフォーマンス』で『大島てる 削除依頼』『大島てる 削除』検索順位1.1のスコア。
念のためBingでも検索しましたが、広告とYahoo!知恵袋に次ぐ3位。

え、マジで?Σ(゚Д゚;というのが正直な感想。

『いやいやいや、大島てるのサイトには削除依頼の方法が公開されているはずですし、弁護士でも何でもない私には何も出来ませんよ?』というのが本音です。
別に私は『大島てる』の相手をして儲かる訳でもありませんし。

というか、検索上位に表示される記事『事故物件扱いされた物件についての『大島てる』氏とのやりとりを公開します』も、削除依頼の方法をまとめたものではありません。

大島学氏は色々なインタビュー記事で事実であればどんな圧力があっても削除しないが、事実無根の書き込みがあればきちんと対応するという趣旨のことを語っていますし、私も『大島てる』に誤った情報があれば、最近はその都度メールして削除してもらっています。
(インタビュー内容はあくまで趣旨であって原文は実際のインタビュー記事を参照してください。)

ですから、『大島てる』の誤情報は『手順さえしっかりとしていれば、簡単に削除してもらえるもの』という認識を持ってしまっていました。

しかし、よくよく調べてみた処、このブログの検索順位が上がってしまった理由が分かりました。
現在、『大島てる』への有効な連絡手段が公開されていないんですね。

『大島てる』で公開されている『お仕事依頼』のリンクでは『削除依頼はここでは受け付けておりません』とはっきり書かれています。
また、『大島てる』と『ファンキー中村』は中の島地区の凋落を嗤うかで紹介した通り、投稿へのコメントでの反論はまったくの無駄です。

コメントは地図上では表示されませんし、『怪談』という悪質なデマに対する正当な指摘であっても半年近く放置されます。


まぁ、『大島てる』への投稿やコメントの数を考えれば、いちいちチェックも対応もされないという事は、悲しい事ですが現実です。

そして、削除依頼のフォームなども無ければ、『大島てる』への連絡先の記載もありません。

少なくとも、高額で成約したマンションを『大島てる』に事故物件扱いされるの巻の元記事を掲載した平成27年当時はメールアドレスも公開していたし、削除依頼についての注意書きも掲載していたと記憶しています。


掲載場所は『大島てるオフィシャルブログ』でした。
今回、改めてオフィシャルブログの記事を『削除』というワードで検索しましたが、当時掲載していたメールアドレスや削除依頼の手順などは、見当たりませんでした。

ちなみに、私が知っているメールアドレスをウェブ検索しても、掲載されているサイトは殆どありませんでした。

これでは、『削除依頼を受け付ける』と公言しておきながら実際に削除依頼をしたい人にその方法は示されていない。
その一方で、事故物件の投稿はデマであってもサイトから『事故物件の新規投稿』でわずか3クリックで完了してしまう。

これはあまりに不公正なバランスであると言うほかありません。

しかも、大島学氏はそれを糧として講演活動やメディアやイベントへの出演で報酬を得ている訳ですから、責任は当然に発生しているというべきでしょう。

バランスを考えれば、削除も同じくらい簡単に出来るようにするか、新規投稿に裏付け資料の添付を要請するなど複雑化するなどしなければ、とてもフェアとは言えません。

しかし、私は弁護士でも何でもない、ただの地方都市の不動産屋ですから、『大島てる 削除』『大島てる 削除依頼』と検索して来る方に対しては何もして差し上げられません・・・と、思っていました。

私が削除依頼を代行する事も出来ませんし、デマ情報に関するカウンターサイトを運営するという事もありません。

しかし、今回の件でよくよく考えてみたところ、一つ、削除依頼をしたい人に対してお知らせ出来ることがあることが分かりました。
問題は『削除依頼をする先が公開されておらず、分からない』事です。

実は、『大島てる』は『株式会社大島てる』という法人によって運営されています。
あ、国税庁が法人番号と住所を公開しているぞ(; ・`д・´)

◇ 株式会社大島てるの情報|国税庁法人番号公表サイト
 https://www.houjin-bangou.nta.go.jp/henkorireki-johoto.html?selHouzinNo=4010701015837

ちなみに、業務妨害罪とか言われて私の氏名や顔写真を公表されても困るので言っておきますが、この住所はWikipediaにも掲載されていますし、『大島てる』のサイトに掲載されている判決文にも記載されていますから、公知の事実ですし、当の大島氏らが公開している情報ですので悪しからず。

ただ、たとえ住所を公開して、顔出しをしていたとしても、『ここに削除依頼を郵送して下さい』という案内がなく、申請書式も公開していないのでは、普通郵便でそのような依頼をしたところでどこまで対応されるのか、未知数であるというのが正直なところ。
内容証明郵便とは言わずとも、書留くらいは付けておきたいところですね。
(現状でも膨大な郵送物が届いているでしょうから、それでも対応してもらえるのかは未知数ですが。)

また、仮に郵送での削除依頼が方法として有効であっても、『事実』であるものはどんなに困っていても削除してもらうことは出来ませんから、以下のようなことは記載しなければならないと思われます。
・差出人はどのような立場の人間なのか
・どのような理由で事実無根であると主張するのか
・削除を希望する物件の住所や『大島てる』でのアドレスなど

ただ、郵送にしろメールにしろ、『削除依頼』と『新規投稿』の労力のバランスがアンフェア過ぎて横行するデマを抑止する自浄作用がないのが『大島てる』の一番の問題なのです。

件の『破産者マップ』では、削除依頼の為に身分証明書などの個人情報を収集しており、ゆすり・たかりを疑われていましたが、一方でこういった削除依頼の方法をオープンにしていないようでは、『削除の代償に金銭を要求している』というような口さがない噂を立てられているのも、止むを得ないのではないでしょうか。

削除もワンクリックで簡単に出来るようにする、というのは一例ですが、以前も主張した通り、地図上からも反論・追記を含むコメントが表示出来るようにする等しなければ、ただの『件数稼ぎ』に終始していると見られて、コンテンツとしての信頼性がどんどん損なわれてゆくのではないでしょうか。

既に十分に知名度は上がっていますし、書籍執筆やメディア露出などで稼いでもおられるのでしょうから、大島学氏にはもう少し『公正さ』『フェアさ』に目を向けて貰えることを期待しつつ、本稿を終えたいと思います。

いずれ、『事故物件』の実務上の取扱いと裁判例について紹介したいと考えています。
それまでに炎上させられて私がネットから退場している可能性もありますが。

【関連記事】
◇ 高額で成約したマンションを『大島てる』に事故物件扱いされるの巻
◇ 事故物件扱いされた物件についての『大島てる』氏とのやりとりを公開します
◇ 『大島てる』と『ファンキー中村』は中の島地区の凋落を嗤うか
◇ 事故物件公示サイト『大島てる』への削除依頼の方法とは?

平成30年6月29日『札幌市地図情報サービス』の運用が開始されました

従来、札幌市の不動産調査において重要な位置を占めていたシステム、『札幌市都市計画情報サービス』では、都市計画や道路の情報をダウンロードすることが出来ました。

これがこの度、6月29日から『札幌市地図情報サービス』としてリニューアルされました。

札幌市地図情報提供サービス
 http://www.city.sapporo.jp/johoo/it/web_gis/web_gis.html

大きな特徴として従来の都市計画情報サービスで提供していた情報に加え、
ハザードマップの情報が統合された、という事があります。

従来、ハザードマップは各項目ごとにPDFが用意されており、
かなり広いエリアごとの区分けで非常に見づらかったのですが、
これが改善されたという事になりますね。

さて、許諾事項や同意画面を抜けると、このような選択画面となります。

表示するテーマ=レイヤを表示されている中から選択します。
道路区分や都市計画、ハザードマップなどですね。


選択したテーマで、地図が表示されます。
テーマを変更したい場合には左上の『テーマ変更』を選択します。


地図の上半分の画面を占める説明文ですが、どうやら消せないようです。
もしかしたら消す方法もあるのかもしれませんが、
使い方』や『ヘルプ』をざっと読んだ範囲では見当たりませんでした。

というか、ヘルプのリンク(左側)のジャンプ先が滅茶苦茶で驚きます。

『用途地域』や『ハザードマップ』などのテーマを選択時に、
地図をクリックすることで『都市計画図』や『防災情報』をPDF形式でダウンロードすることが出来ます。


このPDFファイルには自動印刷リンクが仕込まれており、
開くたびに印刷ウィンドウをキャンセルしなければならないというクソ仕様です。
→公開から数日でこの仕様は修正されました。

・・・と、まぁいつも通り腐して来ましたが、
ハザードマップが統合され『防災情報』がまとまったのは便利ですが、
実際のところ、慣れるまでに結構な時間を要しそうです。

また、このシステム、Android環境では重すぎる上に上半分の説明文が邪魔で非常に利用しづらく、出先でのスマートフォンによる調査が出来なくなってしまいました。
→公開から数日でこの仕様は修正されましたが、まだ許諾関係が鬱陶しいですね。

今回のシステムには国際航業株式会社が提供する統合型GISアプリケーション『SonicWeb-ASP』を利用しているようです。
私はこのアプリケーションを札幌市地図情報サービスを通してしか知りませんが、汎用のソフトという事でカスタマイズについても融通が利かないのかな、という印象ですね。

実は旧:都市計画情報サービスもまだインターネット上にシステムが生きているのですが、表玄関からは入れなくなっていますし、大きなトラブルがなければいずれ削除されてしまうのでしょう。

そういえば『札幌市下水道台帳情報提供サービス』の情報が見当たらないな、
などと思っていたのですが、こちらは現段階で統合されていないようです。

札幌市下水道台帳情報提供サービス
 http://www.jamgis.jp/jam_sapporostp/html/index.jsp

もう少し使い方を調べた上で、面白い使い方があれば紹介をしますし、過去の記事についても書き換えを行ってゆければと考えています。

KH-2 北広島市での不動産調査の方法【新庁舎】

シリーズ『北広島』
 ◇KH-1 北広島市での不動産調査の方法【旧庁舎】
 ◇KH-2 北広島市での不動産調査の方法【新庁舎】
 ◇KH-3 北広島市は『背骨のない町』という特殊な性質を持っている
 ◇KH-4 北広島は何故、国道36号線沿いに展開しなかったのか?①
 ◇KH-5 北広島は何故、国道36号線沿いに展開しなかったのか?②
 ◇KH-6 北広島は何故3つに分裂したのか?
 ◇KH-7 北広島市『大曲』とは何か、その歴史を探る
 ◇KH-8 『大曲』の由来となった場所の現在の姿

さて、新規記事でございます。
前回紹介した通り、平成29年5月、北広島市役所の新庁舎が竣工し、
第1~第3まである旧庁舎については、今後解体する運びとなりました。

新庁舎については昨年の段階で既に取材をしているのですが、
諸事情によって今回の機会を待つまで掲載が遅れてしまいました。
一部写真に古いものが混じっていますが、ご容赦ください。
さて、紆余曲折あって設置されたこの新庁舎、
不動産に携わる者にとっても、調査活動のしやすい良い庁舎であると言えます。

今まで北広島中央にあった第1~第3庁舎の機能が集約された他、
それまでは北広島市土木現業所まで行かなければ取得できなかった、
道路台帳図が新庁舎で取得する事が出来るようになったのです。

これによって殆どの調査が新庁舎だけで完結するようになりました。
初めて行く方にも分かりやすい案内図が庁舎の入口にあります。

<3階>

<4階>

不動産調査に関わる部署は3、4階に集中しています。

3階の都市計画課で調べる用途地域はインターネットからも見る事が出来ますし、固定資産税の評価証明書などもインターネットから申請書をダウンロードして作成して持参するという手順です。

 北広島市「市税に関する証明書」
 http://www.city.kitahiroshima.hokkaido.jp/hotnews/detail/00011402.html

肝心の道路調査は、4階の窓口に出向く必要があります。

ずいぶんとオシャレな庁舎になったものです。

4階14番窓口「都市整備課」で職員の方に声をかけましょう。
所在地を聞かれるので住所を答えるか、地図を見せましょう。

すると「北広島市地籍集成図」を提示してくれますので、
道路台帳を取得したい場所を確認します。

職員の方がデスクで作業をし、道路台帳図を出力してくれます。

土木事務所と違い、微妙にカラーで出力されるようになりました。
手数料は変わらず140円と少し高めですが、
600円取られる江別市よりはずっとマシです。

台帳図と一緒に渡された納付書を2階の北洋銀行で支払います。

<上下水道>
同じく4階の12番窓口「水道施設課」でタッチパネルを操作します。

写真右手側のディスプレイがタッチパネル端末です。
住所と地番を入力すると、周辺地図に配管状況が入った画面が表示されます。
水道台帳図と下水道台帳図がそれぞれ別の用紙で出力され、
納付書を渡されるので同じように2階の北洋銀行で払込みましょう。

国道・道道の場合の調査方法は前回と同一ですが、一応紹介します。

<国道>
その道路が『国道』の場合は『札幌建設開発部』が窓口です。
窓口の場所と調べ方は『A-7 国道の詳細を知りたいとき』で紹介しています。

<道道>
その道路が『道道』の場合は『札幌建設管理部』が窓口です。
窓口の場所と調べ方は『札幌市外の『道道(どうどう)』について知りたいとき』で紹介しています。

このように、新庁舎への建て替えによって窓口が集約され、
北広島での調査は非常にやりやすくなったと言ってよいでしょう。

不動産を流通させるに当たっては、まず役所が調査しやすい環境を提供することが第一である、と常々提言していますが、北広島市についてもある程度の水準には達したと言っていいでしょう。

今後、北広島が再び隆盛を取り戻せるよう、
市には今後も是非頑張ってもらいたいと思います。

もーちょっと道路台帳図を見易く・綺麗にしてほしいなー、なんて。

KH-1 北広島市での不動産調査の方法【旧庁舎】


当記事は2014年06月26日の記事を最新の状況を反映し改稿したものです。

シリーズ『北広島』
 ◇KH-1 北広島市での不動産調査の方法【旧庁舎】
 ◇KH-2 北広島市での不動産調査の方法【新庁舎】
 ◇KH-3 北広島市は『背骨のない町』という特殊な性質を持っている
 ◇KH-4 北広島は何故、国道36号線沿いに展開しなかったのか?①
 ◇KH-5 北広島は何故、国道36号線沿いに展開しなかったのか?②
 ◇KH-6 北広島は何故3つに分裂したのか?
 ◇KH-7 北広島市『大曲』とは何か、その歴史を探る
 ◇KH-8 『大曲』の由来となった場所の現在の姿

この記事は上記の通り4年近く前に書いた記事です。
この頃、北広島市役所の旧庁舎は解体・新庁舎の建設予定があり、
旧庁舎時代の記録を残しておく必要から書いたものです。
それでは早速、一部改稿した過去の記事を見てゆきましょう。

今回、紹介する自治体は『北広島市』です。
平成8年までは『札幌郡広島町』でしたが、人口の増加に伴い市制へ移行しました。
名称は現在の広島県広島市からの開拓入植者が多かった事に由来します。
実は札幌市内にも、広島県をルーツに持つ方は多いようです。

当初は札幌市のベッドダウンとして発展し、新千歳空港へは札幌よりもずっと近い事から、
工業団地が主軸となってきており、現在も『輪厚工業団地』が分譲中です。
一方で住宅地はというと…札幌や本州への若年層の流出があり、高齢化が進んでいます。
まぁ、これは全国的な潮流であって北広島に限ったことではないのですが・・・

それでは、具体的な調査窓口を紹介してゆきましょう。

<市道>
その道が北広島市の『市道』の場合の窓口はこちらです。
北広島市土木事務所 北海道北広島市共栄196-1


道路台帳のコピー代金は一枚につき140円
図面の精度ですが、正直に言ってしまうとかなりラフで見づらい印象を受けます。

ちなみにこの窓口は最近まで各インターネット地図に登録されておらず、
Googleマップのナビゲーションで現地に行こうとすると難儀していましたが、
ようやく各種インターネット正しく地図にも反映されるようになりました。
噂の日本ハムファイターズのボールパーク予定地からも近いですね。

北広島のHPには市道の台帳交付などの調査窓口について、書いていません。
調査窓口が分からない、というのは公益上よろしくない事だと思うのですが、
各自治体では、まだそういった面での整備が不十分な場合が多いのです。
→平成29年3月に改善されました。

<国道>
その道路が『国道』の場合は『札幌建設開発部』が窓口です。
窓口の場所と調べ方は『A-7 国道の詳細を知りたいとき』で紹介しています。

<道道>
その道路が『道道』の場合は『札幌建設管理部』が窓口です。
窓口の場所と調べ方は『札幌市外の『道道(どうどう)』について知りたいとき』で紹介しています。

<位置指定道路>
位置指定道路や上下水道の窓口は、市役所本庁舎(北広島市中央4丁目2番地1)です。
庁舎は3つに分かれており、位置指定道路第二庁舎の建築指導課
上水道第三庁舎の水道施設課下水道は同じく第三庁舎の下水道課です。
(上下水道の台帳については水道施設課の窓口にあるタッチパネル端末で取得可能)

・・・と、ここまで書いてきましたが、この文章も、将来的には改定が必要になります。
実は北広島市の庁舎はかなり老朽化が進んでおり
20年以上前から建て替え計画を検討していましたが、
諸事情によってまったく話が進んでいませんでした。

しかし、平成26年1月16日、ようやく具体的なプロジェクトとして建替計画が決定され、
具体的なイメージ図やタイムスケジュールも公表されています。
平成27年7月から着工し、平成29年7月に工事完了の予定ですから、
3年後には、不動産調査の窓口についてもかなり様変わりする可能性があります。
そうなると当時の状況がわかる資料が殆ど残りませんから、
このようなブログも一つの重要な資料になるのでは…などと考えています。

北広島市役所の庁舎建替計画については、追々紹介するかもしれません。

・・・と、言っておいて、結局建て替えが済んでから1年を経るまで、
建て替え計画について紹介する機会はなかったんですがね!!

次回は新庁舎になってからの調査方法について紹介してゆく予定です。

KH-0 この道なぁに?『北広島』がはじまります


平成30年3月26日、プロ野球日本ハムファイターズの移転候補地が、
北広島市の『きたひろしま総合運動公園』に内定しました。
候補地として、真駒内アイスアリーナや北海道大学敷地が取り沙汰されたり、
それ以前は月寒グリーンドームや八紘学園の敷地も俎上に挙がりましたが、
結局の処、札幌市から実現性のあるプランが示されなかったという事でしょう。

まー、『勝ち馬に乗る』『長い物に巻かれる』札幌の人の市民性というのは、
好成績のうちは良いものの、負けが込むと途端に応援しなくなってしまうので、
率直に言って、大阪や広島のような球団との関係性は作れないでしょう。

北海道の人は大らかだというイメージがあるかもしれませんが、
環境が厳しく所得も低い分、シビアで利己的な方が多いのです。
東北もそれは同じで、西の方とは傾向が大きく異なるように思います。
(そうでもしないと生きていけないのだから仕方ないでしょう。)

まー、私も札幌出身ですし一概に北の人間を否定しているのではなく、
西の人は西の人で別の面倒さ、厄介さがあるのでお互い様ですね。

さて、以前から私の営業エリアは札幌市とその近隣と紹介してきましたが、
具体的には札幌の南東側・・・北広島市、江別市の取引が多く、
北西側・・・小樽市や石狩市の取引はそう多くありません。

特に北広島市に関しては札幌市に次いで取引が多く、
またマニアックな取り扱いについてもある程度通じていますから、
ファイターズ移転決定で注目度もあるこの機会に、
過去の記事も含めて北広島市における不動産調査や北広島の歴史、
都市計画などについて、気まぐれに紹介してゆこうと思います。

まずは不動産調査について、まとめる事にしましょう。

シリーズ『北広島』
 ◇KH-1 北広島市での不動産調査の方法【旧庁舎】
 ◇KH-2 北広島市での不動産調査の方法【新庁舎】
 ◇KH-3 北広島市は『背骨のない町』という特殊な性質を持っている
 ◇KH-4 北広島は何故、国道36号線沿いに展開しなかったのか?①
 ◇KH-5 北広島は何故、国道36号線沿いに展開しなかったのか?②
 ◇KH-6 北広島は何故3つに分裂したのか?
 ◇KH-7 北広島市『大曲』とは何か、その歴史を探る
 ◇KH-8 『大曲』の由来となった場所の現在の姿

札幌市外の『道道(どうどう)』について知りたいとき


当記事は2014年06月19日の記事を最新の状況を反映し改稿したものです。

今日は北海道が管轄する道、『道道』の調べ方を紹介しましょう。

北海道ではテレビやラジオで『どうどう』という音を聞くことは日常的ですが、
『道道』と文字として書くと、かなり違和感があるように感じるのは私だけでしょうか?
PC上で変換をする際も誤変換が目立つので『みちみち』と打っています。

本題に入りましょう。
札幌市内の『道道』については、札幌市が管理を行っています。
これは、政令指定都市に与えられた行政権限の委譲によるもので、
これによって市内の『道道』については、札幌市役所で調べることが出来ます。
調べ方については、『A-6 市道・道道の詳細を知りたいとき』で紹介しています。

札幌市外にある道道については、各自治体に行っても教えてもらえません。
例えば、石狩市を走っている道道のことを石狩市役所に問い合わせても無駄という事です。

道道を調べる窓口は北海道の『札幌建設管理部』という部署です。
ちなみに『札幌建設管理部』は道央圏≒空知総合振興局管轄の場合です。
ほかの地域では『旭川建設管理部』『小樽建設管理部』などになります。

国道を管轄する国の窓口『札幌開発建設部』なので、メチャクチャ紛らわしいですね(; ・`д・´)

“札幌”建設管理部ですが、千歳市や石狩市…空知地域全体を管轄しています。
この役所は札幌に本所があり、各地区に『出張所』があります。

札幌にある本所では、空知振興局のすべての道道を調べる事が出来ますが、
各出張所では、出張所それぞれの管轄地域の道道についてしか、調べられません
・・・と、いう事は札幌市の本所で調べるのが一番確実という事です。
私も通常は本所にしか行きませんが、市外遠方の方もいらっしゃるでしょうから、
各出張所についても紹介してゆこうと思います。

各窓口へ出向き、『道道の台帳の写し頂きたい』と伝え、受付簿に署名すると、
職員が道路台帳のコピーを無料で取ってきてくれます。
希望があればA全版(A4サイズの8倍)やB全版で図面をコピーしてもらえますが、
通常はB4~A2サイズの部分コピーまたは縮小コピーです。

札幌市をはじめとして、各自治体では台帳のコピーは有料ですが、北海道は無料なのです。
(各出張所に電話で問い合わせて調査した結果です。今後変更となる可能性があります。)

さて、各窓口の場所と管轄について紹介していきましょう。

札幌建設管理部 札幌市中央区南11条西16丁目2番1号(011-561-0201)
 管轄:空知総合振興局管轄区域の全域

千歳出張所 千歳市桂木6丁目1番28号(0123-23-4191)
 管轄:北広島市・千歳市・恵庭市




滝川出張所
 滝川市流通団地3丁目1番5号(0125-22-3434)
 管轄:滝川市・芦別市・砂川市・赤平市・歌志内市・上砂川町・浦臼町・新十津川町
    奈井江町・雨竜町石狩川流域下水道・北海道子どもの国・徳富ダム

深川出張所 深川市錦町北4番11号(0164-22-1411)
 管轄:深川市・妹背牛町・秩父別町・北竜町・沼田町

当別出張所 石狩郡当別町栄町192番7号(0133-23-2220)
 管轄:江別市(一部除く)・石狩市(一部除く)・当別町・新篠津村
     真駒内公園・野幌総合運動公園

 ※ 江別市・石狩市の一部については西野にある『事業課』が管轄しているので、
    道路台帳は本所で取得して下さい。




長沼出張所
 夕張郡長沼町市街地(01238-8-2346)
 管轄:夕張市・長沼町・南幌町・由仁町・栗山町・栗山ダム

岩見沢出張所 岩見沢市上幌向南1条2丁目(0126-26-3011)
 管轄:岩見沢市・美唄市・三笠市・月形町・美唄ダム

・・・と、まぁ私も行ったことのない窓口が多数あります。

ところでここまでのリストに、札幌に隣接する『小樽市』が入っていませんね。
これは単純な話で小樽は後志総合振興局の管轄だから、という話です。
いずれは小樽についても取り上げてゆきますが、1日の代休では窓口は回り切れませんでした。

引き続き、札幌市以外での道路の窓口について紹介してゆきます。

高額で成約したマンションを『大島てる』に事故物件扱いされるの巻


当記事は2015年7月13日の記事を最新の状況を反映し改稿したものです。

不動産業者の仕事は、取引が終わったからといって完全に終わる訳ではありません。

買主側に付いた場合は、当然その不動産と長く関わって行くことになります。
買主様がお住まいになったり、事務所にしたり、賃貸アパートなら管理受託したり…
お客様との付き合いが続く限り、その不動産とも付き合ってゆくことになります。
最終的には、その不動産を手放す時も、売却を依頼して頂けるなら、
大変光栄なことで、不動産屋冥利に尽きるというものです。

売主側に付いた場合、一旦その不動産とは直接関係が無くなるとはいえ、のちのちのトラブル発生を予見しておく必要があります。
とはいえ、買主側にも業者がいる場合には、こちらから積極的に接触は取りません。
土地を売却した後は、無事に建物が建ってゆくかを見守ります。
建物を売却した場合には、その後問題なく、居住・運営・賃貸しているか、定期的に確認します。

買主側にも売主側にも立つ、『両手』取引の場合には、この両面があるので責任も重大です。

・・・と、毎度毎度前置きが長いですね。

『大島てる』というウェブサイトがあります。
事故物件の情報を広く募っているサイトで、Googleマップから事件事故の情報を閲覧する事が出来ます。

事故物件公示サイト: 大島てる CAVEAT EMPTOR
 http://www.oshimaland.co.jp/

誰でも簡単に投稿出来る為、Wikipediaや2ちゃんねるのようなもの、と言えば分かりやすいでしょうか。
事件事故の情報というのは不動産取引上、不動産屋としては知っておかなければならない事項ですから、
不動産を売買する場合には、出来るだけ見ておくようにしています。

勤め先で管理しているアパートで火災があり、不幸にも入居者が亡くなってしまった事がありましたが、
火災が起こったのが明け方で、朝9時頃にはもう事故情報が登録されていました。
新聞やニュースに掲載された情報に関しては、ほぼ確実に反映されると考えて良いようです。

しかし、事故物件の情報を気軽に投稿出来るという事から、たとえ情報が真実であっても、
不動産価値の下落に繋がる為、掲載して欲しくないという批判もあります
し、
何より、誰でも投稿出来るため、デマやいい加減な情報が多いのも事実です。

既にタイトルに結論は書いてしまっているんですが、
先日、『大島てる』を閲覧していた処、過去に取引したマンションが掲載されていました。

  『平成○○年○月頃  事故のあった部屋を格安で売り出していた』
   ※ 物件が特定出来ないように、細かな言い回しについては若干変更しています。

えっ…もしかして当時、情報を見落としていた…?おかしいなー…
と、よく日時を見てみると、どうやら私が売った部屋の事を言っているらしいのです。

(改めて当時の流通履歴を見直しましたが、その時期に他に売りに出た部屋はありませんでした。)

その物件は、付き合いの古いお客様が所有していたマンションで、
私がこの職業に就いて初めて売却したマンション、かつ、初めて『両手』で成約した物件でした。
(それまでに中古マンション以外の土地や建物の取引経験はありました。)
かなり独特な販売戦略が見事に『当たった』、非常に思い出深い物件の一つです。

では、本当に事故物件だったのかと言えば当然、事実無根です。

まず、前の所有者が貸していた入居者の方は確かにお亡くなりになっていたのですが、
ご病気で病院に入院してでの事ですから、事故物件ではありません。
(通常、事故物件というのは『建物内で』、『自殺、他殺、事故死』されたものを指します。)

また、『格安』というのも大きな誤りで、かなり高額での成約でした。

具体的には当時のの直近の成約実績より2~3割も高額で成約しています。
(これはかなり大々的なリフォームを実施した関係もあります。)
これを機に建築当初からの成約履歴を確認していたのですが、当時築25年のマンションでしたが、成約価格は築10年の頃と同水準でしたから、如何に高額で成約したかが分かって頂けるでしょう。
恐らく、同じマンションの住人が広告を見て相場も分からずに『安い、事故物件に違いない!』と、『大島てる』に投稿したものと思われますが、非常にタチが悪いですね。
『大島てる』は、誤情報で事実確認が出来た場合には削除に応じる事もありますが、ある種の炎上商法で、ないものをないと証明する『悪魔の証明』をわざわざしてゆくのも、火に油を注ぐ行為になりかねないと考え、現在のところ、静観しています。
(時期だけで、号室が明示されていない為、無いものを無いと示しづらい、という面も…)

また賃貸物件の募集広告『告知事項あり』と記載されていたことを根拠に、
『大島てる』への登録を行なっている方もいるようですが、
『告知事項あり』は必ずしも事件事故による心理的瑕疵物件に限られた記載ではありません。

 

『大島てる』は、非常に意義があるサイトだと考えていますが、
このように、利用する際には、インターネットリテラシーが必要になりますね。

一般の方が不動産の購入をする際に参考にすることも多々あるとは思いますが、
せいぜいWikipediaや2ちゃんねる程度の信憑性、と考えておきましょう。
(まー、Wikipediaの信憑性についてもかなり誤解している方も多いようですが…)

平成27年8月30日追記
『大島てる』氏からの当記事へのコメントでの申し出により、
先方へメールにて物件情報を送信したところ、該当する投稿は削除されました。

削除されるまでにコメントで『大島てる』を名乗る方とやりとりしましたが、
メールとコメントで矛盾する部分が多くあり、
実際に本人だったのか否か、また複数の運営者がいるのか等、
私には判然としない部分が多かったように思われます。

当時非公開だったメールでのやりとりを含め、次の記事に掲載しています。

【関連記事】
◇ 高額で成約したマンションを『大島てる』に事故物件扱いされるの巻
◇ 事故物件扱いされた物件についての『大島てる』氏とのやりとりを公開します
◇ 『大島てる』と『ファンキー中村』は中の島地区の凋落を嗤うか
◇ 事故物件公示サイト『大島てる』への削除依頼の方法とは?

B-8 上水道台帳の見方

A-11 上水道の配管状況を知りたいとき』で取得した『上水道台帳』の見方を紹介していきましょう。

上水道の台帳図は、都市ガスや下水道と異なり、道路内配管の太さが数字で書かれていません。
また、情報量も多く、配管の材質や宅地内での供給設備なども記載されていますから、市役所の記載内容を読み取る前に、個別に読み方を紹介してゆきましょう。

なお、このコンテンツは札幌市水道局の上水道台帳の見方を解説したもので、
他の自治体では、異なる様式の記号・略称となる場合がありますのでご注意下さい。

<配管の種類>

旧ブログのアクセス解析には『DTP』『DKP』に関する検索が多くありました。
これは配管の種類に関する表示で、材質や形状についての記載です。
アルファベットの”D”は『ダグタイル鋳鉄管』を指し、
『DTP』はダグタイル鋳鉄管T形、『DKP』はダグタイル鋳鉄管K形を意味します。
他ではダ『ク』タイルという表記の方が多いのですが、札幌市ではこの表記です。

ダグタイル鋳鉄管の見た目はこんな感じです。

DTPであるとかDKPであるとかは、継手の形状などで決まるようですね。

ダグタイル鋳鉄管は水道本管や引き込み管などに広く利用されています。
鉄管の形状は主に接続部分の形状で、配管の太さや圧力で使い分けられています。

一覧表を見て分かる通り、ダグタイル鋳鉄管以外には、
コンクリート配管、鋳鉄管、鉄管、銅管、鉛管などがありますが、
古くなって劣化した配管から、徐々にダグタイル鋳鉄管に置き換えられています。
(配管の劣化・サビによる赤水・ピンホールや、鉛の漏出が懸念される為。)

ダグタイル鋳鉄管の他に広く利用されているものには、
『Pe』つまりポリエチレン管があり、
戸建住宅だけでなくそれなりの規模の集合住宅や施設の引込管に使われています。
ほかに『VP』…塩化ビニール管などもありますが、
札幌ではあまり見かけず、他の自治体で使われているような気がします。

配管の材質・形状に関する専門的解説は、他のサイトをご参照下さい。

<配管の口径(太さ)>

札幌市の上水道台帳では、道路内の配管口径について、数字での記載はありません。
表のような奇妙な記号で配管の太さを表現しています。

通常、大きな幹線道路ほど太い配管が通っており、住宅地の生活道路に関しては多くが100mm(=10cm)配管になっており、部分的に50mm配管となっている、というようなイメージです。

たった10cmの配管で何十軒もの住宅の使用する水を供給していると考えると、水道管にどれほどの水圧がかかっているか、技術の凄まじさに感嘆せざるを得ません。

写真はΦ2928(直径2.9m)の上水道配管です。
このクラスの配管はかなり大きな幹線道路の道路内で使われています。
市役所の北側、国道12号線の下の配管は300mmですから、国道でもこの10分の1の太さだ、という事です。

この太さの配管に水が満たされていて、かなり強い水圧が掛かっているというのは、ちょっと私の想像力では、どのような状態になっているのか想像出来ません。

<設備記号>

これはあまり利用する機会もなく、一般の方が知っておくべき事柄でもありませんが、上水道台帳の設備記号についても、引用して紹介しておきます。

特に話題になりやすい項目として、建物への水道の供給方法で『直結直圧方式』、『受水槽方式』、『直結加圧方式』といったものがあります。
『直結直圧方式』は、水道管の圧力で建物へ水を供給する方式です。
戸建てや中低層のアパートでは一般的ですが大きな建物には使えません。

『受水槽方式』は、一旦屋上などに汲み上げた水を重力で建物に供給する方式で、近年は『不潔』だと、あまり評判がよくありませんが東日本震災で水が止まった時には貯まった水をしばらくの間利用することが出来た為、重宝されました。

『直結加圧方式』ブースターポンプ(VP)という機械で、大きな建物でも受水槽を使わずに水を供給します。
その他にも細かく色々な方式がありますが、建物固有の事情になりますから、説明は省略します。

<札幌市役所本庁舎の上水道台帳>
さて、一通りの説明が済みましたから、札幌市役所の上水道台帳に戻りましょう。

敷地内の引込については、小さく数字で書かれていますから、拡大図を見てみましょう。


凡例と照らし合わせると北側の国道12号線の道路内配管の口径は300mmです。
そこから敷地内に引き込まれ、DKP(100)を通って、DTP(75)[M]と続いていきます。
DKPとDTPという事は、配管の材質は『ダクタイル鋳鉄管』ですが、途中でK型管とT型管を切り替えているという事です。

括弧書きは引込み管の太さ、これがあまり細いと大きな建物への水道供給は出来ません。
配管の太さも100mmから、途中で75mmと細くなっていますね。

配管が太ければ太いほど、大きな水圧が掛かっており、高層階への供給が可能です。
戸建の場合20mm以上大規模な建物は100mm以上が目安と言われています。
水圧不足を補うためには、受水槽やブースターポンプの設置が必要となります。

古い戸建では13mmの引込管も多いですが、水の使用量によって不便が生じる場合があります。

[M]は、メーターの事で、右下の『受』は受水槽方式数字『187280』はメーターの番号です。
札幌市役所は19階建の建物ですから、受水槽方式で水圧をカバーしている訳ですね。

つまり、この『上水道台帳』から分かることは以下の通りです。
市役所の北側には300mmの上水道配管が通っており、市役所には100→75mmの引込管がある。
引込管から供給された水は、受水槽方式で市役所内に供給されている。

下水道は市役所の北側を通らず、西・東・南に通っていましたが、
上水道は逆に、市役所の北・南を通っていますが、西・東には通っていません。
道路内配管や敷地との接続方向は、インフラによって違うのです。

<その他の記載>
その他、『予定栓』、『未工事』、『散水栓』、『水飲み場』などの記載がある場合もあります。
『予定栓』は、メーターを接続する事が出来る、引き込み管です。
新規に宅地造成されたような地域では、予め引き込み管まで設置している場合があります。
『未工事』は、過去に建っていた建物の水道メーターが撤去されていない状態です。
『散水栓』『水飲み場』は言葉通りの意味ですね、公園などにあります。

上水道の道路内配管は比較的簡単な調査項目ですが、敷地内の配管・メーターの取り扱いについては様々な規定があります。
また、上水道の手続・工事は、札幌市の指定業者しか行うことが出来ません。

水道メーターや加入料に関しては、知識のない不動産業者が担当すると数十万円単位を平気で損をしてしまいますから、水道メーターの取扱いについては、技量の確かな不動産業者か、市の水道工事指定業者に相談した方がよいでしょう。

当記事は2013年10月18日および2014年12月15日の記事を最新の状況を反映し改稿したものです。

B-7 下水道台帳の見方


今回は、『A-10 下水道の配管状況を知りたいとき』で取得した『下水道台帳』の見方を紹介します。
まず、最初に触れておきたいのが『合流式』『分流式』の違いです。
両者の違いは『汚水』『雨水』を合わせて流すか、分けて流すか、という事です。 

『汚水』…トイレ、風呂、台所等から出た生活排水
『雨水』…雨水、雪解け水、屋根の雨どいから落ちた水など

分流式では、雨水はそのまま川へ流しますが、合流式では処理施設まで流れます。
札幌市では市内中心部はほとんどが合流式、郊外などの比較的新しい配管は、分流式であることが多いようです。
市のHPによると、その割合は処理区域面積の60%が合流式、残り40%が分流式との事ですが、人口のカバー率でいえば、合流式の方がもっと多いはずです。

画像をクリックするとフルサイズの画像がダウンロードされます。

札幌市の『下水道台帳』は『合流式』はピンクの線、『分流式』赤(汚水)青(雨水)の線で表されます。
上にある市役所の下水道台帳はピンク色ですから、周辺の配管は『合流式』と分かります。
そして、ガス管などは通っている北側道路(国道12号線・北1条通)には下水管は通っていないんですね。
見づらいと思いますが、西側にある下水道が60~70cm(600~700mm)、東側が80cm(800mm)です。

そして下水管と敷地との接続は通常『公共枡(ます)』で行われています。

『札下』と書いてあるものですね。札幌市下水道の略で、市の所有物です。

下水道台帳ではで表されますが、市役所の敷地に『公共枡』はないようです。

代わりに市役所の東側に小さくあるのがのマーク『私設枡』です。
『10』と書かれていますから道路へ接続する配管は10㎝(100㎜)ですね。
公共枡は札幌市の持ち物ですが、私設枡は民間の持ち物、故障があった場合、自己負担となります。
…札幌市の持つ土地にある枡が『私設枡』の扱いだなんて妙な話ですが、
古い建物に関しては実際の権利関係と資料の不整合はよくある話です。

台帳図の内容をまとめると、以下のようになります。
札幌市役所には、生活排水と雨水が一緒に流れる西側600~700㎜と東側800㎜の下水管があり、敷地からは10㎝(100㎜)の『私設枡』で東側の下水管と接続されている。
(本当は南側・大通にも下水管30cmの下水管が通っていますが用紙に入りきりませんでした)

ちなみに、『大雨でトイレやお風呂が逆流!』というのは、殆どが合流式での事故です。
近年は、大雨が増えてきていますから、下水の逆流等の問題が大きくなっていくのかもしれません。
だからといって、すぐに分流化することは札幌市の算的には難しいかと思いますが、
最低限の覚悟として、『この地域は合流式なんだな』という認識を持っておく必要はあるかと思います。

当記事は2013年10月14日の記事を最新の状況を反映し改稿したものです。

B-6 都市ガス導管図の見方


さて、『A-9 都市ガスの配管状況を知りたいとき』で北海道ガスにお願いした、『都市ガス供給照会依頼書』と『道路内導管図』が戻ってきました。

『道路内導管図』はこのようになっています。

『都市ガス供給照会依頼書』には、こちらから送った依頼書に、回答の担当者名などが書かれてきます。

『道路内配管図』の見方では、図面よりも一番上の枠の内容がすべてと言って良いかもしれません。

 前面道路→あり・西150mm・北250mm
引込み管→あり・150mm
対象地区のガス種→13A

『前面道路』欄では、道路内の配管の有無と太さが記載されています。
『引込み管』というのは、道路から敷地内へ接続する配管があるかどうか、その配管の太さの事です。
どちらの道路の配管から引込んでいるのかは、図面を見ましょう。図面では北側から引込んでいますね。

『対象地区のガス種』の13Aというのは、天然ガスの規格です。
ガスは成分によって種類が定められていて、コンロなどの機材もガスの種類に合わせなければなりません。
(プロパンガス用のコンロは都市ガスで使うと事故の元になりますし、逆も同様です。)

図面の内容を読み解いてまとめると、
市役所の回りには西に150mmと北に250mmの道路内配管があって、
市役所には北側から150mmの配管で13Aというガスが供給されているよ。
という意味なのです。
配管の太さや引き込み位置については、北ガスや設備業者さんの領分になります。

さて、札幌市役所は都市ガスが使える事が分かりましたが、
その他、イレギュラーなケースも見ていきましょう。

①道路内に都市ガス配管があっても、引込み管がない場合
 前面道路→あり・西100mm
引込み管なし
対象地区のガス種→13A

・・・という回答が返ってきた場合には、敷地へのガスの供給がないという事です。
道路内に配管があっても、この『敷地への引き込み』がない場合は、すぐに利用する事は出来ません。
自費負担で敷地への都市ガス配管の引き込み工事が必要になります。
既に建物が建っている場合は、建物のガス設備をプロパン用から都市ガス用に変更しなければなりません。

新しい建物でも、オール電化住宅の場合には、都市ガスの引き込みはありません。
見た目だけに騙されてはいけない例ですね。

②その近辺に都市ガス配管がない場合
道路内に都市ガス配管がないエリアの場合には、返信のファックスに配管図面がついてきません。
『都市ガス供給照会依頼書』に、このような文言がスタンプされて返ってきます。
ガス導管図のない地域となります。
ご照会場所の付近に都市ガス管はありません。

これが返ってきたらそのエリアでは都市ガスの供給はまだまだ先・・・とあきらめるしかないでしょう。

③道路内には都市ガス配管はないが、近隣に配管がある場合
都市ガスの供給エリアではあるのだけれど、その道路の中に配管がない場合には、一番最初の画像の左側にある文書にチェックがされた図面が返信されてきます。
ガスの引込が可能ですが、本管延長工事(有料)が必要です
つまり、自分の土地の目の前の道路までの引込費用を負担してね、という事です。
・・・とはいえ、道路を掘って管を埋めるというのは、ベラボーに費用がかかります。
分譲業者が行う大規模な開発でもない限り、個人レベルでやる事ではありません。
よっぽどの事がない限り、すぐには都市ガスは通らないと考えてよいでしょう。
北ガスは徐々に供給エリアを広げていますから、そのうち通ってくれるのを祈りましょう。
まぁ、もし道路に配管が通っても①の状態になるだけの場合もありますが・・・
(造成工事などで、敷地までの引込費用を負担してもらえる事もあります。)

・・・だいたいこんなところでしょうか。
インフラの供給工事については、技術的な問題があるので、出来る・出来ないをすっぱり言えない場合があります。
例えば①のケースで前面道路の幅が20mくらいあって、自分の土地の側ではなく、
道を挟んで向かい側の歩道の中にしか都市ガス配管がない場合には、
道路を20mも掘って引き込み工事を行わなければならないので、
道路管理者の許可を取ったり、どの程度費用負担するか決めたりと、大変です。

都市ガスの有無は土地建物の価格に、比較的ダイレクトに影響する要因ですから、入念に調査しましょう。

当記事は2013年10月11日の記事を最新の状況を反映し改稿したものです。

B-5 道路台帳図の見方


さて、今回は『A-6 市道・道道の詳細を知りたいとき』で取得した、『道路台帳図』の見方を例によって『大通』を例にして紹介します。

早速ですが、取得した道路台帳図を見てゆきましょう。


うーん、見づらい!
(クリックすると大きな画像が見られますが、それでも見づらいです。)
角度や縮尺の調整でもう少し見やすいように出力することも出来るのですが、まずはありのままの状態でお見せした方が分かりやすいでしょう。

まずは道路台帳図の性質を知るために枠外に書かれている注意から紹介してゆきましょう。

<注意>
1.この図は札幌市管理の道路台帳図の一部分を複写したもので、道路法上の道路区域を表示してあります。
2.道路区域線は、土地所有権の境界線ではありません。(官民・民民を含む)3.現地の道路区域位置とは必ずしも一致しません。
4.道路区域及び幅員・延長以外の記載事項は参考です。法的根拠を有するものではありません。
使用する場合は個々にご確認の上使用してください。
5.この図に関するお問合せは、電話ではお受けできませんので、窓口まで直接お越しください。
(所在 札幌市中央区北1条西2丁目 札幌市役所6階 道路認定課)

つまり、図面は道路の認定幅員を示すもので、実際の幅(現況幅員)や建物や舗装、植栽の状況や登記の内容との整合性は保証しない、と言っています。
また、所有権や登記上の境界線は必ずしも一致していないことも明記されています。
所有者や、登記上の形や面積を知りたい場合には、法務局で登記を調べましょう。
A-8 道路の拡幅について知りたいとき』で紹介したように『市道』として認定されていても、所有権が個人にある『私有地』の場合もあるのです。

さて、それでは図面を拡大して、見てゆきましょうか。


(これもクリックすると大きな画像が見られます。)
今回は全体像から徐々に拡大してゆく、という方法をとりたいと思います。
道路に沿って、番号とともに名称が書いてある部分(赤い下線部分)は『道路番号』と『路線名』です。
実は大通は『10-0001 大通南線』と『10-0002 大通北線』の2つの道路からなっていることが分かります。
しかも、『10-0002 大通北線』には、大通公園の敷地が含まれています。
つまり、大通公園は道路法上の道路敷地なのです。

では、いわゆる『公園』ではないのか、というとそうではありません。
いわゆる『公園』の法的根拠は『都市公園法』とそれに関連する政令によりますが、大通公園は札幌市が告示する『特殊公園』に該当する為、いわゆる『公園』でもあり、道路法上の『道路』でもあるという、重複的な立ち位置にある、と言えます。

道路番号のハイフン前の最初の2桁(10-)は札幌市が管理する『区番号』で、中央区は『10』です。

次に、赤い○を付した部分、道路に対して直角に線が引かれている隣に数字が書かれているのがその部分の道路『認定幅員です。
前の画像では細かい数字までは読み取れませんから、図面中央下部を拡大してみましょう。

ここまでは市役所手前の北側を見てきましたが、北側の道路区域には大通公園が含まれていて、大変大きくなっているので、今回は例外的に南側(丸井今井の北側の道路)を見てみましょう。

太線で○を付けた部分には『20.00』と書かれていますね。
ここから、この部分の『認定幅員』は20.00mであることが分かります。

その両脇に、細線で○を付けた2ヶ所には『10.00』と書かれています。
これは『道路中心線』から道路境界までの幅員で、道路の片側の幅員を示します。
10.00mが2つで20.00mの認定幅員である、という事です。
単に道路幅員の半分の数値が書かれている訳ではありません。
例えば、7.27mの道路であれば、半分の3.635mとなるのか、と言えばそうではなく、3.64mと3.63mとなっています。
道路幅員は小数点2位(センチメートル)までの記載となっていますから、どちらかが1cm多い表記となる訳です。

また、都市計画の設定や、道路の拡幅は『道路中心線』を基準に行われますから、道路の左右で拡幅計画が異なる場合も出てきます。
全体の幅員は勿論のこと、片側の幅員についても確認をしておきましょう。

そして、道路幅員の確認が終わったら、同じ道路に確認した幅員以外の数字の記載がないか、確認しましょう。
大通は道路幅員が一定ですが、太くなったり・細くなったりしている道路の場合には、当然、その箇所によって認定幅員が変わって来ます。
道の幅が狭い部分と広い部分で変化している場合には、正確な認定幅員を算出することは出来ません。
その場合には例えば『10.21m~11.43m』といったような幅のある表記になります。

平面図の他に、タッチパネル端末では、『断面図』や『告示図』『標高図』などを閲覧できる場合があります。
『告示図』や『標高図』は特殊な図面で一部の道路にしか存在していませんが、『断面図』についてはすべての道路に用意されていますから、内容を紹介してゆきましょう。

断面図では、車道・歩道での幅員の内訳や舗装の材質と厚さをみる事が出来ます。

画像の丸井今井正面道路の幅員は20mですが、うち6mが歩道、12mが車道、2mが(大通公園側)歩道という内訳がわかります。
下に記載してあるのは舗装の厚さと、舗装を構成する材料、ロードヒーティングの有無などです。
ざっくり言えば舗装は厚ければ厚いほど耐久性があり、薄ければ剥がれて砂利が露出してしまう危険性が高くなります。
一般に幹線道路については舗装が厚く、住宅地の入り組んだ道路などでは舗装が薄いと言われています。

予算の関係上、舗装のランク付けがされています。
大通は交通量も多い札幌の象徴的道路ですから『高級舗装』で施工されています。

さて、ここまで道路台帳が読めれば、まぁ宅建士の最低水準程度には達していると言えるでしょう。
(まー、その最低基準を満たさない宅建士も世の中には沢山いる訳ですが。)

更に詳細な内容については、道路認定課の窓口で聞くように書かれていますが、実際には各道路センターや市役所7階の管理測量課に回されてしまう事が多々あります。
また、役所との交渉についてはある程度のコツが必要になってくる局面もありますから、専門家に依頼するのも一つの手段かと思います。

当記事は2013年09月08日の記事を最新の状況を反映し改稿したものです。

B-4 地積測量図の見方


今回は『全部事項証明書』、『地図に準ずる図面』に続いて、第三の法務局資あ料『地積測量図』を見てゆきます。

用語解説でも紹介していますが、『地積測量図』は『全部事項証明書』に記載される面積の根拠となる図面です。

つまり、地積測量図は土地がその形・その大きさになった際に作成されます。
多くの場合、『分筆』または『合筆』を行った場合に作成されたものが殆どです。
『分筆』というのは一つの土地を複数に切り分ける作業(法的行為)です。
『合筆』というのは、複数の土地を一つの土地に統合する作業(法的行為)です。
登記された不動産の単位『筆』と言い、それを分けたり・合わせたりするから『分筆』『合筆』と言うのです。
他にも、登記されている面積を変更する『地積更正登記』などで作成された地積測量図もあります。

地積測量図については最新のものが取得出来るほか、過去の変遷を追ってゆくことも可能です。

今回も例に出すのは大通り北側・市役所前面の道路『中央区大通西2丁目10番1』の最新の地積測量図です。


画像をクリックするを大きなサイズでご覧いただけます。
さて、まずは画像右下にある法務局の受付印を見ましょう。

『札幌法務局 処理 37.3.12 第   号』と書かれています。
昭和37年3月12日に分筆の受付をしましたよ、という意味です。
『第  号』という部分については、本来は受付番号が記入されるのですが、
記入漏れなのか、当時の札幌市の処理で記入不要なのか、ちょっとわかりません。
1つの土地について複数の地積測量図がある場合には、この日付と受付番号が一番新しいものが有効な図面です。
平成の世になっても、昭和37年のものが最新の図面だというのですから、すごい話ですね。

このように、まずは日付を確認するようにしましょう。

次に、図面上には地積測量図には申請した人(申請人)、測量し図面を作成した人(作成者)が書かれています。
右下に記載の申請者は札幌オリンピックを誘致した札幌市の『原田 与作』市長です。
左下に記載の作成者は『札幌市技師 ○○○○』と書かれています。(公人でない為、指名は削除しています。)
過去の地積測量図には技師とか測量士といった肩書で作成者が記載されていることがあります。
現在は法改正によって、土地家屋調査士だけが、登記に使う図面を作成出来ることになっています。
この図面を作成した人、登記を申請した人を見ることで、どのような権利関係にあったのか、類推することが出来ます。

ここから図面の内容に移ります。
右下の市長の名前の下に『尺貫法による表示』とある通り、昭和41年までの図面はm単位で記載されていない事が多いです。
有名な話ですが、昭和26年に施行された計量法によってメートル法の使用が義務付けられたものの一向に普及せず、昭和41年以降、かなり強権的に移行させた経緯があります。
詳細な換算法については『尺貫法』で検索して下さい。

この土地は『B-2 全部事項証明書(謄本)の見方』で調べたように、
『昭和37年3月12日に10番という土地を10番1、10番2、10番3の3つに分けたよ』という土地で、今回紹介した地積測量図は、まさに昭和37年に分筆した際の記録なのです。
長方形だった『10番』の土地が『据置地 10-1』『10-2』『10-3』に分けられています。
それぞれの辺の長さが記載され、下の部分で面積が計算されています。
計算式はだいたい小学生レベルの加減乗除で『10-2』3畝10歩『10-3』4畝19歩となっています。
そして『据置地 10-1』は元の『10番』の面積から『10-2』『10-3』の面積を差し引いて
4反4畝という面積で計算されています。
1反≒300坪≒991.74㎡、1畝はその1/10ですから、現在登記簿に書かれている面積
『4363㎡』4.4畝×991.74㎡という換算式で計算されている事がわかります。

ここで一連の計算を見て分かると思うのですが現在の登記簿上の面積である4363㎡『4反4畝』の根拠となったのは『10番』の頃の面積からの差し引きで、昭和37年の段階で、『据置地 10-1』についての測量を行っていないのです。
これを『据置計算』といい、確かに作業は楽なのですが、誤差が大きくなってしまうので、現在では原則的に、分筆する前の土地『10番』と分筆後の土地それぞれを測量して面積を計算することになっています。

地積測量図は新しいものになるにつれ信頼性が増してゆきますが、古いものについては殆どアテにならないものと受け取って下さい。
登記全般に言える事ですが、地積測量図に書いてある内容が真実であると、公的に証明されている訳ではありません。

私は賭けてもいいのですが、この土地を現在測量すると、かなり大きな面積の誤差が発生します。
そのくらい、登記されている面積と実際の面積との相違は、不動産業者にとってはありきたりな事なのです。

その他の地積測量図では、いろいろなメモが記入されています。
『地図に記入済み』とか『住所変更』とか『○年○月○日 合筆済』とか…
更には作成した調査士のメモや法務局が後で付け足したイレギュラーな書き込みもあり、注意が必要です。

地積測量図については時代によって様式も代わり、特に古いものについてはかなり自由に作ってあるので、かなりの注意を持って利用するのがよいでしょう。

当記事は2013年09月03日の記事を最新の状況を反映し改稿したものです。