当記事は平成２８年２月２日の記事を最新の状況を反映し改稿したものです。
皆さんは『擁壁』や『土留め』と言った言葉をご存じでしょうか？
『擁壁』や『土留め』は通常の『塀』と異なり、土地同士に高低差がある場合に、高い位置にある土の重さを支える壁で、これが軟弱な構造であった場合には、高所にある土砂が崩れ落ちてしまいますから、その構造については建築基準法などで、一定の制限が加えられています。
私は不動産業に就くまで『擁壁』や『土留め』という言葉の意味をよく理解していませんでしたが、土地を取り扱う際に、その所有権や維持管理について十分に調査しなければ、大きなトラブルになりかねませんから、非常にデリケートな問題であると言えるでしょう。
札幌で高低差の多い地域といえば南区、中央区(藻岩山･円山方面)、西区、豊平区が挙げられます。
その中でも特に南区は崖地が多い事で知られています。
それは、南区が札幌市の６割に達する非常に広い面積を有する区である事と、
古くは明治期から『札幌軟石』を産出する石山・穴の沢地区から中心部まで本願寺道路（現在の石山通）に沿って『馬車鉄道(馬鉄)』が敷設され、大正～昭和にかけて定山渓温泉までの『定山渓鉄道(じょうてつ)』が敷かれた事もあり、札幌の郊外地の中でも特異な発展を遂げた古い街である、という歴史が根底にあるのです。
その結果、札幌市内に４１１箇所を指定された『土砂災害警戒区域』のうち、なんと過半数の２２１箇所が南区に集中しているという状態にもなっています。
そのように擁壁の多い札幌市南区の中でも、住宅地にあっては最大級とも言えるものが、澄川４条１１丁目～澄川５条13丁目に所在する長さ４００ｍ、高さ１０ｍ以上もある巨大構築物です。
GoogleEarthで見てみると、かなり異様な光景ではないでしょうか。
まぁ、写真で見ても結構異様な光景なんですけどね。
私はこれを便宜上『紅桜大擁壁』と名付け、紹介してゆく事にしました。
命名由来ですが、まず、この『擁壁』には正式な名称が付いていないという前提があります。
この擁壁は『緑ヶ丘団地』造成と同時期に築造されたものですが、
現在は都市計画道路『水源地通』(≒市道『石山西岡線』)と市道『平岸澄川線』で形成される、道路区域として札幌市が管理している擁壁であるという以上の情報が、現在までの調査では判明していない･･･というか、恐らくそれ以上の情報は出てこないと思います。
そこで、分かり易い名称をと考えたのですが、この地区は『澄川』という地名のイメージから少し離れてしまいますから、近隣にある『紅桜公園』から名前を拝借した、という訳です。
どこにあってどのように出来たか
札幌市南区、南北線真駒内駅の裏(東側)には『桜山』という山があります。
行政上は『真駒内健康保安林』という名称ですが、地元の人間はみな『桜山』と呼んでいます。
※ 桜山の真駒内側には『桜山小学校』があります。
『桜山』を超えて更に東側は『澄川』４～６条となっており、昭和４０年代後半に造成された『緑ヶ丘団地』です。
地名は『澄川』ですが、南北線澄川駅からは１.５～２駅相当の距離です。
南北線真駒内駅へも桜山を大きく迂回しなければなりませんから、最寄り駅は南北線自衛隊前駅という事になります、徒歩１５分程度ですね。
地区としては『西岡』とも隣接しており、更に東へ少し行くと『西岡水源地』もあります。
小学校としては昭和４７年に設置された澄川南小学校があり、この澄川南小学校を中心とした地区、とも言えるでしょう。
『桜山』を始め、この地区は周囲をぐるりと市街化調整区域に囲まれた住宅地です。
過去には、現在市街化調整区域となっている山林についても、宅地造成の計画があったそうですが、上水道給水の問題や、札幌オリンピック前後の人口動向から、計画は立ち消えになったようです。
澄川南小学校の学校区が大きく北側に偏っている事は、立ち消えになった宅地開発計画による影響だと言われています。
地下鉄南北線の開通は昭和４６年、札幌オリンピックの開催は昭和４７年ですから、『緑ヶ丘地区』や『澄川南小学校』への影響が事がよくわかります。
この時期の開発と発展のダイナミズムというのは本当に面白いですね。
さて、『紅桜大擁壁』は北海道によって『土砂災害警戒区域』に指定されています。
北海道が公開する指定図面を見てみましょう。
土砂災害警戒区域・土砂災害特別警戒区域区域図（その１）I-0-577-2995
http://www.njwa.jp/hokkaido-sabou/designated_PDF/I-0-577-2995_kuikizu.pdf
う～ん、擁壁中心の傾斜が緩い部分以外はすっぽりと指定されていますね。
ちなみに、傾斜が緩い部分はこのようになっています。
それでは、『土砂災害警戒区域』に指定された『紅桜大擁壁』は危険な擁壁なのでしょうか？
また、指定されてしまったこの一帯の不動産は無価値となってしまうのでしょうか？
具体的に制度を見てゆきながら解説しましょう。
『土砂災害警戒区域』とは、平成１３年４月に施行された土砂災害防止法に定められた地域です。
(正式には『土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律』と言います。)
崖崩れ(急傾斜地の崩壊)、土石流、地すべりなどが発生する可能性がある地域が指定され、この指定を受けた地域について、自治体は住民に危険を周知し、避難体制を確保しなければなりません。
更に法律では、『土砂災害“特別”警戒区域』も定められており、周知や避難体制の確保に加え、区域内の土地建物の所有者に対しても、厳しい制限が加えられます。
◇建築物の構造規制
土砂災害の影響を受ける基礎や柱、外壁などを鉄筋コンクリートなどの耐久性の強い構造が必要とされます。
建物とは別に、土砂に耐える擁壁を設けるなどの方法もありますが、
どちらにせよ、それ以外の地域に建築するより工費は高くなってしまいます。
◇特定の開発行為に対する許可制
宅地造成を行なったり、子供や高齢者が集まる施設(幼稚園や病院、介護施設)を建設しようとする場合には、
自治体の指導に従った造成や建築を行なわなければならない事とされています。
◇建築物の移転
危険な箇所に所在する建物について、自治体は移転の勧告をする事が出来ます。
勧告に従った場合には、その為の費用の一部について『社会資本整備総合交付金』が支給されます。
更に『住宅金融支援機構』からの融資(地すべり等関連住宅融資)が受けられますが、金利は民間の銀行から住宅ローンを受ける場合とさほど変わりません。
『特別』警戒区域の場合には総じて、対応の為にそれなりの費用が発生する訳ですね。
国交省や自治体は『土砂災害警戒区域』をイエローゾーン、『土砂災害特別警戒区域』をレッドゾーンと通称し、資料でも主に黄色と赤で色分けしています。
さて、もう一度『紅桜大擁壁』の図面を見てみましょう。
黄色で『土砂災害警戒区域』はありますが、レッドゾーンの指定はありません。
つまり、住民に対して危険を周知し、避難体制を整える必要はあるものの、土地建物の所有者がアレコレしなくてはならないという制限は一切ないのです。
ただし、『土砂災害警戒区域』は、重要事項説明で特に説明しなければならない項目ですから、不動産を売買したり賃貸する場合には、相手方に対して土砂災害の危険が周知されます。
ですから、必然的に不動産の価格は指定を受けてない場合と比較すると、若干下落してしまうでしょう。
土砂災害の危険を周知する目的でイエローゾーンに指定されている訳ですが、どういった基準を持って『危険である』とされているかについても、見ておきましょう。
イエローゾーンに指定される基準は下記の通りです。
■急傾斜地の崩壊
イ 傾斜度が３０度以上で高さが５ｍ以上の区域
ロ 急傾斜地の上端から水平距離が１０ｍ以内の区域
ハ 急傾斜地の下端から急傾斜地高さの２倍（５０ｍを超える場合は５０ｍ）以内の区域
■土石流
土石流の発生のおそれのある渓流において、
扇頂部から下流で勾配が２度以上の区域
■地滑り
イ 地滑り区域（地滑りしている区域または地滑りするおそれのある区域）
ロ 地滑り区域下端から地滑り地塊の長さに相当する距離
（２５０ｍを超える場合は、２５０ｍ）の範囲内の区域
『紅桜大擁壁』の場合、傾斜度は３０度どころか９０度、高さ１０ｍ超ですから当然指定されますね。
そして、その傾斜地の上側と下側の所定の範囲が区域として指定された訳です。
例えば、擁壁の構造や老朽化の度合いを検査して『危険』と指定されたり、
現地の地盤の状況をボーリング調査で調べて軟弱度を判定したり、
具体的に災害のシミュレーションを行なった上で個別的に指定されている訳ではなく、高さと角度といった、土地の形状が指定の基準である、という事は覚えておきましょう。
土地の形状が公的に『危険』とされている訳ですから、安全と反論することは出来ませんが、どのような基準をもって指定されているかを理解し、リスクを分析すべきでしょう。
ちなみに、『紅桜大擁壁』はほぼ垂直の巨大な擁壁であって、かなり威圧感がありますが、それでもレッドゾーンには指定されていない訳です。
土地所有者に実際に制限が課せられるレッドゾーン、『土砂災害特別警戒区域』はどのような状況であれば指定されるのでしょうか？
この最寄りの指定区域に、紅桜公園に隣接する寺院『慧照寺』があります。
『条丁目』が施行されていない市街化調整区域、澄川４５８番１０に所在する寺院です。
土砂災害警戒区域・土砂災害特別警戒区域区域図（その１）I-0-576-2994
http://www.njwa.jp/hokkaido-sabou/designated_PDF/I-0-576-2994_kuikizu.pdf
うーん、スゴイですね。
恐らくは岩石や土砂の採掘が原因と思われる、白い岩壁があらわになっています。
レッドゾーン、土砂災害特別警戒区域というのはこのレベルの危険度という訳です。
南区では札幌市内の４１１か所のうち、過半数の２１１箇所を占めていますから、実は意外と身近にあるのが、この『土砂災害警戒区域』です。
北海道では土砂災害警戒区域の情報を下記のサイトで紹介していますから、
不動産を所有されている方は一度目を通しておくとよいでしょう。
北海道土砂災害警戒情報システム 土砂災害警戒区域等指定状況
http://www.njwa.jp/hokkaido-sabou/others/displayDesignatedMap.do
イエローゾーンであり、土砂災害防止法上ではそこまで危険度はないとされている紅桜大擁壁ではありますが、築造からじきに５０年を迎え、老朽化が進行していることは間違いありません。
各所にコンクリートの剥落やクラック、鉄骨のサビなどが見られます。
前述の通り、この擁壁は札幌市が市道の一部として管理していますから大事に至ることはないでしょうが、コンクリートの寿命を考えると、いずれ大修繕が必要になるでしょうね。