札幌の不動産屋、ドローン活用を語る③ 運用機材の紹介

さて、ブログの更新を2ヶ月止めていたのにこのシリーズでは矢継ぎ早に更新しております。
複数の会社の経営者として、この人手不足の折、それなりに多忙に過ごしておりますが『今が旬という話題があると寝る間を惜しんで夜中から明け方にかけてベッドの中でも半覚醒(うたた寝)状態で記事を書いてしまいます。

過去2回で『ドローンの合法的運用は困難を極める』と結論付けておいて何故『今が旬』なのかというお話は、記事の最後で紹介しますね。

【注意】
ドローンの利用については航空法を始め地域により様々な法規制があります。
本稿の内容はそれを網羅していることを保証しません。
などを参照の上、自己責任にてドローンを運用下さい。
 
Mavic2 Zoom(DJI)
中国の有力ドローンメーカーDJI製の中上位クラスのドローン『Mavic2』はProZoomの2機種が発売されています。

いずれも本体性能は同一ですが、異なるのはカメラの性能です。
Proより高画質なカメラを搭載したモデルで本体価格は19万円台です。

Zoomはカメラ性能ではProに劣るものの光学ズーム機能を搭載したモデルで本体価格は16万円台です。

なかなかにご立派な本体価格で、初めて価格を訊ねられる方には驚かれる方も多いのですが、業務用軽自動車の5分の1以下(家庭用軽自動車だと10分の1以下ですね)ですし、PCと同程度の価格と考えれば、そう大きな金額でもないでしょう。
上位機種で『プロ用』と銘打って同じDJIから発売されているPhantom420万円程度とそう変わりない価格ですが、Mavic2は折り畳みが可能な為、携行性に優れています。

まぁ、更に本格的なプロ用のM200シリーズV2という機種はその3倍超の価格ですし上を見れば青天井なのですが・・・


※写真のアスファルト舗装部分は道路敷地内ではなく、私有地内です。

1つのバッテリーでカタログスペック上30分程度の飛行が可能ですが低電圧になるとアラートが出る設定(アラートが出る電池残量は任意に設定可能)があるので、実感としては離着陸をスムースに行っても20分程度の飛行時間という感覚です。

合法的にドローンを飛行させられる郊外地まで行って、20分飛ばして終わりというのも世知辛い話ですし、業務として利用するという観点からも、予備バッテリーはどうしても必要になってきます。

予備バッテリーは今日現在の価格で1つ16,500円もしますから、予備のプロペラなど各種アクセサリ類も併せれば20万円を下らない総額となります。
アクセサリ類をセット販売する『Mavic 2 Fly More Kit』という商品も販売されています。

カメラ設置部分(ジンバル)の可動でカメラ角度の調整が可能なので、ドローンの水平方向の撮影の他、真下の角度まで柔軟に画角を設定することが出来ます。

操作は専用の送信機(コントローラー)とスマートフォンを接続して操作します。
各方向のセンサーによる衝突・接触防止機能もあり、飛行の安定性は素晴らしいものですが、強風や電波干渉、鳥や電線との接触、或いはスマートフォンの不調で制御不能に陥る可能性もあります。

本体重量だけで900g程度と1kg近くありますから、人体は勿論、建物の屋根や自動車に当たるような事があれば、大事故につながりかねません。
最初の1年に限り三井住友海上が引受する賠償責任保険が無料で付いて来ますが、インターネット上で手続きをしなければなりませんので、忘れずに手続きをしましょう。(2年目以降は有料での更新。)
 
散々書いている通り、航空法の制限により、国土交通省の許可がなければ合法的に飛ばせる場所は相当の郊外地に限られます。

しかしながら、非常に素晴らしい性能で、実際の原野・山林調査で活躍していますので、不動産業界におけるドローンの運用検証という意味においても非常に有意義な買い物であったと満足しています。

 
Tello(Ryze Tech)
私は最初のドローンがMavic2 Zoomだったのですが、何せ市街地で飛ばせないものですから、フラストレーションが溜まります。
そこで導入したのが航空法の規制の対象外となるトイドローン、Ryze TechTelloです。
従来の飛行高度は10mまでだったそうですが、ファームウェアのアップデートで高度30mまで飛べるとのこと。

価格は1万円+α(販売店でばらつきがあります)と非常に求めやすい価格になっています。
 
バッテリー1つあたりの飛行時間は13分本体重量は80gと非常に軽く、その辺のプラモデルよりも軽い、という感覚です。
バッテリーの価格は購入個数によって異なりますが、概ね2,000円程度とこちらも手頃です。
 
カメラ角度の調整は出来ませんからドローンの水平方向の撮影しか出来ず、また、ドローンが前後左右に移動している際にはカメラも併せて傾きます
スマートフォン単体での操作が可能ですが、省コスト、省機能ですから衝突防止機能やGPS機能は搭載されていません。
また、本体重量が軽く、プロペラの出力も控えめなので風に煽られやすいのは物理的にやむを得ない点でしょう。

いくら軽いとは言っても建物の近くで飛ばすのは少し怖いなというのが正直な感想です。
とはいえ、Mavic2の予備バッテリー1個よりもTello本体の方が安いので、性能にとやかく言うのはお門違いでしょう。

この軽さとコストパフォーマンスを実現するためには、やむを得ないでしょうね。 
一番の長所は航空法の規制がほぼ除外されることです。
オモチャとしては非常に有用で、ドローン操作の入門用にも非常に良いと思いますが、飛行時間や安定性を考えると、不動産業務で常用するのは少し難しい状況です。
ただ、接触防止センサーが付いていないのと軽量で接触しても建物に傷が付く恐れがないので、室内や建物のスキマなどで飛ばす分には、十分有用であると言えるでしょう。
 
で、結局?
Mavic2 ZoomTelloもまさに帯に短し襷に長しという状態で、市街地で建物検査や物件調査といった不動産業務に利用するには難のある状況です。

ハッキリと言ってしまえば、

市街地で合法的に飛ばせる場所なんてねぇよ!Σ(゚Д゚;
市街地で業務に使えるドローンなんてねぇよ!Σ(゚Д゚;
という状況であると言えるでしょう。
では、国土交通省の許可を得られればそれでいいか、というとそうではないんです。
国土交通省の許可にあたっては100時間の飛行経験を要する中で、不動産業と同じ管轄である国土交通省に対して虚偽申請をする訳にはゆきません。
Mavic2 Zoomの飛行時間を30分とした場合、200回以上のバッテリー交換が必要になります。
私は条件を満たしていますが、不動産業として複数の人員で事業を営むにあたっては、全員に100時間超の研修を課す訳にもいきません。

ドローンは不動産業に有用であって、利活用をするべきだ、というシリーズ記事にも関わらず、愚痴しか言っていない訳ですが、今回、事情が変わってきました。
 
Mavic Miniの登場
今回、ドローンに関する話題が『今が旬』であると判断して連続して記事を書いて来た、ある事情があります。
それは令和元年11月14日発売予定のDJI製Mavic Miniの登場です。

なんと、わざわざ日本の航空法の対象外とするためバッテリー容量を削って本体重量を199gにしたというピーキーな機体です。
海外版はバッテリー容量があり、飛行時間30分で249g、一方で日本版はバッテリー容量を削った分、飛行時間18分3分の2以下に削られてしまっていますが、これまでに述べて来た通り、航空法の規制を受けないというのは不動産業への活用にとって、非常に有用であると言えるでしょう。

価格は発売日現在で46,200円とまずまず手頃です。

不動産業に利活用するドローンとしてはMavic Miniが最有力候補であると考えています。
勿論、私は既に予約済みで、率直に言って到着を心待ちにしています。

性能的にはコスト的な部分で飛行時間やカメラ性能については納得していますが衝突・接触防止機能が搭載されていない点が運用にどのような影響を及ぼすか少し気になります。
とはいえ、海外版の評価などを鑑みるに十分に有用であるものと期待しています。

次回は、実際に到着したMavic Miniが到着次第、開封してレビューしてみたいと考えています。

・・

・・・

・・・と、発売前日までに3記事を間に合わせた訳ですが、注文殺到で追加バッテリー付き商品の発売が延期されるという噂が・・・(;´Д`)オレノスイミンジカン
特にお知らせのメール等は来ていませんが現に、発売前日の段階で商品の発送が未定になっているという・・・
まぁ、待望の200g未満の製品という事で、日本中のドローン愛好家が待ちに待った製品という事なのでしょう。

仕事で忙しかったのと寝ぼけまなこで記事を書いていたせいか、ネット上の情報に気付くのが遅くなってしまいました。

・・・いや、不覚ですよ。ホントにね・・・(; ・`д・´)

札幌の不動産屋、ドローン活用を語る② ドローンへの規制

さて、シリーズ『札幌の不動産屋、ドローン活用を語る』前回は不動産業においてドローンの有用性は非常に高い一方で、法規制によって運用は困難を極めることを説明しました。
第2回の今回はドローンに課せられる規制を紹介します。
ハッキリ言ってドローンの法規制に関してはごくごくありきたりの記事ですが、不動産業に活用する前提で述べてゆきましょう。

シリーズ『札幌の不動産屋、ドローン活用を語る』
【注意】
ドローンの利用については航空法を始め地域により様々な法規制があります。
本稿の内容はそれを網羅していることを保証しません。
などを参照の上、自己責任にてドローンを運用下さい。
 
飛行可能なエリア

ドローンに関する記事で頻出のこの画像、国土交通省の資料に添付されるものです。
空港等の周辺の上空の空域(A)150m以上の高さの空域(B)人口密集地区の上空(C)
『安全性を確保し許可を受けた場合のみ飛行可能』・・・つまり、原則飛行禁止です。

『許可』というのは国土交通省によるもので、要件として100時間以上の飛行経験が必要とされていますから、初心者のうちはまず無理、と考えておきましょう。

『許可』なく飛行が可能なのは(A)、(B)、(C)以外の空域で、これはつまり『空港の周辺および人口集中地区ではなく、150m未満の空域』という事になります。

空港等の周辺の上空の空域(A)
札幌市内では丘珠空港の周辺が該当しますが、どのサイトも空港周辺の飛行は『原則禁止』というだけで具体論が出てこない。
トラブルになる可能性があるので具体的な記載がないのはやむを得ないのかもしれませんが、『周辺』ってどこまで?という話は重要だと思います。
まず、札幌地図情報サービスで調べられる『航空進行区域』はかなり低い高度まで飛行が制限されていますから、全面的な飛行禁止区域と捉えた方が安全でしょう。
具体的には、丘珠空港の周辺1km程度と、北西方向には屯田、拓北、百合が原周辺、南東方向には伏古、東苗穂周辺がこれにあたります。

また、空港から4km圏内『水平表面』に指定され、高度45m以上の飛行は禁止です。
丘珠空港で言えば、北24条駅、新琴似駅、拓北駅、モエレ沼公園なども含むかなり広い範囲です。
逆に言えば、高度45m未満で、かつ、人口集中地区(C)でなければ、飛行可能という事になります。

更に複雑なものとして『円錐表面』という考え方があり、『水平表面』から5.25Kmの範囲内で1/50の勾配で段階的に飛行可能高度が上がってゆきます。
つまり、空港から9.25km圏内では、150mの高度の飛行は出来ず、現実に当てはめるとかなりファジーな計算方式によって制限が課されるという事です。

まぁ、安全策として空港から10km圏内は航空進行区域と人口密集地区を除けば45mまでの高度制限、と考えておけばよいかと思います。
10kmというと石狩市役所、石狩太美駅、江別西IC、JR厚別駅、豊平区役所、円山駅、札幌西ICを含む、とんでもなく広い範囲ですから、これは留意しておくべきでしょうね。

150m以上の高さの空域(B)
これは標高ではなく、地表からの距離です。
ですから、ドローンは高度表示がされるものを購入しなければ航空法違反になる可能性があります。
日本の量販店で購入できるものはともかく、インターネット通販などで購入する際には注意が必要です。

人口密集地区の上空(C)

人口が集中した市街地の上空は危険ですから、許可のない飛行は禁止されています。
指定状況は国土地理院のサイト地理院地図から参照出来ますが、操作方法に不慣れな方は下記のリンクを利用することをお勧めします。
 ◇国土地理院 人口集中地区(DID) 平成27年
  https://www.gsi.go.jp/chizujoho/h27did.html

人口密集地区(DID)とは、総務省統計局5年に1度、国勢調査を元に発表するものです。

一見かなり広い範囲で飛行が可能なように見えますが、不動産屋の立場で言わせてもらうと、不動産流通市場がある区域とほぼ被ってしまっています。
ここでもドローン規制の壁が立ちはだかります。

ここまで紹介した(A)~(C)の原則飛行禁止区域以外を探して飛行しなければならない訳ですが、この他、道路や鉄道の上空飛行禁止が看板などで明示されている施設なども飛行禁止とされています。
他に河川の場合には河川管理者、公園の場合には公園管理者の許可を得ることがガイドライン上は示されています。
(ガイドラインに記載はありませんが、港湾の場合は港湾管理者の許可が必要でしょう。)
札幌市の場合、市立/道立/国立問わず公園敷地内でのドローンの使用は原則禁止されています。

いや、まぁ、ここまで読んで頂ければよく分かると思うのですが、
市内で合法的に飛ばせる場所なんかほとんどねーよッ!Σ(゚Д゚;
という状態で、ドローンの飛行には厳しい制限が課されている訳ですね。

 
操作や作業における制限
この他にも現在10種類の作業や操作に関する制限事項が明示されています。
令和元年9月18日の改正で、①~④が新たに加わりました。

①アルコール又は薬物等の影響下で飛行させないこと
 まぁ、論外ですが飛行可能なエリアまで行くのに、自動車を使うでしょうから、航空法以前の問題ですね。

②飛行前確認を行うこと
 まぁ、そりゃそうだよね、というお話。
 あとは中上位機種のドローンの場合には、自己診断機能も付いているので、より安全性が高いと言えるでしょう。

③航空機又は他の無人航空機との衝突を予防するよう飛行させること
 空港周辺以外でもヘリコプターや他のドローンなどが飛行している可能性があります。
 飛行音が聞こえた場合には、自分のドローンの高度を落とし、近くに戻すなどするべきです。

④他人に迷惑を及ぼすような方法で飛行させないこと
 法規制というものがここまでファジーな記載でいいのか、という話です。
 リーフレットなどでは『危険な飛行禁止』と記載されており、人を追い回すような絵が併記されています。
 ただ、規制する側として柔軟に(悪く言えば恣意的に)運用出来るようこのような記載になっているのでしょう。
 ドローンはかなりの騒音を発生させますから、騒音問題なども念頭に置かれているのではないでしょうか。

 また、他人のプライバシーに対する配慮についても求められているものと思われます。

⑤日中(日出から日没まで)に飛行させること
 北海道では、冬期間かなり日照時間が短くなってしまいますから、注意が必要です。
 客観的な根拠を求めるのであれば『日の出日の入り』という検索ワードで、地域ごとの日昇・日没時間を調べることが出来ます。

⑥目視(直接肉眼による)範囲内で無人航空機とその周囲を常時監視して飛行させること
 これはかなり注意が必要です。
 中上位ランクのドローンの飛行性能は非常に優れており、あっという間に上昇し、見た目上は豆粒よりも小さくなってしまいます。
 また、コントローラ(送信機)の液晶画面でカメラの画像が常時見られますので、注意がそちらに行きがちとなります。
 しかし、『直接肉眼による目視』と限定されているので、カメラ越しでの確認はNGです。
 人口密集地区外の山林の場合でも、目視外の山の向こう側に飛ばすのは許されません。
 時たまメディアで取り上げられているVRゴーグルの使用も航空法に照らせば200g以上のドローンであれば国土交通大臣の許可が必要という事になります。

⑦人(第三者)又は物件(第三者の建物、自動車など)との間に30m以上の距離を保って飛行させること
 これも非常に厳しい規制です。
 水平・垂直ともに30mという規制ですから縦横斜め30mの距離を保持しなければなりません。
 不動産業で考えた場合、一辺30mの正方形の土地は約270坪で、かなり広い土地ですが、これは片側で30mと考えると前後左右の余裕を見れば1090坪と、とんでもなく広い土地が必要になります。
 (札幌市の標準的な価格帯の住宅は50~80坪程度)
 そう考えると人口密集地区以外の郊外の住宅地であっても、30mの距離は保持出来ない事も多いでしょう。
 ただ、『人または物件』と規定されている為、他人の土地が近くにあっても更地であればOKという事になります。

⑧祭礼、縁日など多数の人が集まる催しの上空で飛行させないこと
 これは当たり前とも言えますが、学校行事やライブ会場、民間スポーツクラブのイベントなど、公的でない集まりにも適用されるという点には注意が必要です。
 不動産業での活用という意味では、あまり気にする必要はありませんね。

⑨爆発物など危険物を輸送しないこと
⑩無人航空機から物を投下しないこと

 論外です。ドローンテロが流行っていますから、誤解されるようなことも避けるべきでしょう。

このように、ドローン規制では当たり前・常識的といえる規制と非常に厳しい規制とが混在しています。
 特に、目視外飛行と30m規制については、注意が必要ですから覚えておきましょう。

 
規制の対象となるドローン
以上のようにドローンの飛行に関しては、航空法上、『無人航空機』という扱いで、非常に厳しい規制が課されています。
特に市街地の飛行に関しては、国土交通大臣の許可を得ない限りほぼ不可能と言っていいでしょう。
前回紹介した不動産業で想定されるドローンの使途として、現状では原野・山林の調査にしか使えないといったのはこういった事情だったのです。

一方で、ドローンのうち重量が200gに満たないものは、『模型航空機』という扱いになり、航空法の規制の大半を受けないことになります。

200gに満たないドローンが航空法で受ける規制は航空法第99条の2のみで、空港周辺や一定の高度以上の飛行についてのみ国土交通省の許可が必要とされています。
ただし、公園や河川などの管理者のいる施設の飛行には管理者の許可が必要となりますし、公道上での離発着も出来ませんので、それだけは注意が必要です。
この規制を念頭に置いた上で、ドローンをどのように利活用していくのか、というのが重要な課題です。
次回は実際に運用しているドローンの機種について、紹介してゆきます。

札幌の不動産屋、ドローン活用を語る① ドローンの必要性

さて、今回から何度かに渡ってシリーズ記事『札幌の不動産屋、ドローン活用を語る』と題して、不動産業におけるドローン活用について、語ってみましょう。
ドローンというと、数年前から急激に安価・高性能になったこともあり、テレビなどでもよく取り上げられるようになったように感じます。

ただ、ドローンの運用や規制についてあれこれと書かれた記事はあるものの、それを具体的に特定の業界でどのように活用するのか、というノウハウを示した記事は、さほど見当たりません。

まぁ、そういう記事はアクセス目当てで検索にヒットする普遍的で当たり障りのない内容が多いというのが一つの要因。
また、ドローンに関する法規制はまだまだ明確化されておらず、グレーゾーンが多いという事情があります。
誤った法解釈で『こうするべき』と迂闊に示してしまうと、それが誤っている事が分かった場合に、ネット上での炎上のみならず、場合によっては刑事事件となる恐れもあるからでしょう。
 
ですから、今回のシリーズでは一応このような前置きを置いた上で、可能な限り突っ込んだ具体的な内容を記事としてまとめられればと思います。
 
【注意】
ドローンの利用については航空法を始め地域により様々な法規制があります。
本稿の内容はそれを網羅していることを保証しません。
などを参照の上、自己責任にてドローンを運用下さい。

ドローンの必要性

第1回の今回は、不動産業界におけるドローンの必要性についてお話します。
私が不動産業に携わる中で考える、特に札幌近郊の不動産環境におけるドローンの必要性・有用性について述べてゆきましょう。

①高所作業の高コスト化

不動産業において、『建物の管理』というのは一つの課題です。
業界外の方にはあまりピンとこなかもしれませんが、不動産業界には『管理会社』という、分譲マンションや賃貸マンションを管理する会社が存在します。
分譲の場合と賃貸の場合でかなり性質の異なる管理会社ですが、どちらにせよ建物の不備や不具合を監視する必要があります。

昨今、不動産管理会社の大きな課題として高所作業の高コスト化が挙げられます。

管理会社、工事業者問わず、最近、高所作業に関する費用が非常に大きくなっています。

・・・と、言うのも『屋根に昇れない』という人、かなり多いんですよね。
建物の維持管理に関するトラブルで、大きなウェイトを占めるのが屋根・外壁の問題で、こまめに点検をしなければ、雨漏りが発生する事になります。
正直に言ってしまえば、私が経営する管理会社でも、屋上点検の際に誤って滑落して労災事故が発生したこともあります。
(もちろん、労災を使って治療をしてもらい、治療中の配置換え等のケアも行ないましたが、とはいえ、本人の痛みや不便を考えるとそれでOKという話ではありません。)
私自身、不動産業に就いた当時は体力がないながら屋根の上へも昇っていましたが、現在は経営者として怪我をしては社の運営に関わりますので、高所作業は控えています。

就業人口の高齢化や若い方で高所恐怖症の方が多くなっている事、また、昇れる昇れないという以前に『わざわざ昇りたくない』という仕事に対するモチベーションの問題もあるでしょう。
今後、職人の高齢化や働き方改革だのが進んでゆくにつれ、高所作業にかかるコストは年々増加してゆくことが見込まれます。
 
そういう意味では『高所作業が出来る人になる』というのも一つの『稼ぐ方法』な訳ですが、今の教育体制の基ではなかなか、そういう職業の人口というのは増えてゆかないのでしょうね。
 
②建物の老朽化・樹木の伸長などの調査

前述しましたが、建物の維持管理に関するトラブルでは屋根と外壁に関するものが大きなウェイトを占めています。
札幌ではオリンピックから50年を経過する事もあり、古い建物が増加しており、Googleマップの航空写真を見ているだけでも、屋根が赤サビで真っ赤になった家が多く見受けられます。

屋根の錆は雨漏りの原因となりますし、それが躯体を弱らせ、シロアリの発生などにもつながりかねません。
剪定が行き届かず、枝木が張り出している築古戸建も多くなっています。

本来は屋根に昇るなどして点検するべきですが高所作業が高コストする中では、そう何度も高所作業をする訳にもいきません。
本格的な修繕は当然、屋根に昇るにしても初動点検、定期点検は可能な限りドローンで代替することが望ましいと言えるでしょう。
 
③建物からの眺望のシミュレーション
これは私の業態ではまったく出番がないのですが新築マンションの眺望を示すにあたって、ドローンで同高度から撮影した動画・静止画を使うという手法は、既に各デベロッパーが実施しています。
広告上、『ドローンで同高度から撮影したものです』等の注釈は必要ですが、眺望をウリにする場合には、イメージが付きやすい資料となるでしょう。

戸建の場合には、10~15m程度ですからあまり使い道はないかもしれませんが、ハウスメーカーなどが分譲する新築分譲団地では利用されるかもしれません。

④積雪時の調査
これは北国特有の問題ですが、ドローンの活躍による積雪時の調査にも期待しています。
人が利用していない土地・建物は当然除雪されていません。
札幌近郊では1~3月は1mを超える雪が積もりますから、立ち入っていく事も難しいような状況になってしまいます。

建物を取引するのであれば玄関までは除雪して、建物内を確認しますが、その場合でも建物の裏手の庭などにはなかなか手が回りません。
それ以上に、土地のみの取引や解体予定の建物など、わざわざ除雪をするコストを掛けられる案件ではない、という場合もあります。
勿論、雪のない状態を知っていることがベストではありますが、急ぎの取引などでそうはいかない場合に、ドローンでの調査は有用であると考えます。

 
⑤原野・山林の調査

これは不動産業者全体が、という事情ではなく、あくまでも私の業態での話ですが、原野・山林の調査においてもドローンは有用性を発揮します。

広大な、 或いは道路と接続していない山林や原野について、業務の依頼を受けた際に、数千~数万坪の山林の中を分け入っていくことは多大な危険を伴います。
積雪時は勿論危険ですが、冬でなくともヒグマが出ることもあれば、に滑落する危険性もあります。
また、航空写真だけでは全体の起伏や樹木の状況などを把握しきれませんから、
そういった土地の調査手段としてドローンは有用です。
 
とにかくドローンは有用だ!・・・けど・・・

このように、不動産業界においてドローンの必要性は非常に高いのですが、その一方で法律を順守してドローンを活用するのは非常に困難なのです。

前述の通り、ドローンの運用には航空法をはじめ様々な法規制があります。
これまでドローンの必要性を①~⑤の項目で紹介しましたが、合法的な運用では、原則的に建物の点検や市街地の撮影には利用することは出来ず、原野・山林の調査しか出来ないのです。

次回はドローンの活用を困難にしている各種の規制について、紹介してゆきましょう。

 
シリーズ『札幌の不動産屋、ドローン活用を語る』

胆振東部地震から1年、里塚の大規模被害は『液状化』が原因ではなかった?!

厚真を中心として甚大な被害を生じた北海道胆振東部地震の発生から今日で丁度1年となります。
札幌市における胆振東部地震での被害は、完全復旧までに二日を要した大規模停電と『液状化』被害であったと言われています。
液状化被害については、特に里塚1~2条や東豊線直上の東15丁目通の一部地域が甚大な被害が生じました。

しかし、今になってこれがいわゆる『液状化』による被害ではない可能性が出てきたのです。

シリーズ『胆振東部地震』

 ◇胆振東部地震で被災した札幌市内の不動産の流通について
 ◇清田区里塚で生じた大きな液状化被害と『防災カルト』の蠱惑
 ◇『液状化、里塚』の現実を見よう、夢想は不要だ
 ◇デマで市域の5.3%を貶めた札幌市民の敵、池上彰氏をどうしてくれようか。
 ◇胆振東部地震から9ヶ月、『液状化、里塚』はどうなった?

地震当時の報道



土砂崩れによって山肌が露わになった厚真地区の山林とともに、里塚で土砂が噴出し、1~2mの高さの汚泥で道路が埋め尽くされ、多数の建物が傾斜した光景は非常なショッキングなものとして報道されました。

更に池上彰の特番では、全国ネットでその原因が『清田区』が水田であったことによる『液状化』であると大々的に報じられました。

まぁ、これはひどいデマだった訳ですが、その辺りの事情は『デマで市域の5.3%を貶めた札幌市民の敵、池上彰氏をどうしてくれようか。』で言及しました。
Google検索で『池上彰 デマ』で検索をすると1年経ってもこの記事が表示される平均検索順位は10.2位との事です。

私の指摘

インターネット上では、地震から数日で『この地震はハザードマップで予知されていた』とか池上彰の番組に影響されたのか『この地帯は水田地帯だったので液状化した』という言説が散見されました。
確かに、この地域の一部は札幌市のハザードマップで『液状化の可能性が高い』と判定されていますが、一方で他に幾らでも赤いエリアはあるのに、他では深刻な液状化被害は生じていない事が説明出来ません。

また、水田であったから液状化した、という点については、池上彰の特番の他に戦前から戦後にかけての地形図で水田の地図記号が並んでいたことに端を発していたようです。

しかしながら、航空写真を見るに一定規模以上の営農が行なわれていたようには見えません。
傾斜地で出来る間に合わせの農業として、わずかに棚田があっただけのように見えます。

また、被害甚大な部分が三里川暗渠に沿っていたことから原因として浮上してきたのが、暗渠が液状化の原因であるというもの。

 
しかし、 同様の暗渠は近隣の『三里東排水』『里塚西排水』など多数あるのに、そちらでは『三里川』ほど大きな被害は出ていません。

つまり、胆振東部地震では、三里川暗渠の流域に集中的な被害が生じた事からも、三里川暗渠に何らかの個別的な問題が生じたのではないか。

あくまで個人的見解ではありますが、その『個別的な問題』とは、老朽化による決壊だったのではないか?と推察し、札幌オリンピックから50年を経過する札幌市では問題となっているインフラの老朽化について指摘しました。

札幌市の発表

しかしながら、札幌市の発表では、この被害をあくまでも単なる液状化として取り扱っています。
以下は札幌市ホームページで公表されている里塚の住民説明会の資料を抜粋したものです。

液状化した土砂が三里川排水に流入して土砂が流出し、地中が空洞化したという説明で、なぜ局地的な被害が生じたのか、という説明はなされていないように思います。

暗渠の排水が漏れ出していたのが原因?

今年6月に、この被害について新たな原因を示す記事が掲載されました。
あまり取り上げられていない記事ですが、重要な知見と考えます。
令和元年6月2日の北海道新聞の記事を引用します。(朱筆は私によるものです。)

土砂流出、空洞が原因か 里塚液状化 現地調査の教授報告
昨年9月の胆振東部地震による液状化で、地盤被害などが出た札幌市清田区里塚1で、地下水を集めて下流に流す地下排水溝(暗きょ)の上に地震前から空洞があり、この空洞が大規模な土砂流出を起こした可能性のあることが1日、札幌市内で開かれた「欠陥住宅被害全国連絡協議会」全国大会で報告された。調査に当たった国士舘大の橋本隆雄教授(防災工学)は「全国的にも例が少ない現象」と話した。

 協議会は地震被害などに取り組む全国の弁護士や建築士らでつくる。

 橋本教授は地震直後から土木学会のメンバーとして現地調査を重ね、開発事業に伴う地盤被害を防ぐ「宅地防災マニュアル」ができる1989年以前は、地下排水溝同士の接続方法が簡易だったと説明。「地震前から地下排水溝の水が漏れ、地中の空洞に多くの水が滞留し、その水を含んだ土砂が地震によって大量に流動した」と取材に対し指摘した。その証拠として、一般的な液状化で見られる「噴砂」が里塚では少なく、土砂が地中で水平方向に動いたと分析した。

 札幌市によると、液状化の地盤沈下被害があった里塚1の地下排水溝は78~84年に宅地造成した民間業者が市の許可を得て設置。市の推計では地震後約1時間で約1万立方メートルの土砂が流出した。これまで市は液状化による大量の土砂流出は、地下水位より下の盛り土部分の軟弱地盤が地震で液状化し、緩い傾斜地に沿って土砂が帯状に流動したと分析している。(久保吉史)

以上が引用です。

ごく簡単に説明をすると三里川暗渠では排水溝同士の接続が簡易であり、その隙間に水が入り込み、土砂を流出させて地下に空洞を生じさせていたものが、台風と地震のダブルパンチで急激に悪化したということです。
つまり、暗渠に個別的な問題・欠陥が生じていたのではないか、という私の推測を補強するものと考えます。

河川の維持管理は札幌市の責任、と責任転嫁するのは簡単ですが

三里川暗渠は札幌市河川管理課が管理する河川です。
しかし、この災害の責任を札幌市に求める考え方には賛同出来かねます。

そもそも、昭和54年に札幌市から許認可を得て三里川暗渠を設置したのは株式会社じょうてつであって、その施工の仕様について、札幌市が管理するのは困難であったでしょう。
竣工から40年が経って老朽化している部分もあるでしょうから、株式会社じょうてつに責任を求めるのも、筋違いと感じます。

では何が出来たのか、と考えたときに、札幌市に瑕疵があったと言えるのか、ということです。
例えば、基準が甘かった1989年以前の暗渠すべてを点検・補修することが出来たのでしょうか。
上記の河川網図でも分かる通り、実は暗渠というものはかなり多く存在しています。
自治体は限られた予算の中で運営していますから、その分他の予算が割を食ってしまいます。
仮に点検の結果、補修の必要が出たとして、約2m四方のコンクリートで出来た暗渠を補修するのに、地面を掘り返すのですから、自動車の通行は一定期間不可能になりますし、公共工事費も多額に上るでしょう。

これは不幸な河川災害ではありますが、それ以上でもそれ以下でもない、というのが私の考えです。
例えば堤防が決壊したであるとか、津波に襲われたという時に、国や自治体に明らかな不備がない状態なのに、恨み言を言い続けるというのは、怒りの宛所がないのは理解出来ますがちょっとどうなのかな、と言わざるを得ません。

自然災害の被害者に対して『仕方ない』で片付けるのは非情ですが、だからといって被害者が国や自治体に何を言ってもいいという話にはならないと思うのです。

ニュースソースとさせてもらって恐縮ですが、北海道新聞の報道姿勢にも、疑問を感じています。

この災害が、次の災害を生まない教訓になることを願います。

胆振東部地震から9ヶ月、『液状化、里塚』はどうなった?

シリーズ『胆振東部地震』
 ◇胆振東部地震で被災した札幌市内の不動産の流通について
 ◇清田区里塚で生じた大きな液状化被害と『防災カルト』の蠱惑
 ◇『液状化、里塚』の現実を見よう、夢想は不要だ
 ◇デマで市域の5.3%を貶めた札幌市民の敵、池上彰氏をどうしてくれようか。

『液状化、里塚』から9ヶ月

平成30年9月6日、北海道全土を大停電に巻き込んだ『胆振東部地震』から、9ヶ月が経過します。
『震災』というのは言葉の定義があるので、私は使いたくないのですが、札幌では簡単に『地震災害』の略として『震災』と使っている方が多いですね。
厚真を中心とした土砂崩れの被害は本当に痛々しいものがありましたが、実は札幌市周辺の被害は全然大したことがない、と当時からあえて言っていました。
震源地を除く北海道全土の問題は、2日に渡る大停電であって、かつて起こった平成のどんな大きな地震でもこのようなことはありませんでした。
これは北海道という島は本州よりも電力の相互的融通が出来ないという事情にもよるそうですが、それ以前の問題として北海道電力の危機管理の問題であると考えています。

そんな中で、札幌市内で甚大な被害が生じたのが札幌市清田区里塚1条1~2丁目での液状化現象です。

池上彰氏のデマ報道もひどいもので、『池上彰 デマ』の検索結果では当ブログもかなり高い位置にいるような状況です。

車まで埋まる汚泥と建物の大きな傾斜はかなりのショックを与えました。
札幌市民としては、里塚の液状化と東豊線の地盤沈下によって、地盤の良し悪しや不動産価値が話題となりました。

雪解け以降は、三里川暗渠や里塚東排水などの上流でも液状化が確認されたとの報道があります。

報道されない里塚のその後と住民の自警活動

しかしながら、その後の状況については、9ヶ月を経過しても詳しいことは全く分からないままです。
基本的にテレビを見ない人なので、北海道ローカル局での扱いはよくわかりませんが、インターネットで『里塚 液状化』と検索をしても昨年9月当時の報道しか表示されないのを鑑みるに、その後の報道はほとんどされていないようです。

北海道新聞の電子版を見るに年が明けてからも何度か記事が出ていますが、現地の写真などは見られません。
詳細な報道と言えばUHBの特集番組『傾き続ける我が家 ~がんばるべぇさとづか~』程度でしょうか。

以前紹介した通り、元々、地震発生当時から、旧国道36号線を除く液状化発生箇所には非常線が張られ、立入禁止になっていました。

SNSなどでは、立入禁止区域に入り込んで現地の写真を撮影する人や、災害時に多く見られる火事場泥棒などが問題視されていました。
それだけではなく、放火やいたずらなどの恐れがありますし、悪気がなくとも地盤の陥没などで怪我をしてしまう可能性もあります。

その為、被災時から平成31年3月7日までの間、通行規制が行われていました。
これはやむを得ない・・・というか当然の措置であったと考えています。

また、防犯の為、平成30年12月13日から4台のカメラが設置されました。

北海道文化放送(HBC)の報道によると防犯カメラは令和元年5月28日に8台が増設されたそうです。
「知らない人に自分の家が撮られて…(SNSに上げられたと)実際に聞いたこともありますから。残念というか、さみしくなりますよね」(里塚中央災害復興委員会・今北秀樹さん)
『液状化とは“別の悩み”…防犯カメラ8台増設 地震で被害の札幌市清田区里塚地区 北海道』https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190528-00000011-hbcv-hokより引用

封鎖が解除された里塚1条2丁目に立ち入る

公的な交通規制が敷かれている中で立入禁止区域に立ち入ることは言語道断です。
また、住居の敷地に許可なく立ち入ることは住居侵入罪にあたります。

しかしながら、前述の通り今年3月に交通規制は既に解除されている中で、住居の敷地に立ち入らないのであればそれは合法な行為です。
被災地の状況がその後どうなったのか、という事が調べてもほとんど分からないような現状は、健全であるとは思えません。

不動産流通の健全性を担保する為には、少なくとも下記の3つが明確化されていなければならないと考えます。
 ①どのような原因で現象が生じたか
 ②どのような被害があったのか
 ③それらの被害はどのように対策されて復興したのか

①原因については当時推察をしたのに加え、後日別途記事を用意します。
③対策についても、札幌市の住民説明会資料を中心に後日別途記事を用意します。

今回は②被害について、その状況を紹介してゆきます。

地震の当時、大量の汚泥にまみれた様子が報道された旧国道36号線沿いは、ほとんど回復しています。
ただ、泥が噴出した痕跡や歩道の縁石のズレなどは生じています。

ここから、液状化の原因となった『三里川暗渠』沿いの住宅地に入ってゆきましょう。
各所に道路の陥没が見られ、それが土嚢で応急処置されています。



ブロック塀や擁壁ごと沈み込んでいる
箇所が多く見られます。
更には、擁壁ごと崩壊している宅地も多数あり、重力で支えた地盤が地中から空洞化してしまった場合の危うさを思い知らされます。

併せて、復旧した地盤と宅地との間の高低差が1m程にもなっている箇所も複数あります。

公園は、道路や民有宅地内とは異なった復旧方法を採って水はけを良くして水を溜め込む雨水調整池のような用途とするようで、現在、砂利敷きを行なっています。

住民による自警活動の是非

前述の通り、交通規制は解除されていますが、現在も警備の為に『里塚中央ぽぷら公園』には札幌市の現地事務所の脇に警察車両が停まっています。

警察による警備以上に、町内会の有志による自警活動が盛んなようです。
各種の報道でも防犯の為に町内会の自警活動を行っている事が触れられていますし、前述の通り、町内会の負担で監視カメラを増設しているようです。

私も、現地を歩いていた処、遠くから大声で『オイ、アンタ』と高齢の男性に呼び止められました。

男性:『あんた、なにもんだ?』
私:『不動産業者の者です。』
男性:『何しに来たの』
私:『地震後の周辺状況を確認しに来ました。将来このエリアの土地を取り扱うこともありますので。』
男性:『どこの会社の人?』
私:『株式会社○○○○○○○○の細井と申します』
男性:『身分証明書出して』
私:『え?』
男性:『身分証ないの?』
私:『いや、いきなり一方的に身分証を見せろと言われてもアンフェアな気がするんですが・・・』
男性:『(町内会の腕章を見せて)私ね、ここの町内会の○○ってもんです』
私:『(ポケットに何も入っていないジェスチャーをして)すみません、今、身分証持ち歩いていませんで

(これは嘘ではなくスマホ以外は手ブラで行動しており、本当に持ち歩いていませんでした。)
男性:『この辺、物騒だからね、警察も毎日来てるし、アンタも気を付けなよ
私:『はぁ・・・』

別に手荷物検査を受けたとか身分証の提示を強制されたという訳ではないですし、身体的拘束を受けたという訳ではありませんから、これはギリギリ通常のコミュニケーションの範疇と考えます。
ただ、かなりピリピリとしていた様子で、攻撃的な対応であったことは間違いなありません。
いや、まぁ、私自身、不審者扱いされるのは致し方ないとは思うのですが、こういった自警活動がどこまで正当化されるのか、という疑問は正直あります。

勿論、前述の通り、火事場泥棒や放火、住居侵入などの犯罪の恐れがある以上、それを防ぐ目的で警察でカバー出来ない部分を自警活動で補おうというのは、至極当然の事です。

しかしながら、これだけ大きな被害があったエリアの被害状況がほとんど表に出てこないというのは、異常でしょう。
過去の十勝沖地震の際には、同じ清田区の美しが丘地区で液状化被害が発生しましたが、その際には『大ごとにしないでほしい』との住民からの要望があったという報道があります。

また、今回の里塚地区でも、住民からの札幌市や分譲業者への厳しい責任追及がある一方で、現地への立入りや報道の拒否があるそうです。

里塚で何が起こったのかが覆い隠されたままでいいのでしょうか?
果たして、このまま里塚の被害状況が覆い隠されたままでいいのでしょうか?
 

仮に、将来このエリアの土地を買おうという人がいた場合に、どのような被害があったのか、そしてどのような対策がされたのかという事が明確化されていなければ、安心して購入することは出来ないでしょう。

一方で、広く清田区の土地を購入したいという人がいたとして、どのエリアでどのような被害が生じたのかが明確化されていなければ、清田区の土地を買おうという気が起こらず清田区全体の不動産価値が下落してしまいます。

この町内の人々はご自身の所有する土地を将来売りに出そうという時に、こういった事実を覆い隠したまま売却しようというのでしょうか。

私は、池上彰氏がいい加減な情報で清田区全体の財産価値を棄損した際、それをこのブログで糾弾しました。

今回の記事では法令を遵守したほか、極力建物本体が写り込んでいない写真を選んで掲載していましたが、恐らくはこのような記事も自警活動を行っている町内会の方にとっては不愉快な存在であろうかと思います。

ただ、事実を明確化して社会として共有することが、里塚1条2丁目の方にとっても、それ以外の里塚や清田区の方にとっても、これから不動産を購入しようという方にとっても、仲介をする不動産業者にとっても・・・それが結果的に公益に資すると信じ、この記事を公開する次第です。

シリーズ『東雁来』⑤ 東雁来の歴史 ~戦後から平成まで~


さて、前回は明治から戦前までの雁来村・・・現在の東雁来の歴史を紹介しました。
戦前までの雁来村は牧畜が盛んな農村でしたが、それが平成最後の区画整理地、そして札幌市が自ら大規模に分譲するおそらく最後の住宅地である『ウェルピアひかりの』となるのか、紹介してゆきましょう。

前回までは終戦時点の牧草地帯であった雁来村を紹介しました。
明治23年頃として郷土史に記される雁来村の写真は、砂利舗装がされ、半円筒型の倉庫が立ち並んでいます。
また、左手前の倉庫には牧草の山と思われるものが積みあがっています。

前回も紹介した昭和27年の地形図ではこの通り、雁来村は一帯が牧草地帯になっています。
この後、昭和30年には雁来村が所属する札幌が札幌へ編入されます。
さらにその後に豊平町や手稲町が編入されて現在の札幌市域になります。

そして昭和34年には戦前から棚ざらしになってしまっていた鉄骨トラス橋の『雁来橋』が完成します。

明治からの計画であった鉄橋による雁来橋がようやく完成したという事です。

戦後の雁来村・・・改め、雁来では東区の他の地域に遅れ、ようやくタマネギの生産が広まりました。
昭和30年代の札幌では農地解放の影響もあり、宅地の造成分譲が進んでゆきますが、雁来ではとりあえずそういった兆候は見られません。

昭和40年代には、『ライラック団地』が造成されます。
これは現在の東雁来9~10条4丁目にあたるエリアです。
形状から、農地解放によって土地の払い下げを受けた元小作人の地主による開発だと思われますが、郷土史やインターネットでもその記録は見つけることは出来ません。(このサイトが表示されてしまいます。)
区画整理によって、現在は公園や町内会の名前に名残を残すのみです。

昭和50年代には、東雁来地区に再び大きな波が訪れます。
昭和50年従来は豊平川沿いを通っていた国道275号線を現在のルートへ変更する『雁来バイパス』が着工します。
それに伴って、昭和55年に国道275号線のルートの一部でもある『雁来橋』が完成します。

昭和58年には『東雁来地区区画整理事業』が着工します。
これは赤枠で囲まれた区画『ウェルピアひかりの』である『第二地区』ではなく、左下の赤枠の欠けた部分、東雁来6~8条1丁目と東雁来8条3丁目のごく狭いエリアで行われたものです。

昭和50年代の航空写真を見ると、まだまだ畑が多くなっていることが分かりますね。
戦前はほぼすべてが『草地』でしたが、航空写真からは北側が牧草地、南側が畑になっているように見えますね。
また、ライラック団地以外には、旧・国道275号線に沿って人家がぽつぽつと建っています。

昭和60年には雁来村から『東雁来』へ町名変更、ただし、条丁目が付いた部分と付かない部分がありました。
平成元年には東雁来地区区画整理事業の換地が完了します。
6年程度で完了する規模という事で上記の航空写真でも家がみっちりと立ち並んでいます。

平成3年には、一帯が都市計画の見直しに伴い市街化調整区域から市街化区域に編入され、住宅街として、より開拓のしやすい下地が作られてゆきます。
平成8年には『東雁来第二地区土地区画整理事業』が開始します。

事業の開始時点でかなりの畑が所在していたものが、土地区画整理事業によって農地が減少してゆきます。
元々の地権者から札幌市が土地を収用し、道路や公園を設けて住宅地を造成する作業が始まってゆきます。
そして、事業の開始から7年を経た平成15年度から『ウェルピアひかりの』として保留地分譲が始まります。
名前の由来はがしかりき』から、との事ですが、このネーミングセンスは・・・

平成15年に始まった『ウェルピアひかりの』の住宅分譲はその後14年に渡って少しずつエリアを拡大して分譲がされました。
一気に販売をするという手法では、将来、同時期に一気に高齢化・過疎化が進むということから、その対策という意味もあったのでしょう。
(まぁ、事業費の関係というのも大きなところですが。)

分譲から少し年数が経った南側のエリアですね。

公園もよく整備されており、広々とした街並みになっています。

この航空写真は平成20年前後のものと思われますが、まだ現在ほど開拓が進んでいません。
ここから更に、次から次へと宅地の造成分譲がされてゆきます。
札幌市による保留地の分譲の他、元々の地主さんによる仮換地の売却や、仮換地の上にアパートやテラスハウスを建築する、という動きも活発になります。

ウェルピアひかりのひかりのはバブル崩壊後に始まった土地区画整理事業であり、失われた20年とも言われる情勢下で分譲されましたが、終盤の開発には追い風が吹いたように思います。

国道275号線の両側にはDCMホーマック東雁来店を始め、スーパーや100円均一などの他、マクドナルドやゆで太郎など飲食店等、住民の生活に直結施設が充実してゆきます。
また、南側から国道275号線にかけて、工業地として数々の倉庫・物流センターが開業します。
そういった『働く場所』が出来ることで地域内で経済が循環し、住民のサイクルが形成されることで街が長寿命化する、という狙いもあるのでしょう。

さて、平成26年には消費税8%への増税があるということで、住宅やアパートなどの建築の駆け込み需要がありました。
平成27年には相続税増税によって、地主さんが土地を更地のまま所有しているリスクが高まり、貸家建築がブームとなりました。

平成29年には日本郵政の一大物流拠点『道央札幌郵便局』が開業します。
『郵便局』とは言いますが、窓口やATMは設置されていないロジスティクスセンターです。

そのような経緯を経て、平成30年1月には『東雁来第二地区土地区画整理事業』の換地が指定され、これまで『仮換地』であったものが、正式な土地として確定されました。
これを区画整理事業の用語で『換地処分』と言います。
実際に換地処分をされた1月は年が明けていますが平成29年度内なので、記録上は『平成29年度事業完了』とされています。

東雁来の現在の姿は、国土地理院の航空写真ではまだ開拓途上のものですが、Yahoo地図では、もう少し開発が進んだ状態が見て取れます。


東雁来地区には、まだ元々の地主さんが所有している畑や、換地処分を受けたものの、遠隔地におり手付かずの宅地が数多く残されています。

土地区画整理事業が完了した事で、不動産業者やハウスメーカーも、こぞって東雁来エリアの土地所有者の方に、売却やアパート建築の営業をかけているようです。

そういった意味で、これからもまだ伸び代のある地域であると考えてはいますが、一方で、過去にあった少子高齢化による住宅団地の空疎化と同じ轍を踏んではなりません。
今後も、『東雁来』『ウェルピアひかりの』の動きを注視してゆきます。

◆シリーズ『東雁来』関連記事

◇ シリーズ『東雁来』① 札幌市が分譲する『ウェルピアひかりの』ってどうなの?
◇ シリーズ『東雁来』② 『ウェルピアひかりの』ではどのような販促がされていたか
◇ シリーズ『東雁来』③ 東雁来『ウェルピアひかりの』の仮換地を売りたい人はどうすればいいの?
◇ シリーズ『東雁来』④ 東雁来の歴史 ~明治から戦前まで~
◇ シリーズ『東雁来』⑤ 東雁来の歴史 ~戦後から平成まで~

シリーズ『東雁来』④ 東雁来の歴史 ~明治から戦前まで~


さて、昨年ようやく札幌市による土地区画整理事業が完了した『東雁来』エリア、通称『ウェルピアひかりの』について何度か紹介してきました。 
このエリアが土地区画整理がされる以前、明治からどのような経緯を経てきたのかについて改めて紹介したいと思います。

今回は『東雁来』全体ではなくそのうちの一部、『ウェルピアひかりの』の範囲を地図で赤く囲み、比較してゆきますが、歴史の記述については概ね東雁来全域の歴史であるとご理解頂ければと思います。

東雁来地区の以前の名称は雁来村と言いますが、ここに最初に入植をした人々は、明治6年対雁村があまりに不便なので開拓地を替えて欲しい、と開拓使に要望をした人々でした。
彼らは明治4年に陸前国遠田郡馬場村(現在の宮城県遠田郡涌谷町)から入植した人々の一部です。
当初は同じく対雁村と呼んでいたそうですが、開拓使から紛らわしいので『雁来村』と改称するようにと命令が下りました。

そうして手に入れた代替の土地でしたが、豊平川は当時から氾濫を繰り返しており、土質も泥炭地(現在も札幌市の北側はほとんどがそうなのですが)で水はけが悪く、農業を営むには難しい土地でありました。
その為、当初対雁村から移ってきた人々は徐々に雁来村を離れ、最終的に残った人はほとんどいなかったという事です。

豊平川の氾濫や泥炭地質は他の札幌市北部の地域でも営農の支障となり、離散する開拓地が多かったようです。
寒冷地では細菌の働きが弱く、枯れた植物が十分に分解されずに冬になるという事を繰り返して土は泥炭となり、その泥炭はべたべたと粘土のように水を含みます。

国防と富国強兵のために北海道を開拓したい国としては、開拓民が離散することは避けねばなりません。
明治18~19年、北海道庁が樺戸へ向かう道路、現在の国道275号線を整備し、併せて明治19年には豊平川の雁来村付近にも築堤が出来、豊平川の氾濫が緩和されました。

明治28年には札幌監獄の囚人の労役として、雁来付近に堤防が築造されます。

こうして明治20年代になって若干堤防のようになって安定してきたため、雁来村には富山県や福井県などから入植した人々が定住するようになったとのことです。


こちらは明治29年に大日本帝国陸地測量部が発行した地形図に彩色をしたものです。
国道は現在よりも川寄りのルートを通っており、豊平川も蛇行しています。
また、地図左下の三角点通はまだ途中で止まっています。

また、地図の右上・北東側にはがこの付近に明治の早いうちから『牧場の茶屋』と呼ばれる場所があり、ここに売店や休憩所があったそうで、立ち寄った人々は必ず立ち寄っていたそうです。
今でいうところのパーキングエリアや道の駅ですね。
この後の時代、大正の地形図にも『牧場』と記載されていますが、ぼくじょうではなく、マキバと読むそうです。

この頃の産業というと主に農業ですが特にこの地域では燕麦が生産されていました。
札幌市東区といえば現在もタマネギが有名ですが、この頃の雁来村ではまだ生産されていなかったようです。
また、毎年秋にはサケが遡上しており、サケやマスを漁獲することもあったようです。

明治35年には雁来村が札幌村に統合され、札幌村字雁来村という町名になりました。(本文では継続して雁来村と呼称します。)
札幌の歴史に詳しくない方の為に解説しますと、ここで言う『札幌』は現在の札幌市東区にあたるエリアで、現在の中央区にあたる中心街のエリアは『札幌』といいます。

同じく明治35年には、雁来村で乳牛の飼育が始まり、雁来村ではその後酪農が盛んになってゆきます。
併せて、この周辺の農作物として牧草の生産が始まります。

雁来村では他にジャガイモデントコーンが生産されていました。
デントコーンとは、主にデンプンの利用や飼料としての利用を中心として生産されるトウモロコシです。
いわゆるトウモロコシとして食用されるものはスイートコーンと呼びます。

この頃の雁来村の農家さんは川を挟んで東側である現在の札幌市白石区米里や江別市に畑を持っていた方が多く、豊平川を渡るために、渡し船を持っている方が何人もいたようです。
豊平川に架かる最寄りの橋と言えば白石本通(現在の国道12号線)に架かる東橋であって、雁来村から直線距離で最低でも2kmありますから、普段使いをするわけにはゆきませんでした。(目的地が逆方向の為、単純計算で倍の4km移動距離が増える訳です。)

その為、当時から橋を架けたいという計画があったようで、北海道開発局は明治43年頃の設計図面を公開しています。
実際に建築が始まるのは明治、大正を経て昭和になってからです。


こちらが大正15年、大日本帝国陸地測量図発行の地図です。
『雁来』のほかで分かる事として『三角』として三角点通りが開通していること、画像中央右側の『場』という文字は『牧場』の一部であることなどがあります。
画像左下には『大谷地原野』の文字、大谷地と言えば現在、札幌市厚別区の中心地の地名ですが、場所としてまったく離れています。
元々『大谷地原野』現在の白石区米里、東米里、北郷、川北、川下などを含む一帯で、雁来を超える泥炭地・軟弱地盤地でしばらく開拓が進みませんでした。
元々『厚別』も札幌市南区の奥地を指す呼称ですから、札幌の歴史においては元々の地名と現在の地名の位置がズレでしまっている事が多いのです。

画像の中央左側の『興農園』は、北海道最初のデパート『五番館』の創業者、札幌農学校出身の小川二郎氏の会社で、種苗や農機具の販売を行なっていました。
店舗は中心部にあり、この場所では牧草の生産をしていました。
記録にはありませんがもしかしたら、出張所のような形で種苗や農機具も販売していたかもしれませんね。

さて、堤防が築造されたことによってマシになったとはいえ、その後も依然、豊平川は度々氾濫していました。
ネタバレをしてしまうと豊平川は昭和56年になるまで氾濫を繰り返していたのですが、豊平川の治水というのはそれほどに困難な課題であったと言えるでしょう。

北海道開発局によると昭和7~16年、郷土史によると昭和8~19年にかけて、豊平川の河川の付け替え=ルート変更が行われます。

川が氾濫は水の流れが激しくなり、川の各部分での水量が一定ではなく、主にカーブ部分から水が溢れてしまうことで起こります。
ですから、川の深さを一定にしてカーブを直線化する、という大工事が行われます。
第二次世界大戦中をも通して行われた大工事で、戦時下でも実行するほどまでに非常に重要な意味を持っていたと言えるでしょう。

併せて明治43年から計画のあった『雁来橋』の計画も30年近くを経てようやく動き出します。
前掲の設計図に従って鉄骨トラス橋の建築が昭和13年に開始されます。
しかしながら、大東亜戦争の勃発から鉄材が不足し、橋脚(ピア、ピーア、ピアー等と言います)を設置した段階で工事は頓挫してしまいます。

やむを得ず、昭和15年には『雁来橋』として木造の橋が設置されます。

このようにして戦時中にも関わらず、豊平川の整備が進んでいきます。
そして、昭和9年には雁来村のうち、国鉄の鉄道を超えた東橋周辺(現在の札幌市中央区の東12~20丁目付近)が札幌市に編入されます。

そして昭和20年には終戦を迎えます。
上は戦後昭和27年発行の内務省地理調査所の地形図です。
地図に記載の『雁来橋』は木造のものですが、白石区と結ばれました。
雁来村一帯には牧草地が広がっているように見えます。
逆に、燕麦やジャガイモ、デントコーンなども生産されているはずなのですが、地図記号は『畑』ではなく『草地』となっています。
また、酪農では乳牛だけではなく羊も育てていたようです。

どちらにせよ、戦後の時点で純粋な農村であった東雁来村は、どのようにして札幌で平成最後の区画整理事業地『ウェルピアひかりの』となったのでしょうか?
次回の記事では戦後から平成に至る歴史を紹介してゆきましょう。

◆シリーズ『東雁来』関連記事

◇ シリーズ『東雁来』① 札幌市が分譲する『ウェルピアひかりの』ってどうなの?
◇ シリーズ『東雁来』② 『ウェルピアひかりの』ではどのような販促がされていたか
◇ シリーズ『東雁来』③ 東雁来『ウェルピアひかりの』の仮換地を売りたい人はどうすればいいの?
◇ シリーズ『東雁来』④ 東雁来の歴史 ~明治から戦前まで~
◇ シリーズ『東雁来』⑤ 東雁来の歴史 ~戦後から平成まで~

はじめまして、細井全と申します

このブログより以前からこれまで6年ほどの間、『細丼 善太郎』という筆名を使っていましたが、この度、令和への改元を機に、本名を公開する事にしました。
 
細井 全(ほそい・ぜん)といいます、改めて宜しくお願いします。
 
◇『インターネットステルス』
これまで長らくの間、私はインターネット上で自身の形跡が追えないように努めてきました。
中学校の頃からインターネットをしていますが、生まれてからこれまで色々と愚かしい行為を山のようにしてきましたし、今でも品行方正であるという自信はありませんから表立った行動は控えていたのです。
 
かつては『細井全』や付随するキーワードを付けてで検索しても、出身大学の授業で使ったの電子登記申請に関する記事と、大学時代に勤めていた税理士事務所の社員紹介コラム(現在は削除)だけが検索されていたほどです。
 
現在でも、『細井全』と検索して私に関する記事が出て来るのは、学習院大学、経営する法人『株式会社トラスト-ING』の役員一覧、そして所属する『札幌不動産リスティング協会』の会員記事の3件だけです。
 
これは会社経営者としてという以上に同世代の現代人としてかなり少ない部類であると言えるでしょう。
 
しかしまぁ、平成29年に法人の代表取締役に就任した都合と、札幌不動産リスティング協会では顔写真まで公開しなければならないというルールがあり、そうも言っていられなくなって来ました。
 
◇バレバレの筆名

『細丼』などという苗字は実在しませんし、これが『細井』のもじりだという事は誰にでも分かることですから、これまでも『細丼善太郎』が私であることは札幌の同業者にはバレバレではあったのですが、それでも本名を不特定多数に公開したくないという思いから、細丼善太郎という筆名を使い続けていました。

昔はアクセス解析をすると『細丼善太郎 正体』とかいう検索ワードがあったりして、大笑いしたことがあります。
 
同業者以外でも『細井』という苗字にアタリを付けて検索をする人がいるようで、 一昨年からは『札幌 不動産 細井』で顔写真まで出て来るようになってしまいました。
また、このブログに関する問い合わせを経営する不動産会社の方に頂くような事態も生じて来ました。
この2年は既に『インターネットステルス』などと言っていられる状況ではなくなってしまっていたのです。
その為、渋々ではありますが、この度本名を公開する決断を下しました。
 
問い合わせやお仕事の依頼は法人ではなく当ブログの問合せフォームからお願いします(懇願)
 
 
◇今後の活動について

今後も経営者として社業に邁進するとともにブログについてもこれまで通りマイペースに更新してゆこうと考えています。

不動産売却や不動産コンサルティングのほか調査業務、執筆、講演などの依頼がありましたら問合せフォームよりご依頼下さい。
既存のお客様との兼ね合いからタダ働きはしませんが、報酬に見合った良い仕事はします。
何度でもこう書いておかないと、しつこくタダ働きを求めて来るメディア等が非常に多いので・・・
 
 
改めてよろしくお願いします。
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

『夕張市石炭博物館』リニューアル1年に満たない火災でこの後『夕張石炭の歴史村』はどうなるの?『ふるさと納税』での応援はどうなの?

 約1年前のゴールデンウィークに、私は『夕張石炭博物館』に赴き、その記事を書きました。

シリーズ『夕張市炭鉱博物館』

 ◇シリーズ『夕張市炭鉱博物館』【前段】
 ◇2018年4月末にリニューアルした『夕張市石炭博物館』に行ってみた
 ◇『夕張市石炭博物館』の問題点と改善に関する提言


平成31年4月18日 火災発生

 平成30年4月28日にリニューアルオープンした『夕張市石炭博物館』は、平成31年4月27日、冬季休業を終え、ゴールデンウィークを目前にオープンする予定でした。

 しかし、皮肉なことに4月18日の23時40分頃に『博物館から煙が出ている』との通報がありました。

 札幌ではすでにほとんど雪がありませんが、夕張は内陸の渓谷のため気温が低く、まだ雪が溶けきっていないようですね。

平成31年4月19日 報道が始まる


 深夜から消防が出動していたものの、火災は一向に収まらず、周囲に異臭を放ちながら煙を広げます。
 翌朝以降、マスコミ各社が報道を開始します。


 石炭に引火されている可能性が指摘され、北海道開発局⊃国土交通量や札幌市からも応援が駆けつけます。
 夕張川から水を汲み上げて坑道を水没させ、『窒息鎮火』『冷却鎮火』を目指すとの発表がされました。


関連事項として、今回のリニューアルに7億7000万円の巨費が投じられていたことも報道されます。

 原因として前日に補修のための鋼材の溶接作業がされていたことに関係があるかもしれないという報道がされます。

 施設は冬季休業中で、27日の今季のオープンに向けた作業が行われていた。石炭の崩落を防ぐため、作業員5人が18日午後3時ごろまでの約1時間、鋼材を溶接するなどし壁を補強。午後4時半ごろに施錠し撤収したという。
(朝日新聞 平成31年4月18日より引用)

平成31年4月20日 煙は止まるが消火活動が終わる目途は立たない

 3日目の20日、市消防本部などが注水で坑道を冠水させ、坑道内からの煙は収まった。火災は収束に向かっているものの、燃焼が依然として続いている可能性もあることから、消火作業は同日も夜を徹して行われ、鎮火は見通せない状況が続く。
(北海道新聞 平成31年4月21日より引用)


 水没によって煙は止まったものの、奥深い石炭層で燃焼が続いている可能性や蓄熱した石炭が再発火する可能性から、『鎮火』を認定出来ない状況が続いでいます。

平成31年4月21日 ふるさと納税の募集が開始

消防の注水で煙は収まったが、21日正午現在も鎮火は確認できず、修理や営業再開の見通しは立たない。
(毎日新聞 平成31年4月21日より引用)

・・・と、いうように、本館は無事であるものの見どころの一つである模擬坑道が水没している状態です。

 市は2007年に財政破綻し、全国唯一の財政再生団体のため、多額の修復費を工面するのが困難と判断。ふるさと納税を使い、返礼品なしで寄付の募集を開始した。「火災で模擬坑道が再び皆様にご利用いただけるまでに多くの時間と資金が必要。夕張市にとって象徴的な場所であり、温かい支援を」と呼びかけている。
(毎日新聞 平成31年4月21日より引用

 ふるさと納税は、ふるさとチョイスの該当ページから行なうことが出来ます。

これから『夕張石炭の歴史村』はどうなるの?

 鎮火が確認された後、水没した模擬坑道は、ポンプで汲み出して水を取り除くのでしょうが、まずはそれを公費で賄えるのか否か、という問題があります。

 入り組んだ坑道から安全を確保した上で水を取り除くという作業は、ある程度の援助はあるにせよ消防には出来ないでしょうし、まずはこれが大きな障壁となってくるでしょう。
 ふるさと納税がどの程度集まるのか、未知数です。

 当初4月27日に予定されていた今年のオープンは未定という形で発表があり、延期になる見込みです。
 とりあえず火災さえ鎮火してしまえば、当面の間は模擬坑道を除いた本館部分のみ公開するという方法が採られるとは思いますが、煙は止まったとはいえ、鎮火が確認されるまでの間、万全を期すために開業は見合わされるでしょう。

 非常に見応えのあった模擬坑道が見られなくなるというのは残念ではありますが、模擬坑道内には各種の炭鉱設備や機械も設置されており、火災により焼失したこれらを復元するのは並大抵のことではありません。

 財政再建団体の夕張市としては、ふるさと納税に期待をするしかない状況と言わざるを得ないでしょう。

 市長職務代理者の斎藤幹夫理事は「オープン時期は申しあげられない。鎮火と原因解明が先だ。本館に被害はない。再生に向けて進んでいきたい」と話した。

 「素人目で見ても、ここまで燃えていたら復旧は無理だと思う」。19日午前、沼ノ沢地区に住む小川昭雄さん(72)は現場に駆けつけ、高く立ち上る煙を見て嘆いた。「3月でJR(石勝線夕張支線)が廃線になった。この博物館がなくなったら、夕張には何もなくなってしまうのでは」

 住民の女性(65)は、多くの死者を出した81年の北炭夕張新鉱事故を思い出す。「模擬坑道は世界的にも希少な遺産。早く鎮火してほしい。市民みんなが心配している」と話した。
(朝日新聞 平成31年4月20日より引用)

 夕張支線の廃線もあり、暗い話ばかりではなく何とかなってくれるといいのですが・・・

余談:鈴木直道新知事の『勘所の良さ』

 平成31年4月20日には、先日の選挙で圧勝し、北海道知事に就任する夕張市の前市長、鈴木直道氏がインタビューに応じます。

「きのう続いてた煙だとか臭いも収まっていることみると(消火活動は)計画通り進んでいるのかなと」
(平成31年4月20日 FNNより引用)

 夕張といえば鈴木直道氏を連想する方も多いでしょうし、災害対応の迷惑にならない範囲で現地に急行し、『大丈夫だ』と落ち着いた様子で話が出来る、というのは大きいなと思います。
 全国区の知名度がある方が北海道の知名度を上げ、注目を集めるということを着実に進めてゆき、少しでも北海道が良くなっていってくれれば・・・と願ってやみません。

シリーズ『東雁来』③ 東雁来『ウェルピアひかりの』の仮換地を売りたい人はどうすればいいの?


当記事は平成28年5月9日の記事を一部改訂の上、再録したものです。
現在、ウェルピアひかりのの札幌市による保留地分譲は完了しており、民間で流通しています。
札幌市の分譲当時の状況を示す資料として、本記事を公開します。

さて、今回取り上げるのは東雁来『ウェルピアひかりの』です。

『ウェルピアひかりの』は、明日、平成28年5月10日から一週間に渡り公開抽選会が開始され、その後、公開抽選会で抽選とならなかった土地の先着順分譲受付が始まります。

既にゴールデンウィークには『ウェルピアひかりのゴールデンウィーク住宅祭』として、公開抽選会に先立ってプロモーションイベントが開催されました。

札幌の不動産市況は在庫の枯渇から、停滞ムードが漂いつつあるようですが、ありがたい事に私の身辺では新規の案件も安定的に依頼頂いており、長方形の更地から超難易度の無道路地や欠陥だらけの建物まで、バリエーションに富んだ仕事をさせてもらっており、楽しく過ごしております。

ただ、中古マンションの一般流通は在庫不足から下火になってしまっており、また、アパート・マンションなどの収益用・投資用の不動産に関しても、あまりに高値となってしまって売主側・買主側の双方とも身動きが取りづらい、というのが正直な処です。

そんなこんなで忙しくしており、ブログの更新もままならない状況ですが、『ウェルピアひかりの』に関しては毎年恒例の記事ですから、今年も書きましょう。

『ウェルピアひかりの』は、札幌市が唯一分譲しているニュータウンであり、
札幌市の戸建分野では今最も注目度の高い地区です。

平成26年から紹介してきた地区ですが、この地区の『土地区画整理事業』の完了予定は、平成29年度ですから、あと丸2年しかないという事になります。ちょっと寂しいですね。
(平成30年度~平成35年度は『清算期間』といい、いわば後処理の期間になります。)

さて、ここで『土地区画整理事業』という言葉について簡単に紹介しましょう。
『土地区画整理事業』とは『土地区画整理法』に基づいて行われる事業で、ざっと言えば、キタナイ市街地をキレイにして価値の向上を目指す事業
もっと言えば、道路や公園の整備を含む区画整理をする事で、土地や道路を直線に整え、利便性や財産価値の向上を目指す事業です。

『土地を切り貼りして四角く整理する』とでも言いましょうか。
その『区画整理の施行者が切れ端を集めた土地』『保留地』と言い、『元の地主が持っていた土地を切って四角く整理した土地』『仮換地』と言います。

まー、これはあくまでイメージの話であって、『保留地』『仮換地』四角い更地である事に変わりはありませんし、『仮換地』と言っても、元の土地とは遠く離れた場所になる事も多々あります。

そして、ぶっちゃけた話、整理する前と後で、土地の面積は、当然に小さくなります。
そりゃーそうです、道を広くして、公園などの公共用地を確保する事が『区画整理』なのですから。
この、目減りする部分を『減歩(げんぶ)』と言い、目減りの割合を『減歩率』と言います。

『ウェルピアひかりの』では、なんとその目減りの割合…『減歩率』は、50.70%にもなります。
つまり、土地区画整理事業によって、土地の面積は半分以下になる、という事です。
別の側面から見れば、土地の面積単価が2倍以上になる、とも言えます。 
これは別に不適当な数値という訳ではなく、区画整理前の状況を見てみると納得の行く数値です。

『ウェルピアひかりの』全体のうち『保留地』となった土地の割合は20.18%、
道路や公園となった土地…『公共減歩』の割合は31.53%ですから、残り48.29%が『仮換地』…『元の地主が持っていた土地を切って四角く整理した土地』です。
(数値については札幌市公式サイトの最新年度のデータから引用しています。)

そして、札幌市が冒頭に紹介したようなプロモーションイベントを開催したり、
SUUMOに特設コーナーを設置したりして分譲している土地は、区画整理によって『区画整理の施行者(札幌市)が切れ端を集めた土地』である『保留地』なのです。

区画整理の施行者(札幌市)はこの『保留地』を売却することによって、区画整理の為に支出した費用を回収する、というのが土地区画整理法のメソッドです。

道路や公園となった『公共減歩』、札幌市(施行者)によって分譲される『保留地』
それでは『仮換地』はどうなっているのでしょうか?

『仮換地』は『元の地主が持っていた土地を切って四角く整理した土地』ですが、
元の地主というのはどのような人々なのでしょうか?

既に事業が開始して12年が経過している平成20年当時の航空写真を見ても、この地域に関してはさほど人口密度が高かった訳ではない、という事が分かります。

更に昭和50年頃の航空写真を見ると、殆どが農地であった事が分かるでしょう。

ですから、『仮換地』のうちの大部分は、当時から東雁来で農業を営んでいた方々が取得しました。
広大な畑の半分程度の面積とはいえ、かなり大きな宅地が『仮換地』となってでしょうが、土壌改良の為に土壌の入れ替えが行なわれたり、道路が整備されたりしていますから、農業を継続していくことは現実的ではありません。

ご自身の住居を大きめに建てたり、アパート経営を行なっている方が多いように見受けられます。
都市計画上、事務所や店舗、倉庫などはごく限られたエリアにしか建設する事が出来ませんから、更地にしておくと税金が高く付きますからアパート経営をしていく、というのが王道でしょう。

区画整理事業が始まる以前にこの地区に住んでいたのは、農家の方だけではありません。
航空写真を見るとさほど世帯数が多い訳ではありませんが、雁来川沿いに民家が立ち並んでいます。
また、昭和40年代には現在の東雁来9条~10条周辺『ライラック団地』が形成され、当時流行りだった中規模な宅地造成が行なわれていた事が分かります。
(ちなみに、現在も『ライラック町内会』や『ライラック公園』といった地名が残されています。)

こういった、一般的な規模の宅地にお住まいだった方々も、区画整理事業に伴って、相応の移転補償金を受け取り、自宅を明け渡し、『仮換地』を取得する事になります。

『仮換地』に戸建を新築する人もいたでしょうが、それなりに高齢化の進んだ地区ですから、『仮換地』を売却した資金を元手に、マンションや施設に移るという方も多かったのではないでしょうか。

そして、第三の『仮換地』の取得者として、『不在地主』がいます。
地元の農家の方の血縁者が相続で引き継いだ土地が『仮換地』になったケースもあれば、原野商法のような『将来値上がりするかも…』という投機的な目的で購入されたケースもあります。

特に後者に関しては、ライラック団地などが形成された昭和40~50年前後に、道路もなく地盤が軟弱で、建物が建つ見込みが薄いにも関わらず札幌市外に分譲されたような形跡があり、
『どうにもならない土地をつかまされてしまった』人が多くいたようです。

そういった『不在地主』の方々にとって、この土地区画整理事業はまさに福音と言えるでしょう。
建物が建築不能だった土地が、多少目減りしても、ニュータウンの四角い更地に生まれ変わるのですから。
『仮換地』であっても『保留地』と同様に売却する事は可能ですから、開発中のニュータウンとして注目度が高いうちに売却して換金してしまうのも賢い手段です。

ただし、『不在地主』の方が取得する『仮換地』を売却するにあたっては、いくつかハードルがあります。

1.売却を依頼する業者は自分で見つける必要がある。
これは不動産を売却するにあたって共通のハードルですが、信頼できる不動産業者を探す必要がある、というのが第一段階です。
特に『不在地主』の『仮換地』は通常より特殊な取扱いが多くなる為、通常の売却よりも慎重に不動産業者を選んでゆく必要があります。

2.『仮換地』の取引は法律的に特殊な取扱いが必要になる。
ここまでに説明してきたように、土地区画整理法というのは、非常に厄介な法律です。
不動産業者の必須国家資格である宅地建物取引士試験では、土地区画整理法に関するテーマが必ず出題されるほどの重要項目ですが、実務上では、札幌でさほど多くが実施されていない都合、きちんと取引をこなせる不動産営業マンがどの程度いるか、未知数です。

3.札幌市の『保留地』がライバルになる。
これまでに書いて来た通り、札幌市は『保留地』を大々的に広告費を投入して分譲しています。
同じエリアで更地を売る、という事は必然的に札幌市の『保留地』がライバルになる、という事です。
『保留地』の価格はインターネット上で公開されてしまっていますから、様々な条件を勘案して多少上回る価格で成約する事は可能ですが、『保留地』の分譲価格を大幅に上回る価格での成約は見込めません。
価格がある程度固定している点、比較対象となってしまう土地が多く存在する点がネックです。

ただし、札幌市が大々的に広告してくれている分、エリアの認知度は高いですし、極論、札幌市の『保留地』よりも安い価格設定にしてしまえば、割安感があってかなり売りやすくなる、という事でもあります。

4.不動産売買には『本人確認』が必要になる。
実はこれが一番のネックとなり得るハードルです。
札幌近郊にお住まいの『不在地主』の場合にはさほど問題にはなりませんが、北海道外にお住まいの方が『仮換地』を所有している場合には、ちょっと問題となります。

不動産業者が売却を受託するにあたっては『本人確認』が必要になります。
どんな事を確認するかといえば『その人が間違いなく本人か』、『その人が不動産の所有権を本当に持っているか』、『不動産を売却する意志があるか』などです。

普通の感覚では考えられませんが『売主のなりすまし』『所有権がない売却』というのが、不動産業界ではよくあるトラブルとして、業界紙などで取り上げられています。

印鑑証明や権利証を偽造した完全に詐欺的ななりすましもあれば、他に相続人がいるのに自分だけで売却を決めてしまったり、という事もあります。
不動産業者が『本人確認』を怠ると、買主から損害賠償を求められる場合もあります。

そういった意味で、不動産業者としても『不在地主』との業務は慎重に薦めてゆく必要があります。
業者とケースによっては、遠方のお客様をお断りする場合もあるかもしれませんね。

『仮換地』を売却する場合、これらのポイントに留意する必要があります。
私としては、土地区画整理法の取り扱いや不在地主とのやり取り、可能な限り高値で成約するよう販売戦略を組んでゆく事を大前提に業務を遂行していますから、東雁来の『仮換地』を所有する『不在地主』の方からの依頼も受けています。

ウェルピアひかりのの『仮換地』の売却相談をご希望の方問合せフォームからご連絡下さい。
ブログへのメッセージでも対応致しますが、個人情報を含む事になるのでコメントはご遠慮下さい。

◆シリーズ『東雁来』関連記事

◇ シリーズ『東雁来』① 札幌市が分譲する『ウェルピアひかりの』ってどうなの?
◇ シリーズ『東雁来』② 『ウェルピアひかりの』ではどのような販促がされていたか
◇ シリーズ『東雁来』③ 東雁来『ウェルピアひかりの』の仮換地を売りたい人はどうすればいいの?
◇ シリーズ『東雁来』④ 東雁来の歴史 ~明治から戦前まで~
◇ シリーズ『東雁来』⑤ 東雁来の歴史 ~戦後から平成まで~

シリーズ『東雁来』② 『ウェルピアひかりの』ではどのような販促がされていたか


当記事は平成27年1月10日の記事を一部改訂の上、再録したものです。
現在、ウェルピアひかりのの札幌市による保留地分譲は完了しており、民間で流通しています。
札幌市の分譲当時の状況を示す資料として、本記事を公開します。

さて本日、1月10日から1月12日まで、多くの人は三連休が始まりました。
そこで、新築を検討している方への私からの提案なのですが、『ウェルピアひかりの』の新春住宅祭へ行ってみては如何でしょうか?

新築を検討している方でなくとも、不動産を勉強している方にお勧めです。

『ウェルピアひかりの』とは、札幌市東区東雁来にある、札幌市の新規分譲団地の名称で札幌市の新築市場では非常に注目度の高いエリアです。

まぁ、『注目度が高い』というのは、賛美両論あるという事でもありますが、その辺、私が不動産のプロとしてどう考えているかは、過去の記事を参照して下さい。

さて、その『ウェルピアひかりの』ですが、本日1月10日から成人の日の1月12日まで、『ウェルピアひかりの 新春住宅祭』なるイベントを開催しています。

これ、毎年シーズンごとに定期的に開催しているイベントではあるのですが、キャンペーンのための景品が、結構豪華です。

1.招運!!初夢抽選会
 計10組に1万円相当の金券、旅行券、食事券のいずれかをプレゼント
2.福袋プレゼント!
 毎日先着10名に生活雑貨3500円相当をプレゼント
3.開運!ぴかりん おみくじ抽選会
 抽選の小吉、中吉、大吉に応じてぴかりんグッズをプレゼント
4.W見学プレゼント!
 指定のモデルハウスを見学すると、『あったかブランケット』をプレゼント

※各プレゼントの応募の為には指定された数のモデルハウスを見学する必要があります。
 また、景品の応募には期間中1家族1セットのみなどの制限があります。

さて、私はなぜ札幌市やハウスメーカーの太鼓持ちのような記事を書いたのでしょうか?
それは当然、他にはない、面白い情報があるからです。

広告であれこれプレゼントと言われても、具体的に何なのか分からなければ、行く気も失せる
というものです。

本日、初日に来場をした知人から、景品の写真を預かりましたので、この際、景品の中身、見せてしまいます(∩´∀`)∩

まずは、『2.福袋プレゼント!
モデルハウス3軒を内覧してスタンプを集める事で、受け取る事ができます。
左上から紹介しましょう。
 ・マルチオープナー(栓抜き、キャップ明け等)
 ・折り畳み水切りボウル
 ・掃除用マイクロファイバーセット
 ・ミニ湯たんぽ
 ・ディズニー魔法瓶
 ・万能ピーラー
 ・折り畳みバケツ

年末のビンゴゲームの景品のようですが、割と役に立ちそうですね。

次に『3.開運!ぴかりん おみくじ抽選会
これはモデルハウス3軒ごとに1回、計3回までくじを引いた結果に応じて、小吉、中吉、大吉があるそうですが、知人は大吉を引き当てたそうです。

これも左上から紹介します。
 ・ぴかりんエコバッグ
 ・ぴかりんボールペン 3本
 ・ぴかりんメモ帳 2冊
 ・ぴかりんボックスティッシュ 2箱
 ・ぴかりんミニフラットホイッスル 2個
 ・ぴかりん反射ステッカー
 ・ぴかりんてぶくろ 2組
 ・ぴかりん絆創膏 5組

『ぴかりん』は『ウェルピアひかりの』のマスコットキャラクターです。

…うーん、大吉でこれですか…まぁ、しょうがないですよね。
小吉や中吉は、数の差こそあれぴかりんグッズの詰め合わせでしょうね。

4.W見学プレゼント!』は、茶色くて落ち着いた柄のブランケットだったようです。
これは、モデルハウスのうち指定された2種類を内覧した方に、もれなくプレゼントされるものですが、知人は受け取らなかったとの事です。

…と、いう訳で、明日と明後日の2日しか有効ではない情報ですが、札幌市が主導する住宅地分譲事業でどのようなキャンペーンがあったのか、今後のためにも大変資料性の高い情報であると考え、掲載しました。

最後に『1.招運!!初夢抽選会』ですが、モデルハウスを3軒内覧した後5つの景品のうちから1つを選び、後日、各2名の計10名に1万円相当のプレゼントが当選します。
5つの景品は下記の通り。
 ・全国共通すし券
 ・こども商品券
 ・温泉入浴回数券
 ・ガソリンカード
 ・札幌グランドホテルレストラン食事券

これは、それぞれ2名ずつの当選者しかいない訳ですから、如何に競争率の低い景品を選ぶかが、当選のカギになるでしょう。

すし券やガソリンカードは汎用性も換金性も高いですから、競争率は高いはずです。
こども商品券は子供服や玩具を買えるという事なので、これは微妙です。
狙い目は温泉券か食事券のどちらかでしょう。

まぁ、札幌市が税金を使ってこのように豪華なキャンペーンを実施している事には、あまり良い気持がしない市民の方もいらっしゃるのではないかと思います。

しかし、原発に反対して停止させたところで、それまでに原発を建設するためにかかった費用や、これから停止した後の原発を維持するためにかかる費用がゼロになる訳ではありません。

物事というのは、途上にあるものを瞬時にゼロにすることは出来ません。
それが現実的な考え方であって、良識ある人の了見というものです。

そういった意味では、私は札幌市の『ウェルピアひかりの』の分譲事業が、自身のビジネスと関係なく、一市民として成功してほしいと考えています。

まぁ、そんなこんなで、この連休に時間がある方で、
 ・住宅の新築を検討している方
 ・不動産業や建築業を勉強したい方
 ・都市計画と都市政策のフィールドワークをしたい方
 ・結構豪華なキャンペーン景品をタダでもらいたい方
・・・などは、『ウェルピアひかりの』へ行くことを個人的にお勧めします。

参加方法は至って簡単。
明日と明後日の10:00~16:00までに、現地事務所に行きましょう。
そしてスタンプラリーのカードを受け取って、各モデルハウスを内覧します。
現地事務所にもモデルルームにも駐車場がありますから、車でも安心です。
 ・ウェルピアひかりの 現場事務所
   北海道札幌市東区東雁来11条2丁目(街区番号2)



※ 前述の通り現在は保留地分譲は終了しており、現地事務所も現存しません。

◆シリーズ『東雁来』関連記事

◇ シリーズ『東雁来』① 札幌市が分譲する『ウェルピアひかりの』ってどうなの?
◇ シリーズ『東雁来』② 『ウェルピアひかりの』ではどのような販促がされていたか
◇ シリーズ『東雁来』③ 東雁来『ウェルピアひかりの』の仮換地を売りたい人はどうすればいいの?
◇ シリーズ『東雁来』④ 東雁来の歴史 ~明治から戦前まで~
◇ シリーズ『東雁来』⑤ 東雁来の歴史 ~戦後から平成まで~

シリーズ『東雁来』① 札幌市が分譲する『ウェルピアひかりの』ってどうなの?


当記事は平成26年4月7日の記事を一部改訂の上、再録したものです。
現在、ウェルピアひかりのの札幌市による保留地分譲は完了しており、民間で流通しています。
札幌市の分譲当時の状況を示す資料として、本記事を公開します。

一週間後、平成26年4月14日(月)から東雁来『ウェルピアひかりの』の保留地分譲が始まります。
毎年毎年の恒例行事でもあるのですが、この日から同地区の現地事務所が開き、資料も解禁になります。
『ウェルピアひかりの』札幌市の戸建分野で今最も注目度の高い地区です。

注目度が高い、というのは好評悪評色んな意味で…ですね。

好評としては『札幌市が分譲する新しい街並みで商業施設も充実』
悪評としては『泥炭地でとにかく地盤が悪い、水はけ最悪』
それぞれまったく別のところを見ているので、こればかりは相容れないんですよね。

私は商売柄、交通の利便と収益性・処分価値しか見ない人なので、自分自身が買いたいとは思いませんが、そういう選択肢もアリなんじゃないかな、とは思います。
ただ、自分が納得して購入したものであれば、それで良いのですが、情報を集めずになんとなく買ってしまって後で後悔、というのはあんまりだと思いますので、情報の一つとして『東雁来』『ウェルピアひかりの』について私なりにまとめてみます。

◆事業の概要

『ウェルピアひかりの』は地区計画『東雁来第二地区地区』区域で、平成3年度見直しに伴い市街化区域に編入、平成8年から土地区画整理事業を開始し、平成30年に完了予定です。
現在、札幌市と協賛業者が分譲を行っています。

余談ですが、第一区画にあたる地区計画『東雁来地区』は、昭和53年度見直しに伴い市街化区域に編入、昭和58年から平成元年まで土地区画整理事業により整理されました。

◆地盤の悪さ

さて、批判の対象となっている『地盤の悪さ』ですが、札幌市が提供する地震防災マップ液状化危険度図を見ると、あまり地盤が強いとは言えませんが、周辺にはもっと悪い状況の土地も多く、市内でここだけが極端に地盤が悪い土地である、という客観的根拠はありません。
まぁ、売主である札幌市の出した資料が客観的かは置いておいて、札幌市の公開する各種資料を否定する第三者的資料も公開されてはいませんからね。
(数値が良いのは、泥炭地の上に盛り土をしているから、という見解も聞きますが、それにしたって数値的な調査データを見たことがないのです。
 ただ、建築業・不動産業に携わる人間の経験則としては一考の余地があります。)

とはいえ、当の札幌市自身も、土地の概要に『軟弱地盤』と小さく書いて販売しています。
批判している方は、『札幌市主導で軟弱地盤の土地を売りさばくのか』という、良心的・道義的批判によるところが大きいように思います。

◆ニュータウンゆえの宿命

また『ウェルピアひかりの』の各種広告に記載されているようにこういったニュータウンには『子育てファミリー世代の皆さんが暮らしています』これはもちろん良いところでもありますが、短所ともなり得ます。

私自身がそういう造成地の出身なのでよくわかるのですが、山の中を切り裂いて造った住宅街や、地の果てを埋め立てて造った住宅街は、同世代・同所得層の方が同時期に購入する関係上、20年後、30年後には、地域全体としての高齢化に見舞われ、過疎化と地価下落が発生します。
そして、人口が減れば、民間資本のショッピング施設は容赦なく閉店してゆきます。

札幌市は『ウェルピアひかりの』のバス網を充実させると掲げていますし、高齢者や障碍者に優しい福祉の整った地域とする事も目標として掲げています。
地下鉄からもJRからも遠く離れた地区が、将来的に便利な街であり続けられるのか、どちらかといえば疑問符が付くと感じるのは、私だけではないでしょう。

札幌市主導で行った事業だから大丈夫、という保証も当然ながら出来ません。
札幌市は過去にも都市計画の大失敗と批判されるような事業をいくつも手掛けて来たのですから。

◆とはいえ、当面は便利な状態だと思いますよ

色々悪口みたいな事を書いてしまいましたが、どんな財産にだって不確定要素やリスクは必ず付いて回るものですし、そのリスクは原則、価格に反映しているのが資本主義社会です。
そういった視点から見ると、ウェルピアひかりのの分譲価格は不当に高額と言う事も出来ません。

また、今後、平成30年まで事業が継続してゆきますから、(こういう言い方が適当かは分かりませんが)今よりは便利になってゆくことが見込まれます。
『東雁来流通工業系業務地区』として、軽工業や配送センターも誘致しているところです。
札幌市としても意地と見栄がありますから、当面はこの地区の発展に注力していくのではないでしょうか。
そういった意味で、ここ十数年単位極端に状況が悪化するかと言えば、私はNOと答えます。

いつ大地震が来るか、20年後、30年後の地価がどうなっているのか、そんなことは誰にも保証出来ませんし、そんな事を言っていたら財産なんて持てません。
どのような資産を買うにせよ、『割り切り』『納得』が肝要です。

4月14日の分譲開始に伴い、各種販売資料も公開されますので、何か興味を惹くような内容があれば、またこの地区を取り上げます。

◆個人的には…

ウェルピアひかりのは『スポーツのまち』だそうですが、計5面あるサッカーコート(+2面のフットサルコート)に時代を感じてしまいますね。

1面がコンサドーレ札幌ユース、2面が札幌サッカーアミューズメントパーク、2面が東雁来公園サッカー場だそうで、それぞれに所有者は違うそうです。

これらのコートは平成10年代の後半に開業したようですが、平成10年がコンサドーレ札幌のJリーグ加盟平成14年がワールドカップですから、本当に、時代背景がよく出ているなぁという印象ですね。

昭和の頃にも各地の広場に野球場を造って、現在その野球場がどうなっているのかを考えれば、もうちょっと合理的なものの考え方をしてくれてもよいような気がするんですけどねぇ…

◆シリーズ『東雁来』関連記事

◇ シリーズ『東雁来』① 札幌市が分譲する『ウェルピアひかりの』ってどうなの?
◇ シリーズ『東雁来』② 『ウェルピアひかりの』ではどのような販促がされていたか
◇ シリーズ『東雁来』③ 東雁来『ウェルピアひかりの』の仮換地を売りたい人はどうすればいいの?
◇ シリーズ『東雁来』④ 東雁来の歴史 ~明治から戦前まで~
◇ シリーズ『東雁来』⑤ 東雁来の歴史 ~戦後から平成まで~

シリーズ『澄川』⑨ 器械場道路でアシリベツ器械場に行ってみよう!


さてはて、散逸的ではありますが澄川の歴史に関することを色々と紹介して来ましたシリーズ澄川ですが、9回目を迎えました。
3年前からのシリーズのリブート記事が多くなっていましたが、今回は完全新規書き下ろしの記事となります。

澄川で第一の道路『本願寺道路』、第二の道路『器械場道路』、第三の道路『平岸澄川線』のうち、明治の澄川の木材供給拠点としての在り方を示す道路として、最も重要な道路は『器械場道路』である、と紹介しました。

現在の滝野に当たる『アシリベツ器械場』にはお雇い外国人ホーレス=ケプロン氏が設置した水力式器械製材所があり、そこで製材された木材を札幌市街の中心部へ運び出す為の道路が『器械場道路』であった訳です。
大正5年の地形図を見てみましょう。

次に、現在の地図にルートを落とし込んだものを見比べてみましょう。

現在の『平岸街道』の一部となっている『本願寺道路』を南平岸の南側で分岐したのち、地下鉄澄川駅の東側を経由、澄川小学校、澄川中学校、澄川南小学校を経由して滝野方向に抜けてゆく長い道です。

なお、青線の中が抜けている部分は市道『福住桑園通』の指定区域、太い青線となっている部分は市道『澄川厚別滝連絡線』の指定区域です。
『澄川厚別(アシリベツ)滝連絡線』は、ほぼ器械場道路のルートを辿っていると言っていいでしょう。

では、『器械場道路』は現在どのような姿になっているのでしょうか?
実際に『器械場』に行ってみよう、というのが本記事の趣旨です。

まず、本願寺道路との分岐部分、南平岸駅の南西側ですね。
市内でも有名なホビーショップである『オーム模型店』が写真左手にあたります。

左側が『器械場道路』、右側が『本願寺道路』で、間にある緑の木々は『天神山』のものです。

同じ地点から北方向を振り返った写真です。
左手側にはこのあたりの小学校としては最も古い『平岸小学校』があります。
平岸全域は勿論、昭和40年代までは澄川の奥地からここまで通学してきていたと言います。

そこからまっすぐ澄川駅の東側を経由し、澄川小学校を経由してゆくと、澄川5条5丁目付近で右手側に分岐をします。
ここで左手側の道路を通ると先ほど触れた『福住桑園通』のルートで、クラーク博士像のある羊ヶ丘展望台、そして札幌ドームのある福住へと到達します。

ここからが現在の市道の枠組みでは『澄川厚別滝連絡線』となります。

旧『機械場道路』の区間でも、ここからは片道1車線となります。

左手側には『澄川北緑地』が広がります。
かなり広い緑地ですが、遊具や設備はそんなにありません。


左手奥に見える緑色のフェンスが澄川中学校の敷地です。

左手側は『木挽山』の傾斜で、かなり急な坂道になっています。
看板にも書かれている通り、除雪車が登れない為、冬期間通行止めになっています。

さらに進んでゆきますと澄川5条・6条と9丁目・10丁目の交差点にぶつかります。
この交差点を地元の方は『五差路(ごさろ)』と呼びますが、実際の交差点は通常の十字路(四差路)になっています。
実はこの交差点はオリンピック頃に整理されるまで実際に5本の道路による交差点≒五差路だったのです。
現在は、その姿を偲び『五差路記念公園』が設置されています。

かなり大きな滑り台がある立派な公園ですが、周囲の通行量が多いのにも関わらずフェンスは設置されておらず、ボール遊びなどには適さない造りになっていますね。

ここでメインストリートは『澄川通』にバトンタッチして、『器械場道路』は五差路記念公園を東側に迂回したルートを通ってゆくことになります。

『器械場道路』は元々が尾根道ですから、くねくねとアップダウンしながら進んでいくことになります。

札幌オリンピックの際に真駒内競技場への道として整備された『五輪通り』と陸橋で立体交差します。
『五輪通り』は札幌オリンピックの際に整備された、真駒内競技場へ通じる道です。

橋を下り方向に進んだ時左手側(東側)から西岡方向を見た写真です。
逆の右手側(西側)、真駒内方向を見下ろした写真です。
そこから『器械場道路』は澄川5条と6条の間を10丁目~13丁目の住宅街を進んでゆきます。

住宅街の南端、都市計画道路『水源地通』との交点に到達しました。
ここから先は市街化調整区域の山林になります。

アシリベツ器械場の跡地にある滝野霊園の案内板も掲出されています。
ここから9km山林

下には市内各所のラブホテルの立て看板が打ち捨てられているのがなんとも・・・

市街化調整区域側、南東角には介護施設『ライフふくまつ』があります。

そこから少し南に進むと光塩女子短期大学西岡キャンパスが。
インターネットで検索をしても何をやっている校舎なのか分かりません。
1987年、昭和62年完成とのこと。

光塩学園周辺の路肩は道路との高低差が大きく、路肩軟弱の看板が立っています。

ここからしばらくはゴルフ場の裏道となっている山林をひたすら9km進むのみ。

中間には陸上自衛隊真駒内射撃場があります。
ちなみにこちらは豊平区西岡の市街化調整区域に所在しており、『器械場道路』は南区と豊平区の境界ともなっています。
古い道路ほど、境界線となるという部分もありますが他に目印がない、というのもあるかと。

スポーツ競技で射撃をやるような場合には許可を得て立ち入ることも出来るそうです。

あとは器械場までひたすら山林、山林、山林・・・


道路の舗装状況がかなり悪くなっている箇所も多くなっています。
この坂を下ると、滝野すずらん丘陵公園に到達します。

この写真の撮影は平成28年9月で、記事執筆現在から2年半前になりますが、この頃は器械場に対する理解が十分ではなく(今も十分ではありませんが)、この周辺の事が分からずに写真を撮っていました。

その為、器械場の跡地とされる場所にある記念碑『厚別水車器械跡』について、撮影が漏れてしまいました。
これも平成10年に建立されたもので、少ない資料からはおそらくアシリベツの滝の周辺であろう、という程度の推察しか出来ません。
明治期の地図がない場所ですからもしかしたら、別の場所に存在していたという事もあるかもしれません。

余談ですが、『器械場』で検索した際に出てくる『器械場入口』というバス停。



南区や澄川図書館の記述では『器械場の名前を平成に残す』ものとされています。
嘘ではないのですが、こちらは道道341号『真駒内御料札幌線』に所在するバス停ですから、『器械場道路』とは関係ありません。
現在、滝野へはこの道道341号線がメインのアクセス道路となっており、滝野霊園のメインの入口もこちら。

先ほど看板にも描かれていた滝野霊園のシンボルのモアイ像も道道341号線側にあります。

この道道341号線は戦後の昭和36年に制定された道で、それまでの地図を見ると道路形状がかなり怪しい部分があります。
昭和19年にこの周辺の地名が『滝野』に改められるまでは『器械場』という地名でしたから、元々にアシリベツ器械場に由来するとはいえ、バス停に関しては地名としての『器械場』の入口であると考えた方がよいでしょう。

・・・えーと、ちょっと分かりづらいですかね。
バス停『器械場入口』は、アシリベツ器械場の入口という意味ではなく、器械場が閉鎖された後の集落『器械場』の入口なのではないか、という事です。

まー、アシリベツ器械場は明治19年に閉鎖していますから、当たり前っちゃ当たり前なんですけどね。

さて、今回は2年半も寝かせていた写真を引っ張り出してきて器械場道路のルートを辿ってみました。
道路を辿る記事って、撮影の為に車を停めるのはなかなか憚られますし、冗長になりがちなのでどうかと思いましたが、また機会があればやってみたいと思います。

シリーズ『澄川』⑧ 澄川南部の大開発『緑ヶ丘団地』


当記事は平成29年2月16日の記事を最新の状況を反映し改稿したものです。

さて、前回のおさらいに昭和36年~昭和39年の航空写真を見てみましょう。

この写真は阿部造林山の最後の姿を写したものであると言えます。
東西に走る『真駒内養護学校線』の南側については、森林となっており、まだ開発が進んでいませんが、これが昭和39年にすべて伐採され、跡地は土地区画整理法に基づき造成され、分譲されていきます。

昭和45年『札幌市緑ヶ丘区画整理組合』が発足し、『緑ヶ丘団地』の計画が始まります。
これには北海道・札幌市ともに行政が深く関わっていたようですが、実際の造成事業は丸紅株式会社が受注しました。

組合の理事長は 阿部則宏といいますから、阿部与之助氏の親族であろうかと思います。
(ただ、札幌市の開拓初期には他にも阿部姓の有力者が数名いますし、阿部則宏氏の氏名で出てくる資料がないので、はっきりとしたことは言えません。)

『緑ヶ丘団地』昭和45年のうちに着工し、昭和48年に完成しました。
札幌市によると施工面積37.0ha、総事業費18億566万円という、大事業です。
『郷土史すみかわ』によれば施工面積は37.2ヘクタールとされていますが、坪に換算すれば11万2529坪という事になりますから、これは定山渓鉄道が澄川で分譲したすべての団地の約3.2倍の施工面積となります。
定鉄団地の15箇所分とんでもない規模の造成であったという事が出来ますね。

造成途中の様子です。次に現在の様子を同じ角度からGoogleアースで見てみましょう。

郷土史によると造成工事中は舞い上がった火山灰が周囲に降り注いで大変な事になったそうです。
重機騒音やら、下水の問題もあって周辺住民は反対運動を起こしたようです。

この造成で出来上がったのが『紅桜大擁壁』です。
他にも西岡側や器械場道路の西側にいくつか擁壁が築造されていますが、私の中では、紅桜大擁壁が一番面白いという風に感じています。(あくまで個人の主観です。)

『郷土史すみかわ』256ページの記載によると、『境界の石垣などは本道最初の西ドイツ特許の特殊カラースプリットンブロックを使用するなど、造成にも工夫が凝らされている』と書かれているので、大擁壁に利用されているのでは?と考えて調べてみましたが、スプリットンブロックとは石のような風合いを表現したブロックのようですから、鉄筋コンクリート打ちっぱなしの大擁壁に使われた工法ではないようです。

どうやら、先に述べた器械場道路の西側の擁壁が、カラースプリットンブロックであるようです。
(西岡側の擁壁はカラースプリットンブロックによるものと、コンクリート打ちっぱなしによるものが混在しています。)

造成によって阿部造林山の在り様は大きく様変わりしました。

昭和48年に完成した『緑ヶ丘団地』は、昭和47年に開催された札幌オリンピックによる、札幌の急激な人口増加の影響もあって、ベッドタウンとして発展を始めます。
ただ、以前も紹介したように、現在の13丁目以南の桜山の部分に関しては、当初、宅地開発の計画があったものの、給水等の事情によって宅地開発が頓挫し、市立澄川南小学校の校区が南側に著しく偏っているという現状を引き起こしていますから、これは高度経済成長後の札幌オリンピック開催をもってしても、人口増加は予想より控えめであった、という事なのでしょう。

また、昭和43年公布・昭和45年施行の『都市計画法』によって、市街化区域と市街化調整区域に枠組みが設定される事で、市街化調整区域である阿部造林山の南側エリアの開発が出来なくなった、という事情もあるでしょう。

札幌オリンピック前後の負債というのは現在にも繋がっていて、不動産屋である私を悩ませています。

まー、そんなこんなで完成した『緑ヶ丘団地』なのですが、実は『緑ヶ丘団地』という名称がどこからきているのか、分かっていません。

普通に考えれば、造成事業者である『札幌市緑ヶ丘区画整理組合』による命名だと思いますが、それより以前の昭和36年、定山渓鉄道が最後に設置した停留所に『緑ヶ丘停留所』があり、これは現在の『真駒内駅』の南端付近(かなり南側です)に位置するというのですから、昭和48年に完成した『緑ヶ丘団地』と同一視してよいものかどうか、時系列的にも立地的にもどう判断してよいものか、正直なところ皆目見当が付かないのです。

緑ヶ丘という地名は全国各地にありますから、
高台の住宅地に付ける昭和当時の流行りの名称が偶然一致しただけで、深い意味はないのかもしれません。

また、今となっては、札幌市内でも丸紅が分譲した清田区里塚の『緑ヶ丘団地』の方が有名かもしれません
『里塚緑ヶ丘』は地名としてもはっきり設定されていますし、
丸紅の『平岡公園ベニータウン ライブヒルズ』は、商社ならではの圧倒的な広告費とブランディングにより、
今や『きよたネーゼ』なる造語を生み出し、挙句は清田区が公式にきよたネーゼを嘱託するに至りました。
 平成27年1月15日 きよたネーゼ委嘱式
  http://www.city.sapporo.jp/kiyota/kocho/event/150115.html
 ※ 他にも中央区には緑丘小学校があります。

奇しくも、澄川の緑ヶ丘団地平岡の緑ヶ丘団地同じ丸紅が関与した分譲地です。
40年以上が経っているとはいえ、同じ自治体内で同じ会社が同名の分譲団地を造成するな!と思うのですが、
まぁ、澄川の緑ヶ丘団地に関しては正式な地名でもなく、いわゆる愛称であって、
しかも少しずつ忘れられつつある、というのですから、あまり強く言ってはいけないのかもしれません。

ともかく、そのようにして、阿部造林山は緑ヶ丘団地へと生まれ変わった訳です。
それに伴って、数々の擁壁が築造され、その中の一つとして『桜山大擁壁』がある訳ですが、
これも造成から45年を経過し、老朽化しつつあります。
札幌オリンピックの頃にこの地区に移り住んだ人々も高齢化し、徐々に住民も移り変わって来ました。

『形あるものはいつか壊れる』というのは慣用句でもありますが、一つの真理です。
紅桜大擁壁も含め、この一帯の擁壁の大半は札幌市が道路区域として管理していますが、
半世紀を迎え、また災害発生リスクも高まる昨今、どのように管理されてゆくのか、気になる処です。

ところで、紅桜大擁壁の低地(西)側『緑ヶ丘団地』には含まれていません。
澄川4条11丁目~12丁目の範囲は『桜ヶ山団地』として、別の分譲事業者によって分譲されたものですが、下水が設備されないとか道路の権利関係やらで分譲事業者と住民間で裁判となり、その恨み節がたっぷりと『郷土史澄川ものがたり』に記録されています。

分譲から裁判による解決までに20年以上を要したこのトラブルについては、分譲事業者の名称をウェブ検索しても現在は出てこないこともあり、当然に住民と分譲事業者の双方に言い分があったものと思いますから、あえてここで記載して情報をインターネットに分散させる事はせずにおきます。

ご興味のある方は『郷土史澄川ものがたり』123~127ページをご覧下さい。

<参考文献>
1.『郷土史すみかわ』昭和56年発行 澄川開基百年記念事業実行委員会
2.『郷土史澄川ものがたり』平成14年発行 澄川地区連合会郷土史編集特別委員会
3.『株式会社じょうてつ100年史』平成28年発行 株式会社じょうてつ

事故物件公示サイト『大島てる』への削除依頼の方法とは?

不思議な話、最近また『大島てる』に関する問い合わせや相談が増えています。
◇ 大島てる
 http://www.oshimaland.co.jp/

私はテレビを見ない人で、彼のSNSもフォローしていないので、大島学氏の活動について詳しくないのですが、メディア露出が増えて来たのでしょうか。

この記事を公開する平成31年3月には、官報掲載の破産者情報を地図に落とし込んだ『破産者マップ』なるサイトが公開され、大きな話題を呼ぶとともにわずか数日で閉鎖されました。
この『破産者マップ』についても『大島てる』との類似が指摘されたり、大島学氏がコメントを出していたりします。

◇ 破産者マップについて事故物件サイト大島てるが緊急コメント「私が運営しなかった最大の理由」とは!? 弁護士見解も
 https://tocana.jp/2019/03/post_88663_entry.html

まぁ、こういう事を契機に検索ニーズが高まって、このブログにたどり着く人が多少増えたという事なのでしょう。

私はSEOをあまりやる気がないという話は記事中でも度々触れていますが、最近、やる気のないSEOの為にデータを見ていた処、Googleの『検索パフォーマンス』で『大島てる 削除依頼』『大島てる 削除』検索順位1.1のスコア。
念のためBingでも検索しましたが、広告とYahoo!知恵袋に次ぐ3位。

え、マジで?Σ(゚Д゚;というのが正直な感想。

『いやいやいや、大島てるのサイトには削除依頼の方法が公開されているはずですし、弁護士でも何でもない私には何も出来ませんよ?』というのが本音です。
別に私は『大島てる』の相手をして儲かる訳でもありませんし。

というか、検索上位に表示される記事『事故物件扱いされた物件についての『大島てる』氏とのやりとりを公開します』も、削除依頼の方法をまとめたものではありません。

大島学氏は色々なインタビュー記事で事実であればどんな圧力があっても削除しないが、事実無根の書き込みがあればきちんと対応するという趣旨のことを語っていますし、私も『大島てる』に誤った情報があれば、最近はその都度メールして削除してもらっています。
(インタビュー内容はあくまで趣旨であって原文は実際のインタビュー記事を参照してください。)

ですから、『大島てる』の誤情報は『手順さえしっかりとしていれば、簡単に削除してもらえるもの』という認識を持ってしまっていました。

しかし、よくよく調べてみた処、このブログの検索順位が上がってしまった理由が分かりました。
現在、『大島てる』への有効な連絡手段が公開されていないんですね。

『大島てる』で公開されている『お仕事依頼』のリンクでは『削除依頼はここでは受け付けておりません』とはっきり書かれています。
また、『大島てる』と『ファンキー中村』は中の島地区の凋落を嗤うかで紹介した通り、投稿へのコメントでの反論はまったくの無駄です。

コメントは地図上では表示されませんし、『怪談』という悪質なデマに対する正当な指摘であっても半年近く放置されます。


まぁ、『大島てる』への投稿やコメントの数を考えれば、いちいちチェックも対応もされないという事は、悲しい事ですが現実です。

そして、削除依頼のフォームなども無ければ、『大島てる』への連絡先の記載もありません。

少なくとも、高額で成約したマンションを『大島てる』に事故物件扱いされるの巻の元記事を掲載した平成27年当時はメールアドレスも公開していたし、削除依頼についての注意書きも掲載していたと記憶しています。


掲載場所は『大島てるオフィシャルブログ』でした。
今回、改めてオフィシャルブログの記事を『削除』というワードで検索しましたが、当時掲載していたメールアドレスや削除依頼の手順などは、見当たりませんでした。

ちなみに、私が知っているメールアドレスをウェブ検索しても、掲載されているサイトは殆どありませんでした。

これでは、『削除依頼を受け付ける』と公言しておきながら実際に削除依頼をしたい人にその方法は示されていない。
その一方で、事故物件の投稿はデマであってもサイトから『事故物件の新規投稿』でわずか3クリックで完了してしまう。

これはあまりに不公正なバランスであると言うほかありません。

しかも、大島学氏はそれを糧として講演活動やメディアやイベントへの出演で報酬を得ている訳ですから、責任は当然に発生しているというべきでしょう。

バランスを考えれば、削除も同じくらい簡単に出来るようにするか、新規投稿に裏付け資料の添付を要請するなど複雑化するなどしなければ、とてもフェアとは言えません。

しかし、私は弁護士でも何でもない、ただの地方都市の不動産屋ですから、『大島てる 削除』『大島てる 削除依頼』と検索して来る方に対しては何もして差し上げられません・・・と、思っていました。

私が削除依頼を代行する事も出来ませんし、デマ情報に関するカウンターサイトを運営するという事もありません。

しかし、今回の件でよくよく考えてみたところ、一つ、削除依頼をしたい人に対してお知らせ出来ることがあることが分かりました。
問題は『削除依頼をする先が公開されておらず、分からない』事です。

実は、『大島てる』は『株式会社大島てる』という法人によって運営されています。
あ、国税庁が法人番号と住所を公開しているぞ(; ・`д・´)

◇ 株式会社大島てるの情報|国税庁法人番号公表サイト
 https://www.houjin-bangou.nta.go.jp/henkorireki-johoto.html?selHouzinNo=4010701015837

ちなみに、業務妨害罪とか言われて私の氏名や顔写真を公表されても困るので言っておきますが、この住所はWikipediaにも掲載されていますし、『大島てる』のサイトに掲載されている判決文にも記載されていますから、公知の事実ですし、当の大島氏らが公開している情報ですので悪しからず。

ただ、たとえ住所を公開して、顔出しをしていたとしても、『ここに削除依頼を郵送して下さい』という案内がなく、申請書式も公開していないのでは、普通郵便でそのような依頼をしたところでどこまで対応されるのか、未知数であるというのが正直なところ。
内容証明郵便とは言わずとも、書留くらいは付けておきたいところですね。
(現状でも膨大な郵送物が届いているでしょうから、それでも対応してもらえるのかは未知数ですが。)

また、仮に郵送での削除依頼が方法として有効であっても、『事実』であるものはどんなに困っていても削除してもらうことは出来ませんから、以下のようなことは記載しなければならないと思われます。
・差出人はどのような立場の人間なのか
・どのような理由で事実無根であると主張するのか
・削除を希望する物件の住所や『大島てる』でのアドレスなど

ただ、郵送にしろメールにしろ、『削除依頼』と『新規投稿』の労力のバランスがアンフェア過ぎて横行するデマを抑止する自浄作用がないのが『大島てる』の一番の問題なのです。

件の『破産者マップ』では、削除依頼の為に身分証明書などの個人情報を収集しており、ゆすり・たかりを疑われていましたが、一方でこういった削除依頼の方法をオープンにしていないようでは、『削除の代償に金銭を要求している』というような口さがない噂を立てられているのも、止むを得ないのではないでしょうか。

削除もワンクリックで簡単に出来るようにする、というのは一例ですが、以前も主張した通り、地図上からも反論・追記を含むコメントが表示出来るようにする等しなければ、ただの『件数稼ぎ』に終始していると見られて、コンテンツとしての信頼性がどんどん損なわれてゆくのではないでしょうか。

既に十分に知名度は上がっていますし、書籍執筆やメディア露出などで稼いでもおられるのでしょうから、大島学氏にはもう少し『公正さ』『フェアさ』に目を向けて貰えることを期待しつつ、本稿を終えたいと思います。

いずれ、『事故物件』の実務上の取扱いと裁判例について紹介したいと考えています。
それまでに炎上させられて私がネットから退場している可能性もありますが。

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