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当記事は2014年06月17日の記事を再編したものです。当時の記録を残す為、表現等は原則的に当時のものを優先しています。

今回紹介するのは決定番号：94『新川新琴似地区』です。
ちなみに、市街化区域に編入される前は決定番号：調10『新川新琴似地区』だった地区です。

地区計画の範囲はこんな感じ。

Googleマップはこんな感じ。

『札幌市都市計画審議会』の議事録で取り上げられている経緯をまとめました。

・昭和４５年、都市計画法の施行に係る『線引き』で市街化区域に指定されました。

・昭和６０年、第２回『線引き』見直しの際、土地所有者から札幌市へ、営農を継続する旨の強い申し出があり、そのため、市街化調整区域への編入＝『逆線引き』が行われました。
　通常、『逆線引き』の際には用途地域の指定も同時に解除されるのですが、畜舎など、市街化調整区域に建築出来る建物が、市街化区域の住宅などへ悪影響を及ぼさないよう、用途地域の指定が残されたままの市街化調整区域という特例的な取り扱いになっていました。
　（昭和５７年建設省の通達によって、この『用途地域が指定された市街化調整区域』が実現したようです。）

・その後、この土地で農家を営んでいた方がお亡くなりになった後、
　相続をした方から札幌市へ、農家を辞めて開発行為を行う旨の意思表示があったようです。
　それを受けて札幌市では平成１３年７月１２日の第７回札幌市都市計画審議会で、まずは残っていた用途地域の指定を外し、純粋な市街化調整区域としました。

　第６回・第７回の都市計画審議会では、この用途地域の解除について、北区選出、社会党の伊与部 敏雄市議会議員（選挙通称・伊与部年男氏）がかなり食ってかかっています。
　地主さんの個人情報に関する事情まで挙げて批判をしたようで、
　個人情報に関する部分については議事録から削除されています。
　どんな内容の発言をしているか、興味がある方は、議事録を参照してみて下さい。
　　→　第６回議事録　・　第７回議事録

　北区の案件という事で、何か個人的禍根でもあったのか、勘ぐってしまうレベルです。
　ちなみに伊与部 敏雄氏はこの記事の初出当時、民主党の市議会議員として平成２３年から９期目を務めていました。
　※　2016年2月2日付で伊与部 敏雄氏の訃報が出ています。

　あんまりウダウダ五月蠅いものですから、審議会の座長・辻井 達一氏（当時・北星大学教授）から
　『できるだけ簡潔にお願いしたいのです。この場は都市計画審議会で，市議会ではございません。』
　などと言われてしまっていて、失笑してしまいました。
　議会や審議会などの議事録に目を通す機会も多いのですが、文字に起こすとある種異常な議事は多いものです。
　（とはいえ、当の辻井氏も故人ではありますが、色々と評価の分かれる人物のようです。）

・その後、平成１３年１０月２５日に開発行為の許可を受け、
　平成１４年７月２４日に開発行為が完了しています。
　（こういった大規模開発制度の活用は手稲山口地区に次ぎ、二番目の事例だったとのことです。）

・平成１４年３月１９日に市街化調整区域内の地区計画が定められました。
　これは、現在の地区計画とほぼ同じ内容での決定です。

・平成１６年４月６日の第５回線引き見直しで市街化区域に編入されました。

現地は札幌市立新川高等学校の北側、市道『西野屯田通』と『新琴似２条通』の交差部分です。

『西野屯田通』に面してビッグハウス新川店、ガスト、ガソリンスタンドやチロリン村などがあります。

『新琴似２条通』側は西松屋新川店のほか、中･小規模な外科、皮膚科、美容院、学習塾などが立ち並んでいます。

住宅部分は、流石にこの１０年ちょっとで分譲された造成地ですから、新しい家が並んでいますね。
売れ残りが目立っているという事もなく、密度のある住宅街が形成されています。

地区計画の目標は以下の通り。
　当地区は、本市の都心部より北西へ約６kmに位置し、北東側は都市計画公園「新琴似二番通公園」、
　南西側は都市計画道路「新琴似２条通」に接する地区であり、現在、民間の宅地開発事業が進められている。
　そこで、本計画では、当該宅地開発事業の事業効果の維持・増進を図り、
　事業後に予想される建築物の用途の混在や敷地の細分化などによる居住環境の悪化を未然に防止し、
　緑豊かでうるおいのある良好な住宅市街地の形成を図ることを目標とする。

実際の制限の内容については札幌市ＨＰのＰＤＦファイルを参照して下さい。

（市街化区域内の地区計画に『解説書』は添付されません。）

決定：平成14年3月19日　変更：平成16年4月6日の地区計画資料を基に記述しています。
今後、地区計画について内容やエリアの変更がある場合がありますので、ご注意下さい。

当記事は2014年05月08日の記事を再編したものです。当時の記録を残す為、表現等は原則的に当時のものを優先しています。

今回紹介するのは決定番号：調20『新川北地区』です。

都市計画道路『富丘通』の両側にある区域です。新川に架かる新しい橋『新川さくら並木橋』は平成２７年にかけて開通した為、当時リアルタイムで開通までの状況を追っていました。
現在、旧ブログに残していますが、将来的にはこのブログに記事を移す予定でいます。

地区計画の範囲はこんな感じ。
Googleマップはこんな感じ。

富丘通の南西側の約３分の１は公有地で、以前は札幌市のパークゴルフ場があったようですね。
北東側の約３分の２は過去に農地であった民有地ですが、
地主さんの状況等は、当然ですが、個人情報の兼ね合いから公開しません。

まぁ、市街化調整区域であったものが道路が通って建物が建築可能となる訳ですから、ウハウハですね。
計画決定前後はデベロッパーやハウスメーカーの営業からの電話が鳴りやまない日々だったのではないでしょうか。
或いは、市の側や業者との『仕掛け』も既に済んでいるのかもしれません。
どちらにしてもただの市街化調整区域の頃よりも、価格は数倍に跳ね上がった訳で、言うなれば『市街化調整区域ドリーム』です。

昭和の頃、多くの人が夢見てきたような話が、平成の現在に蘇ったのです。
･･･本当に、夢のような話と言うほかありません。

地区計画の目標は以下の通り。
　当地区は、都心部より北西へ約１０㎞に位置する周辺が市街化区域で囲まれた市街化調整区域で、
　隣接する都市計画道路「新川通」や上・下水道等の都市基盤は既に整備が完了している。
　「札幌圏都市計画 都市計画区域の整備、開発及び保全の方針」では、
　都市の効率的な維持・整備を行うため、
　周辺が市街化区域で囲まれた市街化調整区域において地区計画制度を活用し、
　周辺市街地と調和のとれた土地利用の誘導を図っていくこととしている。
　そこで、本計画は、当地区での計画的な土地利用の誘導にあたって、
　用途地域等の指定に代わる基本的制限を定めることにより、
　緑豊かで良好な市街地の形成を図ることを目標とする。

いつもの『既存宅地制度の代替としての地区計画』ではありません。

これは『穴抜き市街化調整区域』と呼ばれるもので、
市街化区域の中にポツンと調整区域が残されているという意味で、
市街化調整区域の中にポツンと住宅群がある既存宅地とは、真逆の存在ですね。

このように、この地区だけがある意味不自然に市街化に取り残されている状態ですね。

『平成２１年度第２回　第４８回札幌市都市計画審議会 　議事録』より抜粋
『穴抜き市街化調整区域につきまして、市街地を一体的、効率的に整備する観点から、
　都市的土地利用を行うことが望ましいと考えており、周辺市街地と調和のとれた開発を誘導するため、
　地区計画制度を活用したいと考えております。
　このため、穴抜き市街化調整区域につきまして、地区計画制度を活用することを区域マスに位置づけ、
　都市的土地利用を誘導していきたいと考えております。
　また、穴抜き市街化調整区域全体が開発された場合は、
　次回以降の区域区分の定時見直しの中で市街化区域に編入していきたいと考えております。』

…という訳で、将来的には市街化区域になる予定の区域です。
こういった市街化調整区域は他にも
『手稲山口地区』『清田・新栄地区』『前田公園南地区』『曙１１条２丁目地区』があります。
他に、過去にこのようにして指定されていた地域で、既に市街化区域に編入されたものもあります。

実際の制限の内容については札幌市ＨＰのＰＤＦファイルを参照して下さい。（この地区に解説書はありません。）

地区計画の内容を見ると、周辺の『第一種低層住宅専用地域』とほぼ同様の制限になっています。
つまり、二階建て程度の一般住宅や共同住宅、ごく小規模な事務所や店舗しか建築出来ない地域です。
新しく開発される区域とはいえ、タワーマンションが建つような事は予定されていません。

決定：平成22年4月6日　変更：平成25年2月28日の地区計画資料を基に記述しています。
今後、地区計画について内容やエリアの変更がある場合がありますので、ご注意下さい。

当記事は2014年05月28日の記事を再編したものです。当時の記録を残す為、表現等 は原則的に当時のものを優先しています。

今回紹介するのは決定番号：調14『十軒静和地区』です。

地区計画の範囲はこんな感じ。

Googleマップはこんな感じ。

『伏籠川』と『赤坊川』に挟まれた地区で、周囲は畑になっています。

一般住宅もありますが、そのほかには内装業などの倉庫、小規模な作業所が多いようですね。
一帯は趣味に走ったアウトドア風の個人住宅や、古い平屋、倉庫などが立ち並んでいます。
道路の舗装はひびが入ったり、路肩は未舗装で側溝があったりと、最低限です。
中には砂利道になっている道も多く、道路の状況は決して良くありません。

何故だろう、と道路の状況を調べてみると、不思議な事が分かりました。

･･･市道（認定道路）になっている部分、少なすぎません？
（青色の線が認定道路、黄色の線が位置指定道路です。）

『建物が建てられる市街化調整区域』として組み込む為の条件は、
札幌市『市街化調整区域の保全と活用の方針』によると、下記の５つ。
　① 指定道路によって構成される住宅市街地で、区域区分設定以前より存在していること。
　② 住宅戸数がおおむね２０戸以上であり、住民が生活していること。
　③ 住宅市街地の面積が、おおむね１ヘクタール以上であること。
　④ 公共下水道が整備されていること。
　⑤ 道路が適正に配置され、おおむね１００％が市道であること。

この地区の道路配置では、どうみても１００％が市道という訳ではありません。
うーんオカシイですよね。
この地区計画が決定された際の『札幌市都市計画審議会』でもその点には一切触れられていません。
これ以上深入りする事も可能ではあるのですが、何らかの差支えがあるかもしれないので、詳細については書かないでおきますが、かなり特殊な事例である、という事だけは書いておきます。

地区計画の目標は以下の通り。
　当地区は、都心部より北方約８㎞の市街化調整区域に位置し、
　昭和40年前後に道の位置の指定を受けた道路によって構成される一団の地区であり、
　現在、比較的良好な住宅市街地を形成している。
　そこで、本計画では、地区の特性に応じた土地利用と建築物等に関するルールを定め、
　現在の良好な住環境の維持増進を図ることを目標とする。
既存宅地制度の代替としての『建物が建てられる市街化調整区域』です。

実際の制限の内容については札幌市ＨＰのＰＤＦファイルを参照して下さい。

決定：平成16年3月9日　変更：平成18年3月31日の地区計画資料を基に記述しています。
今後、地区計画について内容やエリアの変更がある場合がありますので、ご注意下さい。

【2017年12月12日追記分】
さて、『調４　東米里東栄地区』や『調11　丘珠藤木川西団地』では、道路が市道ではなく位置指定道路であることで一部分が地区計画のエリアから除外されているにも関わらず、前述の通りこの『十軒静和地区』では、市道の割合が低いにも関わらず地区計画のエリアが設定されているということが特色であります。
この理由については、都市計画審議会などを参照していますが、詳細は分かりません。
理屈としては、南北・東西のいずれかが市道になっているから、という理屈付けなのかもしれませんが、『おおむね１００％が市道』という明文規定とは齟齬があります。

さて、平成２６年当時の記事では地区計画の範囲内の市道の割合は７０～８０％といったところですが、３年以上が経過した平成２９年時点では市道の整備が成されているのでしょうか？
『札幌市都市計画情報提供サービス』から、該当地域を見てみましょう。

Σ(ﾟДﾟ；市道、増えてない！　私道（位置指定道路）増えてる！

都市計画情報提供サービスによると昭和３９年８月２４日に指定された指定番号『2958－17』の位置指定道路であるとのことです。
『2958-17』というのは、札幌市位置指定道路　第2958号として申請されたもののうち、札幌市が枝番を付けて区分したものです。
枝番が17という事ですから、広大な範囲が位置指定道路として指定されている、という事です。
現存する札幌市位置指定道路　第2958号の範囲を見てみましょう。

赤線でなぞってあるのが、位置指定道路　第2598号です。
推測するに、既に市道（青線）となっている部分についても大半は位置指定道路であったのでしょう。
つまり、位置指定道路　第2598号こそが十軒静和地区の骨格であると言えます。

昭和３９年に分譲業者によって指定されたと思わしきこの道路のうち、北東側の一部分･･･つまり『枝番17』は、何故、平成２６年にはインターネットに掲載されていないのに、平成２９年時点では掲載されているのでしょうか。

位置指定道路にはこういったものが多く、年々整備・追加されていったり、区域についても見直しがかかる場合があります。
平成３０年３月から位置指定道路のダウンロードが可能となる予定ですから、私のブログもやりやすくなりますね。
機会があればこの地区についても再度調査し、紹介してゆきたいと思います。

当記事は2014年06月05日の記事を再編したものです。当時の記録を残す為、表現等は原則的に当時のものを優先しています。

今回紹介するのは決定番号：調８『新川光風園地区』です。

地区計画の範囲はこんな感じ。

Googleマップはこんな感じ。

目印は精神科『石金病院』と、道立高校の『札幌国際情報高校』。

国際情報高校は、平成７年新設の比較的新しい高校です。
郊外にある高校は偏差値が低いと言われがちですが、かなり偏差値の高い学校のようです。
色々なサイトで偏差値ランキングを調べてみましたが東区にある市立『札幌開成高校』とほぼ同レベルのようです。

余談ですがサイトごとに偏差値の違いがありすぎて、他の高校とは比べられませんでした。
『旭ヶ丘高校』や『立命館慶祥高校』と比較すると上だったり下だったりと、よく分かりません。
…というか、北海道の高校入試は異常な制度の上に成り立っているので、偏差値自体が極めていい加減でアテにならないのですが、不動産とは全く関係ないお話になってしまいますから、今回はこの場に書くのは差し控えたいと思います。
『光風園』は恐らく団地分譲時の名称だと思われますが、例によって詳細は謎です。

液状化危険度図によると『液状化発生の可能性がある』または『液状化発生の可能性が高い』。
地震防災マップによると『震度７』と、最も揺れやすい地域と評価されています。
通常『震度７』は『震度６強』の地域の中に散発的に表れるのですが、ここまでまとまった地域が『震度７』評価となっているのは、この新川～屯田にかけたエリアのみです。
つまり、札幌では最も大きな揺れが想定されるエリアであるという事が出来るでしょう。

ちなみに、これより狭い範囲ですが、西２８丁目駅の北側、東苗穂６条１丁目付近にもまとまった『震度７』エリアがあります。

実際に家を建てる時には、杭を多く打つなどの対策が必要になります。
東日本大震災で、液状化現象の甚大な被害を受けた浦和地区ですが、基礎杭を大量に使用していた東京ディズニーランドは液状化の被害を免れたのは有名な話ですよね。

基礎杭の使用にはそれなりの費用が必要になります。
建築業者はその辺の事を認識しつつも、予算の兼ね合いがありますから、総工費を抑えるために地盤改良を薦めない担当者もいるようです。
地盤調査等の客観的な資料を含め、納得が出来る施工となるようにしましょう。

とはいえ、万全を期すために予算をオーバーして住宅ローン負担が重くなってもつらいものです。
建物の表面的な豪華さより地盤改良を優先すべきだという人もいますが、
それならば立地そのものを見直すという考え方もある訳で、絶対的な正解はありません。
結局のところ、最終的なリスクコントロールは自分でする以外にないのです。

地区計画の目標は以下の通り。
　当地区は、都心部より北西約８㎞の市街化調整区域に位置し、
　昭和30年代に道の位置の指定を受けた道路によって構成される一団の地区であり、
　現在、比較的良好な住宅市街地を形成している。
　そこで、本計画では、地区の特性に応じた土地利用と建築物等に関するルールを定め、
　現在の良好な住環境の維持増進を図ることを目標とする。

既存宅地制度の代替としての『建物が建てられる市街化調整区域』です。
実際の制限の内容については札幌市ＨＰのＰＤＦファイルを参照して下さい。

 

決定：平成11年12月7日　変更：平成18年3月31日の地区計画資料を基に記述しています。
今後、地区計画について内容やエリアの変更がある場合がありますので、ご注意下さい。

当記事は2014年04月06日の記事を再編したものです。当時の記録を残す為、表現等は原則的に当時のものを優先しています。

今回紹介するのは決定番号：調１『上篠路小鳩地区』です。
何と市街化調整区域の地区計画の第一号のエリアなんですね。

地区計画の範囲はこんな感じ、新川と伏籠川の合流地点にある区域です。


ほいで、Googleマップはこんな感じ。

川の合流地点にあり、『篠路光真（こうしん）幼稚園』が目印です。

日々目にする販売資料でもそれなりに活発に流通しているイメージでしたが、実際に現地に行ってみると、かなり新しくオシャレな家が多くあり、市街化調整区域とは思えない、という印象があります。
川に近い開けた立地で開放感があり、こういった風致が好きな人も多いでしょう。

このエリアの土地の詳細な調査を行なった事がない為、詳細は不明ですが、近くの『小鳩団地入口』というバス停がありますから、過去に団地として分譲された地区が都市計画法の施行によって市街化調整区域に編入された経緯があるのかと思います。
『上篠路小鳩地区』の由来は団地の名称からでしょうね。

この地区だけでなく、地区計画が定められた市街化調整区域は、過去に位置指定道路であったものも、殆どが札幌市道になっていますが、舗装状態が若干悪かったり、道路幅が狭かったり、歩道がなかったりします。
まぁ、これは市街化調整区域に限ったことではありませんが…

 

小学校は徒歩１０分程度、中学校は２０分程度、ＪＲ篠路駅まで２０分以内
篠路駅の反対側、西口側は新興のショッピング施設が多くあります。
土地の価格は一般の住宅街に比べて低く設定されていますから、
この立地が気に入って、諸々の説明に納得出来れば、よい物件と言えるでしょう。

地区計画の目標は以下の通り。
　当地区は、都心部より北方約９㎞の市街化調整区域に位置し、
昭和40年代に道の位置の指定を受けた道路によって構成される一団の地区であり、
現在、比較的良好な住宅市街地を形成している。
そこで、本計画では、地区の特性に応じた土地利用と建築物等に関するルールを定め、
現在の良好な住環境の維持増進を図ることを目標とする。

…ほぼテンプレートですね。
既存宅地制度の代替としての『建物が建てられる市街化調整区域』です。
実際の制限の内容については札幌市ＨＰのＰＤＦファイルを参照して下さい。

ところで、このエリアは床の高さを一定以上としなければならない、『出水のおそれのある区域』に指定されています。
札幌の北側郊外はだいたい指定されているイメージですね。
伏籠川といえば、過去には国交省（建設省）『特定都市河川』に指定されていた河川。
氾濫することで有名だったようですが、現在は河川改良がおこなわれ、指定も解除されました。
とはいえ、大雨が降ったら多少は氾濫するかもしれないぜよ、という事でしょう。

この土地は川に挟まれていますし、北区と言えば地盤が弱いというイメージだったので、液状化現象や耐震問題で、かなり気を使わなければならないと思っていたのですが、札幌市　地震防災マップによると、液状化現象発生の可能性は極めて低いのだそうです。
正直、とっても意外な結果で、驚いています。

決定：平成10年7月31日　変更：平成18年3月31日の地区計画資料を基に記述しています。
今後、地区計画について内容やエリアの変更がある場合がありますので、ご注意下さい。